北京买房：理清思路，购房建议1690

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我遇到卖房定价的问题，想向您请教。房子在朝阳常营住欣家园，一居室，建筑面积51平方米多，南向无遮挡，房龄15年，9层。楼栋靠近小区门口，出入方便。20年转商，今年11月底，满足满五唯一。

目前挂在各家中介网上的一居室户型是49平的，咨询过中介，最近成交价创新低168，单价3.3万，商品房。51平的，没有挂牌的，都是去年之前交易的，没有参考性。

从地段和配套来看，再根据其他条件，我觉得单价在3.5～3.8万比较符合价值。也许168万是个例，或者是市场趋势，我不是从业人员，没有清晰的判断，所以想咨询一下您。另外，都是一居室，但49平的挂牌非常多，51平的房源之前很少，现在都没有了。有点困惑。

A：

1、这里的一居室能租多少钱？如果是4000左右，那售价在160-200万之间为北京的现状，也就是租售比在400-500之间。之所以说是“现状”而不说“合理”，是因为这套房如果能租4000，那只要低于200万（单价4万左右），理论上就算超跌了。

2、因为租金4000，年收4.8万，减去物业费+取暖费+空置期，净收益怎么也得4万多。如果是168万总价，收益率达到2.5%以上，太高了。

而北京目前平均收益是1.8%，小户型就算高出15%也不过是2.07%。以年入4万多点儿还原2.07%，得出的总价就是200万以上，低于这个数就算卖亏了。

而且您这套房从描述看没毛病，面积朝向楼层楼座都挺好的，没有低价的道理。如果是开间儿的话是低价还算正常，但住欣家园的都是标准一居室啊，那低价就亏了呗。

3、49和51平的，这我不清楚，只能问当地中介。

不过一般来说最大的可能是，51平的在行情不好的时期，想卖高价也不好卖，因为买房人体会不到明显的改善，但却要多花好几万。同时51平的因为挂牌量少，买房人想平替的砍价也不好砍，那索性就用49平的来威胁51平业主了。而51平业主要想尽快成交，就只能是降到跟49平差不多的价格，这才有竞争力。可房价一便宜，那买房人就算捡到便宜了呗，稍加点儿钱就能多得到2平米，干嘛不买啊？

所以很多时候都是“能让买家感觉到占便宜”的商品先清盘，或者是让“卖家感到吃亏”的商品下架，市场上也就数量更少了。在我看来，51平的之所以数量少，要么就是因为低价被抢光了，要么就是业主感觉不划算不卖了。

4、总之您这套房的正常价格是200万以上，单价4万甚至更高。因为租金收益率已经明显超过同期五大行五年期利率（1.3-1.5%），也超过1.7%的国债。

这种情况在北京楼市历史上出现过几次，主要是1998-2004年反复出现，然后2008年底也出现过。背景都是经济危机（东亚金融风暴+次贷危机），引发的都是房价崩盘，然后利率下降以救市。现在这种情况又是一个轮回，以后什么行情走着看吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，您经历过北京楼市的全周期。现在楼市距离21到23年的高点已经跌去了30%-40%，请问楼市还可能把跌去的价格再涨回来吗？另外，如果现在手里有一百万，您觉得是应该放在银行还是买房呢？

A：

1、我不算经历过楼市全周期，而是1994年之前的没亲身经历。我入行时也是楼市最低迷的时候，海南楼市崩盘，全国除了商业地产和外销豪宅之外都不好卖，以至于北上广都买房送户口了，那都没什么人买。

2、后来我经历过1996年的楼市低迷，全行业亏损，质量合格率降至不足50%的最低点。后来也经历过1999年之后的楼市崩盘，方庄龙珠公寓最高峰跌幅75%，我亲眼看到投资客两口子在楼下抱头痛哭。

2002-2004年上海楼市发烧，于是引发了全国吃药，宏观调控导致“尾房超市”最多打对折都没人买，亚运村4000块钱没人要。刘晓庆在安慧北里的十多套房子的拍卖价才30万，因为没人觉得那玩意儿能升值。

之后就是上海楼市崩盘，“蓝桥水岸”成了全国第一个因为房价下跌而退房的案例，当年没人相信上海房价能重回8000块高点了。

2008年美国次贷危机爆发，中国楼市股市双崩盘，全国大城市一半以上的跌幅超过50%。北京跌了30%，郊区甚至腰斩。2010年开始限购，北京房价暴跌20%。2014年楼市寒冬，所以才有了后边的“去库存”。2017年219新政，十天九禁令，通州暴跌17%西城跌幅15%，公寓市场成交量下降95%。

2020-2021年刚涨回来一部分，然后就是这次三年多的经济危机+楼市低迷了。我没看到跌幅40%，现在跌到2016年底差不多，高了的30%，平均20%左右。

3、但我认为是早晚能回来，因为货币通缩从来都是暂时的，通胀才是永远的趋势和追求。而北京跟小城市两码事儿，全世界还没有任何一座核心城市的房价在下跌后涨不回来。包括东京，虽然全国房价依然低迷，但东京涨回来了，尤其是市区，前年就又创新高了。

4、简单就是这情况，以上只是我的观点，仅供参考。不过话说回来，100万在北京来说不算高，即便是首付也很难买到投资性强的。所以如果有投资想法，还是看看其他理财渠道吧。如果买房也建议是多考虑自住，房子本来就是用来住的。

而且我也不认为北京房价还能再跟前些年似的暴涨，以后能跟随通胀就不错了，炒房的年代过去了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我之前本来想卖掉回龙观的老经适房，添钱买上地的700万的房子让孩子上学。但看您说现在的学区溢价还是很高，然后又听说上地回迁房大量出货，房价有下跌趋势。所以您看我们是买个300万的回迁房占坑儿呢，柳浪家园，还是说再等等？

另外您说只是为了个小升初，花这么多钱值吗？我家孩子现在是丰台上学，**小学，成绩前几名吧。但我工作在圆明园，所以一直想索性都转到上地。

A：

1、那这先看孩子哪年上学呗，如果是明年那就别等了，毕竟离信息采集也就半年时间了。全款的话还好说，贷款的万一耽搁一下就有可能影响孩子填报。

过几年上学的就甭着急呗，这种行情等等至少在溢价上不吃亏，就算上地受追捧，但总人口是下降的，溢价率没有上涨的道理。

2、值不值的怎么说呢？没标准，转学成功+成绩好就值，成绩没太大提升就不值了呗。这只能是家长考量，外人无法评价。只能说单从学区角度来说，上地比您家孩子现在的学校排名强的太多太多了，都没法放一块儿比较。

但既然是工作也在附近，那就连居住+上学就一块儿解决呗，要不然多辛苦啊。而且孩子到了中学之后学习负担加重，离的近也能多有时间监督。

3、买哪种房子看预算吧。占坑儿房的优势是总价低+出手灵活，劣势是溢价高。常规建议是既然是小升初，那就临近办手续了再买，用完了学位看行情，觉得不合适就尽快出手。

总价高的优势是溢价相对低，居住的性价比高。劣势是贵+流动性弱点儿，一般都得千万以上才能明显降低溢价呢，总价越高溢价越低。

说实话，如果是700多万的预算，那几乎买不到溢价低的，除非捡漏儿。所以我建议是索性买占坑儿房，省钱也降低保值风险。

4、另外多说一句，以您家孩子现在的成绩，到了海淀可能就到不了班里前几名了，做好心理准备。

仅供参考。

四

Q:

我跟你说，我2013年就已经预测房价要崩盘了，而且还肯定是从温州炒房团的大本营开始，因为炒房的就不可能有好下场，毕竟是害人也害己。只不过当时没人听我的，否则不知道多少人就能躲过一劫，也就没有现在的倾家荡产了。

A：

1、大哥我真佩服您，温州是从2010年限购之后就开始下跌的，到2012年底就跌了50-70%，您2013年预测他们崩盘，不得不说您马后炮玩儿的太好了，出神入化到连自己都信了。

2、2013年北京的均价在年初2万多，高峰期才3万出头儿，现在跌完之后接近6万，您当时没预测到吗？另外2013年全国新房均价6200，去年全国均价9000，您没预测到吗？

3、而且您2013年才预测房价崩盘也太晚了，北京1989年东二环房价1900的时候就有专家说房价太高，上海1998年静安房价2300的时候专家就建议尽快抛售。

到了2000年楼市危机时更是成为了“唱空元年”，谢国忠等专家从此连续18年预测房价崩盘。之后牛刀时寒冰等空军太多太多了，您这预测都属于是跟风炒冷饭了，看人家温州崩盘了才落井下石，实在没什么意思。

4、总之我很佩服您，竟然能在行情明朗之后做出准确的弥补性预测，只能说自己高兴就好吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们在西城广外有一套房改房，房价高时价值800多万，现在也就能卖700多万了，少了100万。因为对口的学校不怎么样，所以我们有些担心孩子真的减少后房价继续跌，或者卖不出去了。有心换到石景山，但不知道是否合适，总有想法是等着房价涨回来再卖。

A：

1、广外的价值700多万，那这面积在老公房里不算小了，怎么也得80多平吧。但对口学校不太强，那问问中介这户型的是否好卖吧？

2、担心孩子“真的减少”？这没必要担心，肯定是减少的。北京、全国甚至全世界的工业化国家都是这趋势，也就农业国的还相对愿意多生，但也比过去生的少多了。

房价未必跌，因为大盘是有可能上涨的，那作为学区房大概率也就是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。也就是溢价部分也未必快速降低，而是得随着孩子毕业，家长们才会逐年的卖房离开呢，至少好几年。

卖不出去不可能，毕竟是西城学区，地段儿和配套的资源就决定了房产价值，只要别要价太高就行。

3、您要是惦记着涨回来，那现在卖就不合适呗。但说实话，即便是房价涨回来，其中降低的溢价部分也很难涨回来了。毕竟是学区不太强，人口又是下降的大趋势，没道理支持高溢价。

4、简单就这情况，是否换房由自己决定。要是我就趁着溢价还算高的时候置换了，毕竟都是跟着风口涨起来的，而现在是风力确定减弱的趋势，非得跟大趋势对赌就没什么意思了。

仅供参考。

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