上海前三季度房地产数据出炉，“沪六条”后，新房成交环比大涨

2024年一过完，上海楼市就没闲着年初大家还念叨“淡季可能要冷”，结果没俩月“金三银四”的小阳春就来了，到了“金九银十”更是实打实的热闹，这回暖节奏比我追的剧更新还稳。

而且不光是成交量往上走，连带着前三季度GDP都破了4万亿，这楼市的贡献可真不小。

上海楼市这波回温到底是怎么回事，那些卖爆的豪宅又藏着什么门道。

成交数据说话

8月25号，上海六个部门一起发了个《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，大家都叫它“沪六条”。

这政策从限购、公积金、房贷、税收等六个方面下手，相当于给房地产市场出了套“组合拳”。

刚出来那阵我身边有朋友还犹豫：“这政策真能管用？别又是雷声大雨点小。”结果俩月过去再看，效果还真挺明显。

先是8月，商品住房成交量直接从7月的下跌转成了上涨，到了9月更猛。

一二手住房加起来卖了207万平方米，比8月多了不少，跟去年同期比也涨了很多。

其中一手房卖了55万平方米，比8月多了近三成；二手房卖了1.8万套，虽然环比涨得不多，但同比也有不少增幅。

你说这政策是不是像给市场加了剂“强心针”？我觉得还真有点那意思限购松了，外环外非沪籍买房社保年限从3年缩到1年；公积金贷款额度也提了，最高能贷144万；房贷利率还降了点，买房成本实实在在少了，大家自然愿意动了。

楼市一热闹，连带上海的经济数据也好看了。

10月22号统计局一公布，前三季度GDP直接破了4万亿，达到40721.17亿元，同比涨了5.5%，比全国增速还快。

这里面房地产开发投资也没拖后腿，涨了2.2%，新建商品房卖了1202.42万平方米。

房地产对经济的拉动真不是虚的，房子卖得多，建材、装修、家电这些行业都能跟着活起来，相当于给整个经济链条上了油，这不就给GDP添力了嘛。

本来想单说成交和GDP就够了，后来发现土地市场也得提一嘴毕竟房子是建在地上的，土地市场热不热，能看出开发商对市场的信心。

前三季度上海卖了53块涉宅地，总共收了1937.6亿元，这数在近十年里只比2021年少，比去年多了845.7亿元。

成交的建筑面积也多了，有393.9万平方米，均价更是创了历史新高，每平49188元。

徐汇区最厉害，单区就卖了535.3亿，快占了全市的三成。

你想啊，开发商也不傻，上海经济稳、人口多、需求旺，拿核心地块肯定不亏。

就像徐汇滨江那块地，华润花128亿拿的，以后建高端住宅，售价估计得超18万每平，换成谁也愿意积极拿地啊。

豪宅卖得比奶茶还快？

聊完成交和土地，就得说说上海楼市的“明星”豪宅了。

10月20号国家统计局数据一出来，上海新建商品住宅价格同比涨了5.6%，全国第一；环比涨了0.3%，跟杭州并列第一。

上海中原地产的数据更具体，9月新房成交均价每平89728元，环比涨了10.9%，同比也涨了8.2%。

这房价涨得不少，但你细瞅就会发现，不是所有房子都涨，主要是豪宅在拉着走，普通刚需盘价格其实挺平稳的，这市场分化还真明显。

9月到10月的豪宅市场，那叫一个热闹。

9月21号，金陵华庭和中建・玖上琅宸同一天开盘，全卖光了。

金陵华庭推了120套，都是360到875平的大平层和复式，均价20.5万每平，销售额直接干到98.43亿；中建・玖上琅宸在静安大宁，推了140套，均价14.68万每平，也卖了32.98亿。

还有陆家嘴太古源源邸，9月17号推第三批房源，均价17.6万每平，83套卖了79套，收了36亿，开盘十个月累计卖了96亿，快把推售的房子卖光了。

10月更夸张，高福云境一开盘就炸了。

这项目在巨鹿路99号，推了125套289到591平的超高层住宅，均价21万每平，总价最低6000万，最高1.62亿。

本来想这价格得卖一阵吧，结果开盘当天，600平的户型最先卖完，这户型起始价就快1.3亿，最高超1.6亿，直接创了上海1.3亿以上平层公寓的销售纪录。

更牛的是，克而瑞数据显示，2024年上海总价1.3亿以上的豪宅，全年才成交24套，结果高福云境一天就卖了25套，比去年全年还多。

为啥豪宅这么好卖？我觉得得从两个方面看。

一方面是政策和房源，58安居客研究院院长张波说，核心区优质改善型房源集中入市，再加上外环外限购放松，把改善需求激活了。

另一方面是高净值人群的需求，上海易居房地产研究院副院长严跃进说得挺对，核心地段的高端住宅，一直是市场关注的焦点，这不仅能看出高净值人群的资产配置偏好，也能反映城市发展的价值导向。

同策研究院联席院长宋红卫还提了三个点，我特别认同。

一是这些豪宅都在老上海传统核心地段，有景观和历史文脉这些稀缺资源，你想再找块这样的地多难？二是亿元级别的项目本来就少，跟三四千万的房子比，数量差远了，市区里2000万到3000万的都算普通住宅了；三是品质高，大户型加景观资源，正好符合高端需求。

你想啊，2000万在市区只能买百来平的房子，根本满足不了高端人群的改善需求，所以亿元豪宅才会这么抢手。

其实从高福云境的认购情况也能看出来，10月7号拿的预售证，9号就开始认购，认购率152%。

开放样板间才一个月，就有1200多组人验资5000万以上，这说明啥？不是没人买房，是有实力的人一直在等好房子。

而且严跃进还说，上海作为全球城市，核心地段的居住价值还在被重新定价，这种价值有很强的可持续性。

我觉得这话挺有道理，只要上海的城市地位不变，核心地段的豪宅就不愁卖。

总的来说，2024年前三季度上海楼市算是交出了不错的答卷：“沪六条”这波调控措施给力，成交量稳稳回暖；房价虽然领涨全国，但主要是豪宅撑着，市场分化明显；土地市场也火，开发商拿地热情高，尤其是核心地块。

接下来“银十”还在发力，第四季度预计还有180万平方米的房子要供应，其中三成是高端项目。

我觉得今年全年肯定能平稳收官，毕竟上海的核心价值在那摆着，只要政策不跑偏，市场就不会差。

不过有一说一，普通购房者还是得根据自己的需求来，别看着豪宅热就跟风，适合自己的才是最好的。

而且从长远看，上海楼市的结构性特征估计会更明显，核心地段的高端住宅，大概率还是会保持热度，毕竟稀缺资源永远值钱。