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在农村宅基地房屋纠纷中，“集体经济组织成员身份” 是核心门槛 —— 非本村成员即便签了赠与、建房协议，也无法取得房屋所有权。近日，北京市怀柔区法院审理的一起案件中，原告张建国（本村成员）主张 2011 年签订的《赠予协议》《出资建房协议》《翻建房屋协议》无效，因被告李涛（非本村成员）及其母亲李秀兰（非本村成员）无权取得宅基地房屋，法院最终全部支持原告诉求，维护了张建国的合法权益。
一、案情介绍：非本村母子签协议争房，原告主张协议无效
1. 家庭关系与宅基地背景
核心人物：张建国（原告，北京市怀柔区某镇某村集体经济组织成员，“一号院落” 宅基地使用权人）；李秀兰（张建国妻子，非本村成员，2024 年 4 月去世）；李涛（被告，李秀兰之子，非本村成员，与张建国系继父子关系，成年后与二人共同生活）；张建军（张建国亲兄弟，“二号院落” 宅基地使用权人，无配偶子女，2013 年 12 月去世）。
关键房屋：“一号院落”（怀柔区某镇某村）、“二号院落”，均为农村宅基地上房屋，张建国是 “一号院落” 合法使用权人，张建军是 “二号院落” 合法使用权人。
2. 三份协议的签订与争议
2011 年 7 月 29 日，在李秀兰协调下，张建国、张建军与李涛签订三份协议：
《翻建房屋协议书》：约定张建国翻建 “一号院落” 4 间北房、张建军翻建 “二号院落” 3 间北房，全部由张建国、李秀兰出资，建成后 7 间房归二人所有，张建军对 “二号院落” 1 间房有永久居住权；
《出资建房协议》：约定 “一号院落” 正房东数 1-3 间归张建国、李秀兰，4-6 间归李涛，西厢房 5 间、东厢房 4 间归李涛，院落及附属设施归双方共有；
《赠与协议》：张建国、李秀兰将 “一号院落” 东数 1-3 间赠与李涛，张建军将 “二号院落” 东数 7 间赠与李涛。
2024 年李秀兰去世后，张建国主张：“三份协议是被李秀兰、李涛哄骗签订的，房屋是我婚前出资建设，且李涛母子非本村成员，无权取得宅基地房屋，协议违反《土地管理法》，应属无效。”
李涛抗辩：“翻建房屋时我有出资，房屋是张建国与李秀兰婚后翻建，李秀兰的份额我有权继承，协议有效。”
3. 过往关联诉讼
2017 年：张建国之女张娜（本村成员）起诉，经调解确认 “二号院落” 部分房屋归张娜所有；
2022-2023 年：李涛前妻赵刚起诉分割 “一号院落” 厢房，法院以 “赵刚非本村成员，未获批翻建，无所有权” 为由驳回其诉求。
二、法院说理：非本村成员无权取得宅基地房屋，三份协议均无效
法院审理认为，本案核心是 “宅基地使用权的身份属性”，依据《民法典》《土地管理法》相关规定，作出如下认定：
1. 宅基地使用权仅限本村成员，非成员无权取得
农村宅基地使用权是本村集体经济组织成员的专属权利，与身份直接挂钩，非本村成员无法通过赠与、出资等方式 “变相取得” 房屋所有权及宅基地使用权。本案中，李秀兰、李涛均非案涉村庄集体经济组织成员，即便二人参与出资翻建，也不能据此获得房屋所有权或宅基地相关权利 —— 这是农村宅基地管理的核心原则，也是协议无效的根本原因。
2. 三份协议内容违反法律强制性规定，全部无效
《出资建房协议》约定 “部分房屋、院落归李涛、李秀兰所有”：因二人非本村成员，该约定直接违反 “宅基地使用权专属” 的法律规定，内容无效；
《赠与协议》中 “赠与房屋给李涛”：赠与的本质是转移房屋所有权，而李涛无本村成员身份，无法承接宅基地上房屋所有权，赠与内容无效；
《翻建房屋协议书》约定 “7 间房归张建国、李秀兰所有”：李秀兰非本村成员，无权与张建国共同享有房屋所有权，涉及李秀兰的约定内容无效。
3. 李涛的 “继承” 主张不成立
李涛称 “有权继承李秀兰的房屋份额”，但李秀兰本身因非本村成员，从未合法取得房屋所有权，“无合法财产可继承”，故该主张缺乏事实基础，法院不予支持。
三、裁判结果
确认张建国、李秀兰、张建军与李涛 2011 年 7 月 29 日签订的《出资建房协议》《赠与协议》中，“位于北京市怀柔区某镇某村‘一号院落’‘二号院落’内房屋、院落、门道、院墙及其他附属设施归李秀兰、李涛所有” 的全部内容均属无效；
确认张建国、李秀兰、张建军 2011 年 7 月 29 日签订的《翻建房屋协议书》中，“位于北京市怀柔区某镇某村‘一号院落’‘二号院落’内房屋归李秀兰所有” 的全部内容均属无效。
四、律师建议：农村宅基地房屋交易，必守 3 条红线
先查 “身份”：非本村成员不签 “所有权” 协议
若交易对象是非本村成员，即便签订赠与、买卖、出资协议，也无法取得房屋所有权，最终可能被认定无效。如需合作建房，可约定 “使用权” 而非 “所有权”，避免后续纠纷。
慎签 “全家协议”：宅基地使用权人单独签字才有效
宅基地房屋协议需由合法使用权人（如本案张建国、张建军）签字，非使用权人（如李秀兰）无权处分；涉及多人签字时，需确认每人是否为使用权人，避免 “无权处分” 导致协议无效。
留存 “出资证据”：即便协议无效，可主张资金返还
若非本村成员实际出资翻建，协议被认定无效后，可凭出资凭证（如转账记录、建材发票）主张使用权人返还出资款，减少经济损失 —— 但需注意，“出资”≠“取得所有权”。
本案判决明确：农村宅基地房屋的 “身份门槛” 不可突破，非本村成员切勿抱有 “签协议就能拿房” 的侥幸心理，合法合规才能避免权益受损。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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