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近日，石景山北辛安板块新推一宗宅地，核心指标清晰：
位置
：石景山1610街区，首钢园北区以东，属北辛安核心
规模
：占地2.93公顷，地上建面6.01万㎡（住宅5.55万㎡+托幼0.46万㎡）
：容积率2.3，限高80米，预计建设25层以内高层板楼
房源
：预计推出400余套，户型120-130㎡，主打刚改和改善
：参考周边中海天镜（成交价6.3-6.8万/㎡），本地块预计6.5-7万/㎡
一、地段价值：双地铁枢纽，城园融合门户
- 交通无敌
- 西北角：地铁6/11/S1三线换乘「金安桥站」
- 东北角：地铁1/6/S1三线换乘「苹果园站」
- 西南角：地铁11号线「北辛安站」
- 产业加持：属中关村石景山园南区，定位“京西城市活力枢纽”
- 配套成熟：周边中海寰宇天下系列社区成型，生活氛围浓厚
二、市场参考：中海天镜去化承压，新地挑战不小
- 中海天镜现状
- 指导价7.8万/㎡，实际成交价6.3-6.8万/㎡，价差超1万/㎡
- 推盘884套，网签387套，去化率约44%
- 周边房价
- 回迁房小区挂牌价4.4-5万/㎡
- 新房实际成交价与指导价倒挂严重
- 新地挑战：需在产品力或定价上突破，才能摆脱周边项目去化困境
三、规划亮点：方正地块，产城融合示范区
- 地块方正：利于规划布局，预计产品通透性和朝向较好
- 政策高位：属石景山重点发展街区，定位“城园融合门户”
- 托幼配套：地块内规划幼儿园，提升社区便利度
总结：
机会与风险并存
北辛安新地块优势明显：地铁无敌、规划高位、地块素质佳。
但挑战同样巨大：周边新房去化缓慢、价格倒挂、市场信心不足。
新地块能否打破“中海魔咒”，关键看未来开发商的产品创新力和定价策略。
对于预算600-800万的西区改善客群，这个项目值得保持关注。
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