北京楼市：杀出一个黑马…

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万柳被玉泉路碾压？

收到一个粉丝的来信，让我陷入了深深地沉思…

房姐，万柳现在可以买了吗？家住欧洲公馆，孩子明年上小学，考虑三小，关注万柳已经两年了，迟迟没出手，不确定现在是否可以买，很难抉择，最近家里一直在为这件事情来回商讨，毕竟孩子要上学了，但确实非常的担心，前来请教。

我看到这条消息的时候，让助理整理了最近的成交数据，看完数据我也震惊了——堂堂万柳，居然在某些指标上被玉泉路的一个盘给碾压了！

这不科学啊！

先说说让我破局的数据，玉泉路的恒盛欧洲公馆，今年的成交价居然高于万柳某个别小区，更让人意外的是，这个小区的成交价这几年几乎没变化，百思不得其解…

万柳被多少人誉为的宇宙中心，海淀学区的扛把子，中关村三小超级牛小，论配套，商场、地铁，论地段西三环半，去哪都是一脚油门的事，自然资源也就更不用说了，我家老公都是经常跑步去颐和园的，这么多明显的优势，怎么会输给区区一个玉泉路的盘？

仔细想想，其实一切都是有迹可循的，欧洲公馆虽然位置不如万柳，但胜在品质还不错，名气不大，热度也不高，所以没有被哄抬房价的历史背景，都是踏踏实实买来自住的，挂牌量不高，交易也不频繁，大部分人买来会一直住下去，所以不存在砸盘的现象。

万柳呢，有一说一，之前的热度确实有点太高了，前几年学区房炒得最疯的时候，万柳的房价被推到了一个不太合理的高度，那时候家长们为了孩子上学，什么价都敢接，学区溢价严重得离谱，后来政策一收紧，这部分溢价自然就挤破了。

其次，产品老龄化的问题越来越明显，万柳很多房子都是2000年初期建的，房龄普遍在20年以上，电梯老化、管道老化、小区设施跟不上，住起来确实不如新盘舒服，现在的购房者，特别是改善型客户，对居住品质的要求越来越高，不是说有个学区就能一俊遮百丑的。

再来说说少子化的问题，现在年轻人生孩子的意愿越来越低，就算生了也多是一个，对学区房的刚性需求是有一定影响的，以前一个小区里到处都是推着婴儿车的年轻夫妻，现在你看看，老年人越来越多，婴幼儿明显减少。

潮水褪去，谁在裸泳，一目了然！

欧洲公馆这种定位相对务实的项目，市场激情高昂的时候，这里也没有亢奋过，反而因为价格合理、产品过硬，在市场低迷期展现出了韧性，这个逻辑一下就很清晰了。

那么，万柳到底可以买了吗？

第一是政策层面的转向信号，现在房地产政策还在调整期，什么时候政策底真正确立，市场信心什么时候才能恢复，万柳作为优质资产，有学区属性，政策一旦松动，反弹也会比较明显。

第二是市场预期的触底。现在很多人还在观望，等到大家普遍认为"差不多了"、"该买了"的时候，那就是转折点。

但话说回来，万柳的基本面优势还是在那里摆着的，哪怕不是为了学区，纯粹为了自住改善，万柳依然是个不错的选择，毕竟地段好、配套成熟、居住氛围也不错，更重要的是万柳现在快要die出性价比了，对于真正的自住需求来说，这些都是实实在在的价值，性价比正在回归。

所以，我给出的建议，如果为了自住可以再等等时机，为了孩子上学买个占坑的先上车，得让孩子有学上。

非常感谢这位粉丝提出的问题，否则我真的没特别关注到欧洲公馆这个小区居然如此逆其道而行，应了那句话，每一轮市场背后的逻辑都不同！

房地产市场从来不缺故事，缺的是看透故事背后逻辑的眼光，万柳和玉泉路的这场"对决"，其实反映的是整个购房需求画像的变迁和洗牌，过去的很多观点被颠覆了！

走老路，确实到不了新的地方了！

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