未办产权的拆迁安置公房，能作为被继承人的遗产吗？北京房产律师

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在拆迁安置房屋继承纠纷中，“房屋未办理产权登记能否作为遗产分割” 是常见争议点。近日，北京市大兴区法院审理的一起案件中，原告主张继承父亲名下的安置房屋份额，因该房屋仅为公房承租状态、未办理不动产权登记，法院最终驳回原告全部诉讼请求，被告的抗辩意见得到支持。

一、案情介绍：姐妹 / 姐弟争安置房，核心争议 “未登记房屋能否算遗产”

1. 家庭关系梳理

被继承人李秀兰（已故，2014 年 8 月去世）与张建国（已故，2009 年 2 月去世）系夫妻，二人育有一子张伟（被告）；

李秀兰与前夫另有一子李军（已故，2019 年 6 月去世），李军与李娟（原告母亲）于 1991 年结婚，2018 年协议离婚，二人育有独女李娜（原告）；

各方均确认：张建国、李秀兰、李军的父母均先于其去世，无其他法定继承人。

2. 房屋背景与争议焦点

拆迁安置情况：1994 年，李秀兰名下西城区老房拆迁，安置 4 套房屋 ——“一号房屋”（即本案争议房屋）、“二号房屋”、“三号房屋”、“四号房屋”（平房）。

其中，“二号房屋”“三号房屋” 承租人最初为李秀兰，2005 年办理产权登记后，“三号房屋” 登记至张伟名下，后二者均被出售；“四号房屋” 当时分配给李军，后被李军出售；“一号房屋” 承租人始终为李秀兰，2005 年 2 月一次性交清房租，但未与甲公司（原拆迁安置单位，现已注销）签订《房产转让协议》，至今未办理不动产权登记，李秀兰去世后由张伟居住。

双方主张：

原告李娜称：“一号房屋是李秀兰的遗产，父亲李军应继承的份额，我作为李军的独女有权代位继承，请求分割房屋（暂估价 100 万元）。”

被告张伟辩称：“‘一号房屋’是公房，未办产权；当年拆迁分房时，父母已明确该房屋归我，李军也认可，且他生前从未主张分割，请求驳回原告诉求。”

3. 关键事实补充

张伟提交证据证明：2003 年离婚后，其与张建国、李秀兰共同居住在 “一号房屋”，直至二老去世，期间主要由其照顾身患癌症的父母；李军生前因赌博卖掉 “四号房屋”，2019 年去世前与张伟见面时，仍确认 “一号房屋是张伟的”。

法院调取档案显示：“一号房屋” 仅能查询到 “承租人李秀兰、2005 年交清房租” 的记录，无不动产权登记信息，甲公司注销后亦无法补签《房产转让协议》。

二、法院说理：未办产权的安置房屋，不能认定为 “被继承人的合法遗产”

法院审理认为，本案核心需判断 “一号房屋是否属于李秀兰的遗产”，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条 “遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产”，结合案件事实，作出如下分析：

“一号房屋” 无合法产权证明，不属于 “个人合法财产”

遗产的核心特征是 “被继承人享有所有权”。本案中，“一号房屋” 虽为李秀兰的拆迁安置房屋，但仅处于 “公房承租” 状态：既未与甲公司签订《房产转让协议》，也未办理不动产权登记，无证据证明李秀兰已取得该房屋的所有权（仅享有承租使用权）。即使 2005 年一次性交清房租，也仅能证明李秀兰履行了承租义务，不能等同于 “取得产权”。

原告无证据证明房屋归李秀兰所有，诉求缺乏事实依据

李娜主张 “一号房屋是李秀兰的遗产”，但未提交任何证据（如产权登记、购房合同、甲公司证明等）证明李秀兰已取得房屋所有权；张伟虽称 “父母明确房屋归自己”，但无书面协议佐证，不过 “房屋未办产权” 这一客观事实，已足以导致原告的 “继承主张” 失去前提 —— 若房屋不属于遗产，自然不存在 “继承份额” 的分割问题。

综上，法院认定：李娜以 “继承纠纷” 为由要求分割 “一号房屋”，因该房屋不属于李秀兰的遗产，依据不足，不予支持。

三、裁判结果

驳回原告李娜的全部诉讼请求。

四、律师建议：涉及 “未办产权安置房屋”，记住 3 个关键要点

先确认房屋 “性质”：是承租权还是所有权？

拆迁安置房屋可能存在 “公房承租”“产权待办”“已办产权” 三种状态：仅 “已办产权” 的房屋属于个人合法财产，可作为遗产分割；“公房承租” 仅享有使用权，不能继承（可按规定变更承租人）；“产权待办” 需先补全产权手续（如找开发商 / 安置单位签转让协议、缴税费），确认所有权后再主张继承。

留存 “产权相关证据”，避免口说无凭

若拆迁时约定房屋归属，务必签订书面协议（如家庭分房协议、父母遗嘱），并留存拆迁安置协议、房租 / 房款缴纳凭证、开发商证明等；若房屋未办产权，及时与安置单位沟通补证，避免单位注销后无法追溯。

继承纠纷起诉前，先 “核查财产合法性”

起诉要求分割遗产前，需先通过不动产登记中心、拆迁办等机构，核查房屋是否已办产权、所有权人是谁；若未办产权，需先解决 “产权归属” 问题，再提起继承诉讼，避免因 “遗产不存在” 被驳回诉求。

本案提醒：“安置房屋” 不等于 “可继承的遗产”，产权登记是关键前提。遇到类似纠纷，建议先明确房屋性质，再通过法律途径主张权利，避免白费时间和精力。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）