上海顶级豪宅研究报告

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

近五年上海豪宅市场呈现出强劲的发展态势，充分体现了房地产高端及改善型消费市场所展现出的新特征。特别是位于核心地段的顶级豪宅，其市场表现更具有引领性和示范性。本报告聚焦上海顶级豪宅，旨在更精准地洞察豪宅背后的交易状况与消费需求，并为全国各地豪宅项目的发展以及住房消费提供更具价值的启示。

产品定义和标杆项目

1、顶级豪宅定义

核心地段的高端住宅始终是市场关注的焦点，其市场表现不仅折射出高净值人群的资产配置偏好，也映射出城市发展的价值导向。我们将此类产品定义为“顶级豪宅”，或简写为“顶豪”。当前，上海顶级豪宅市场呈现出价格高位运行、供应紧缺、需求旺盛等显著特征，具有高购买力、高去化率和高市场关注度等特点。而随着城市的持续发展、供地结构的优化以及资金流动方向的调整，此类市场将呈现持续的活跃度。近期上海市场高福云境项目的热销，进一步说明此类市场具有较强的热度。

【案例分析——高福云境项目】在嘉里金陵华庭项目后，高福云境项目近期成为市场热点。“单套户型面积约600平方米、总价1.3亿-1.7亿元的25套房源售罄”等消息更是受到市场关注。该项目在上海顶豪市场中展现出的火爆态势，是多种市场因素共同作用的结果。在供给层面，项目所处地段土地资源极度稀缺，新盘供应极为有限。该项目凭借精准的项目定位，成为该区域高端住宅供给的典型代表。在需求层面，上海高净值人群基数很大，对核心地段优质住宅资产的需求持续旺盛，且这类资产具备显著的保值增值特性。此外，该项目在产品设计上深度契合高端客群对品质、功能和圈层文化的需求。此类产品火爆的现象，并非偶然性的市场波动，而是融合了市场新发展阶段、城市特性、资金和需求变化等要素的产物。对此类项目的分析，有助于我们进一步分析上海顶豪产品的特征属性。

2、标杆项目选取

在实际调研观察中，我们选取了特定项目展开分析。项目筛选标准如下：1）先选取2020年-2025年10月期间上海套均价超5000万的新建商品住宅项目。2）从中选取累计成交套数超过100套的项目。从具体项目来看，其普遍在最近两年获得了较大的市场关注度。

据统计，2020年至2025年10月期间，上海共有75个新建商品住宅项目的套均价超过3000万元，这其中有27个项目套均价超过5000万元。我们从中选取了交易套数超过100套的项目，共计7个。需要说明的是，由于部分项目的网签数据滞后，所以或存在样本遗漏的可能。本报告重点对这7个项目进行分析，以研究顶豪市场特征。从此类项目可以看出，其主要集中在黄浦、徐汇和浦东等核心区域。

市场交易指标分析

1、交易总体特征

从7个项目的市场销售情况来看，其平均去化率高达97%，部分项目去化率已为100%，即售罄态势。从实际观察来看，此类项目开盘去化率普遍超过90%，同时较多项目在1个月内可以实现清盘。高去化率的指标充分说明，市场对核心地段高端住宅的需求极为旺盛，产品一经推出便能迅速被市场消化。这一现象，既凸显了高净值人群对核心地段资产价值的高度认可，也反映出当前此类产品市场供应相对紧缺的现状。这里我们将此类产品和全市新建商品住宅进行有关指标的对比。相关分析在下一节。

2、交易指标具体分析

本部分着重对比顶豪项目与上海新建商品住宅平均值的相关交易指标，尤其是从成交面积、套数、套均面积、成交均价、成交金额和套均价等指标进行分析，更好看出顶豪产品的独特市场特征和价值。

1）成交面积和套数。在单个项目的成交面积方面，顶豪项目达到72712平方米，远高于上海新建商品住宅平均值32437平方米。而从成交套数来看，顶豪项目为213套，而上海平均值为281套。这也说明，顶豪项目凭借较大的户型优势，以相对较少的成交套数就实现了更大的成交面积，其对于上海新房交易市场具有较大的贡献度。反过来也说明顶豪项目的户型舒适度是非常高的。

2）套均面积。顶豪项目的套均面积为342平方米，而上海新建商品住宅平均值为116平方米。如此对比，顶豪项目的套均面积超过了全市平均值近两倍。这也说明顶豪项目定位非常高，其以超大户型为重要特征，更好满足了高端客户对宽敞居住空间的需求。

3）成交均价。顶豪项目为18万元/平方米，而上海新建商品住宅平均值为6万元/平方米。从这个角度看，顶豪产品的单价是全市新房项目的3倍水平。这也体现了其高端定位和昂贵价格，反过来对于上海房企购地和营销工作等都有较大启示。而由于此类项目较好的去化状况，所以此类价格本身也具有坚挺性和可持续性。

4）成交金额和套均价。顶豪产品的单个项目成交金额为132亿元，而上海新建商品住宅的平均值为21亿元。顶豪项目凭借较高的单套价格和较大的单套面积，在套均价上大幅领先市场平均水平。其套均价超过6000万元，相当于全市平均水平近9倍。换个说法就是超全市平均水平近8倍。

综合品质指标分析

1、品质指标总体维度

本部分分析综合品质指标，其包括物业费、车位配比、容积率、装修价格和得房率等指标。此类指标较好衡量了住宅小区或项目的品质内容。从中也可以看出“豪”的多个维度。总体来看，此类维度对上海豪宅和高品质住宅的开发管理具有启示。

2、细分指标分析

1）物业费。上海顶豪项目的物业费高达每平方米每月16.5元，而全市平均水平为4.3元。顶豪项目物业费高昂，源于其提供的全方位高端服务，尤其是体现为24小时的专属管家服务。另外顶豪项目往往在智能安防、环境维护和私人活动策划等方面有增值服务，其都会在物业费上得到体现。若按照平均值计算，对于认购一套顶豪项目而言，其全年物业费高达近7万元，而全市新建商品住宅的水平一般低于6000元/年，其差距非常明显。

2）车位配比。车位配比方面，顶豪项目达到1：2.6，而全市平均水平则为1：1.2。其中全市平均水平1.2个车位的配比标准，是新建小区的基本配置模式。但对于顶豪项目来说，其配置就明显奢华，即是全市平均水平的超2倍。从具体项目来看，最高的车位比可以超过3.5，通俗解释就是每位业主家里的车位超过了3个。这也说明顶豪项目对于高端业主生活细节的关注，尤其是关注到业主拥有多辆豪车、对车位数量要求极高的需求，也进一步提升了项目整体品质与吸引力。

3）容积率。顶豪项目容积率为2.6，全市平均值为2.0。顶豪项目虽然要高，但没有如其他指标那样明显偏高。一方面，顶豪项目多位于城市核心地段，土地资源稀缺、地价高昂，所以土地规划和项目开发都会适当提高容积率，以增加建筑量和居住单元，并实现更大的商业价值。另一方面，之所以不会明显提高，也说明会充分顾及居住体验。从具体项目来看，一些项目在大平层项目基础上，会设置如复式的户型，客观上优化了空间利用，确保项目具有低密度的居住空间感。

4）装修价格。装修价格上，顶豪项目每平方米为7000元，全市平均为2600元，具有明显的梯度差异。从具体项目来看，顶豪项目在装修上追求极致品质，选用顶级装修材料，并具有非常精湛的装修工艺。从具体项目来看，本报告中至少有两个项目装修价格为15000元/平方米，进一步体现了房企全力打造顶豪的开发理念。若按照套均342平方米计算，装修成本就超过了500万/套。

5）得房率。该指标中顶豪项目为0.82，全市平均值为0.78，顶豪项目略偏大，但差异相对不明显。这也体现了上海顶豪产品以品质取胜的特点。目前全国部分城市滥用容积率奖励机制，随意扩大得房率和以高得房率为营销噱头，导致项目规划内容明显被偏离、市场交易秩序也变得混乱。而上海项目也充分说明，提供更宽敞的居住空间，更多是要在合规前提下设计好产品，并确保公共空间的充足舒适。

消费文化分析

上海顶豪市场呈现出的积极态势，引发了市场层面的广泛关注。这背后是多重因素交织的结果，不仅反映了经济层面的供需关系，也蕴含了深厚的文化内涵。对于此类顶豪消费文化的理解，将有助于后续城市开发、土地供应、人文气息保留等方面的工作，也真正体现出新一轮城市和房地产高质量发展的思路。

1、回归核心地段的空间诉求

上海核心地段如内环内、滨江板块等，土地供应长期受限，有限体量构成物理空间上的稀缺性。这种稀缺性远不止于此，更体现在资源聚合度上。这些区域汇聚优质教育、医疗、商业、交通等配套资源，密度远超普通区域。从本轮房地产市场的发展来看，空间诉求明显回归核心地段，这是全国各线城市都有的新现象。对这种回归需求的把握，将更好理解“人房地钱”关系和分布，尤其是可以更好理解土地供应和开发逻辑，精准及时把握市场需求，促进供求关系的再平衡。

2、房产投入迈上新台阶

“一个家庭三个车位”、“超大户型”等细节，反映出高净值人群对“居住完整性”的追求。从消费规律来看，当财富积累到一定阶段，购房逻辑将从“功能性满足”转向“体验感升级”。比如说，车位配比解决了多车家庭痛点，大户型则承载着家族社交、私密性等深层需求。当前全国房地产市场还处于深度调整的过程中，但顶豪市场也还是说明居住文化依然有持续迭代和升级的趋势。各地更是要把握居住文化和消费心理的新变化，把握业主或居民家庭更愿意为“家”投入资源的导向，打造集舒适、安全、社交功能于一体的新居住空间。

3、多元结构下的文化脉络

从开发商的层面看，在核心地段开发高端住宅，将继续形成“地段越核心，产品越高端”的空间特征，也将塑造城市的新居住文化。因此也往往会在产品中强调对现代建筑理念、艺术元素、区域原有文化的融入。对于高端客群来说，对此类城市确定性资源和稀缺性资源支付高额溢价，本身说明对核心地段文化价值的高度认可。通过此类“筛选机制”，将更好确保业主圈层的纯粹性，体现了高净值人群独特的资产文化认知。从城市发展来看，上海作为全球城市，其核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性。

联系方式

执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进

邮 箱：fudan-2007@163.com