京沪新房均价逆市上涨 广州城中村改造安置催生销冠

制图:易福红(豆包AI)

在8月份取消局部片区的住房限购之后，北京上海的新房销售价格出现逆市上涨。

10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格指数。在5个新建商品住宅售价上涨城市中，上海、杭州、北京三城领涨，广州、深圳分别下跌0.6%和1.0%。而二手住宅销售价格则无一城市上涨，四大城市悉数下跌且跌幅均近1%。

在房地产市场持续调整之下，2025年第四季度的市场会怎样?楼市触底了吗?

数据分析

　　沪杭蓉等城新房价格同比上涨　　

时至今日，中国房地产市场已调整多年。在房价回调之际，房地产市场的开发、成交规模亦未见上升。

国家统计局数据显示，今年前九个月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%(按可比口径计算)。在新建商品房销售方面，前九个月销售面积达65835万平方米，同比下降5.5%。新建商品房销售额为63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额为55329亿元，下降7.6%。

2024年，中国新建商品房销售额首次跌破10万亿元，为9.675万亿元，同比下降17.1%。以今年前九个月的平均值计算，2025年全年的商品销售额或将为8.4万亿元。

在京沪于今年8月再出台楼市新政后，这两城在9月份的成交价格有所回升。

数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，但北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。

二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。

同比方面，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8%。

值得关注的是，在同比方面，太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚8个城市的新房价格实现上涨，当中上海、杭州、成都以同比上涨5.6%、3.6%、1.3%，位列前三。　　

　　一线城市二手房仍在“以价换量”　　

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，今年以来，一线城市二手房整体跌幅逐季扩大，“以价换量”仍是市场主流。

据中指院数据，今年截至10月15日，一线城市新建住宅销售面积为1967万平方米，同比下降1.0%。价格层面，根据中国房地产指数系统，2025年前三季度，一线城市新房价格累计上涨4.49%，涨幅较去年同期扩大0.93个百分点，优质新盘保持一定规模并带动一线城市整体新房价格小幅上涨。

在二手房市场，今年截至10月15日，一线城市二手房住宅成交37.2万套，同比增长13.2%。2025年前三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌3.64%，跌幅较去年同期收窄2.14个百分点。

以9月份为例，相对于未出重磅新政的广州，北上深楼市成交回升相对明显。

在北京，据中原地产研究院统计数据，9月北京新建住宅网签3454套，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5%。

在上海，自8月26日“沪六条”实施后，上海楼市呈现“逐周提升、周末冲高”特征。据上海市房管局披露的数据，9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%。当中一手住房成交55万平方米，环比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%、同比增加27%。

在广州，据广州市房地产中介协会数据，9月(统计周期:8月26日至9月25日)，广州市二手住宅网签套数和面积分别为8367套、82.47万平方米，环比分别下降3.83%和2.96%。今年前九个月(统计周期:2024年12月26日至2025年9月25日)，广州二手住宅一共网签了82642套，面积为825.38万平方米，同比分别增长了6.65%和6.29%。

在深圳，据深圳中原地产数据，9月深圳新建住宅预售＋现售3087套，环比上升44.9%；合计成交面积31.7万平方米，环比上升47.0%；全市二手住宅过户套数4546套，环比上升8.9%，均价47134元/平方米。

　　土地市场

　　民企开始进入广州上海拿地　

伴随房价持续“探底”，民企今年进场拿地现象不断增加。

在广州，今年前三季度成交的住宅用地中，有四分之一的地为民企所拿。当中敏捷集团、益云集团、番禺置业房地产开发有限公司等民企均出手拿地，力撑广州楼市，成为一线城市中，民企拿地占比最大的城市。

中指院数据显示，前三季度，拿地金额前十企业中8家为央国企，前100企业中78家为央国企，20家为民企。在北上广深，央国企拿地金额占比分别为96%、76%、75%、95%，而民企拿地金额占比均较低，北上广占比分别为4%、14%、25%，深圳成交地块无民企获取。

今年以来，房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度，带动前三季度300城土地出让金同比增长，但土地成交面积仍延续缩量态势。今年以来(1.1—10.15)，300城住宅用地共成交30929万平方米，同比下降10.4%；土地出让金为13687亿元，同比增长8.3%。

58安居客研究院院长张波分析指出，今年以来，重点信号之一是土地侧表现，“土地市场的热度分化，核心城市核心区土地溢价率是关键风向标，9月北京、上海等城市的土地高溢价率水平，反映房企对核心资产的信心修复”。

　　楼市预测

　　市场探底、触底的趋势明显?

2025年第四季度已经开启，接下来的楼市何去何从?

张波指出，结合安居客平台数据来看，9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，创4月以来峰值，且各能级城市占比均超60%。他认为，预计第四季度，政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化，但一二线城市非核心区包括大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存。

张波指出，目前一二线城市去化周期整体降至12个月以内，去库存进入加速期，市场进一步企稳。从安居客平台来看，房地产经纪行业景气度指数突破50荣枯线，将成为市场信心修复的重要标志。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，去年9月份、今年9月份二手房价环比平均为-9.0%、-5.2%，降幅收窄，预示着市场探底、触底的趋势比较明显。在四季度，由于开发商冲刺全年业绩，加上2024年以来高品质地块供给较多，新房同质化竞争继续存在，市场竞争维度从产品力转向“产品力+价格”。同时，各地今年在促消费、完成GDP任务的压力下，将会督导销售规模。由此，预测接下来新房价格继续处于下跌态势，但对二手房的冲击开始缓解，后续二手房价格跌幅可能开始收窄。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，房地产市场已经有了长达近5年的调整，目前已有趋稳的可能，房价泡沫也挤得差不多了，为后续市场稳定带来较好的基础。从新房销售价格同比指标看，同比上涨的城市数量从5个变为8个，也是非常好的信号。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析指出，当前房地产政策已经基本到底，年末销售情况取决于新货供应量和开发商的价格折让。

在华南城市研究会常务副会长姚育宾看来，当前一线城市房地产市场正处于“筑底”关键时期，市场正在回归自住主导的轨道上，购房更加趋于理性。因此，随着居住需求持续发力，楼市将持续企稳回温。

　　广州观察

　　广州彻底放开限购一周年 新规产品迅猛霸榜

去年9月底，广州正式放开了长达十四年的楼市限购，在一线城市里率先实施“三不限”:不限售、不限贷、不限签，被称为“9·30”新政。广州楼市由此进入史上最宽松时期，目前首套房首付低至15%，首套房商业贷款利率3.0%、公积金贷款利率2.6%。彻底放开限购不仅带来了楼市成交量的回暖，还促使房地产成为帮助广州经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长。

在仔细盘点放开限购一年后的市场成交数据后，南都记者也发现，楼市的风并未雨露均沾地吹向每个人，那些靠近城中村改造、拥有更多新规产品的房企无疑获得感更强，个别楼盘甚至仅靠政府收储就能成为楼市销冠，而不具备这些优势的楼盘和二手房小区则在以价换量的夹缝中继续承压坚持。

　　城中村改造涉及28.3万套安置房

自彻底放开限购以来，当前这一轮城中村改造对广州楼市的影响几乎是决定性的。

2024年广州成功申报城中村改造专项借款项目52个，共计获得授信金额4096亿元，52个城中村改造项目共涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房。在允许专项借款购买存量商品房安置的政策引导下，巨量安置房需求促成了部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款甚至销冠。

去年11月底，改造中的越秀区瑶台村发布招标公告，以限价42246元/平方米收购周边5公里以内的新房作为安置房，收购体量大约1.8万平方米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的项目。最终瑶台村一口气将周边的一个新盘197套住宅全部签下，从公告到网签仅用了两个月，可谓火速落地。

靠近广州民营科技园的白云区城投旗下楼盘云麓花城也是另一个著名案例。

去年底白云区政府官方发布公告，计划以14亿购买科技园主入口5公里范围内的存量商品房。这笔交易最终在今年6月落地，白云区一口气购买了云麓花城782套存量商品房，直接让它成为楼盘销冠。在研究机构克而瑞发布的排行榜上，云麓花城以784套成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数的冠军，同时它还以14.35亿的成交金额列今年上半年全市单盘成交金额的第9名。

来自各区及全市层面的数据显示，截至今年第三季度，作为旧改大区的黄埔收购了2110套、合计约21万平方米的商品房作为安置房。截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，这一数量已经超过了今年以来平均每月5300套的新房成交量。

城中村改造安置需求不仅惠及新房，占据地利之便的部分片区二手房也有幸得益。

广州市房地产中介协会公布的每月二手房月报显示，今年以来同德围、芳村大道、三元里等全力推动城中村改造的片区都出现了网签套数的暴涨。

今年5月，受罗冲围松溪片区和三元里片区城中村改造项目的影响，同德围-罗冲围、桂花岗-三元里板块的网签套数同比增长62.50%和64.06%。同时，今年6月和9月，受黄埔区科学城片区刘村社区旧改和荔湾芳村坑口村旧改的影响，科学城板块和芳村大道的二手房网签同比分别暴涨了97.59%和71.72%。

以临近荔湾坑口旧改项目的芳村大道片区为例，按照政府部门公布的补偿标准，坑口村民拿到的住宅面积补偿最高为4.46万/平方米，再加上各类签约奖励后甚至能超过5万/平方米，较周边2.5万元至3万元/平方米的二手房市场价近乎翻倍，芳村大道周边的桥东、万兴苑等小区因此被村民爆买，成交量大幅上涨。

　　销售额最高的10个楼盘6个是新规产品

在彻底放开限购以后，随着房子的金融属性逐渐褪去、居住属性日益强化，购房群体对居住品质的追求也让新规住宅产品迅速抢占了改善型市场需求。

市场研究报告显示，广州新规产品自诞生以来迅速完成了从小众高端产品逐步成为大众主流产品的转变。

根据克而瑞的统计数据，今年上半年广州全市销售金额最高的10个楼盘中已经有6个是新规产品，表现堪称霸榜，特别是上榜的海珠、荔湾、黄埔等主打刚需和改善型需求的新盘已经无一例外的全部都是新规产品。

在新规产品霸榜的同时，一手旧规新盘和二手房市场则在以价换量的压力下努力坚持。

新规产品挤压周边二手房的典型案例是，2024年海珠西部板块的某新规产品开盘后，附近另一个原本配套成熟的热门二手房小区连续两月零成交，此后即便成交恢复均价也快速下跌，从2024年7月的5.5万元/平方米降至4.8万元/平方米，今年初再度跌至4.2万元/平方米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示，广州二手房得房率普遍在85%左右，相比新规超过100%的得房率，二手房原本的价格优势被新房的高实用率抵消，同样条件下买新不买旧，导致新规产品对二手房市场形成明显冲击。

广州中原研究发展部数据显示，受新规产品上市等因素影响，今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4%，业主降价促成交已经成为常态。

同时，据广州中原研究发展部的监测数据，今年国庆长假前夕，位于中心城区近郊的部分旧规一手盘也纷纷降价让利促销，部分项目旧货最大优惠幅度达6%至15%。为了参与竞争，一些持有旧规余盘的开发商还出台了“保价卖房”的措施，公开承诺保价期限内买贵了可申请差额补偿。

在不少市场人士看来，刚刚过去的国庆长假楼市销售数据显示当前新规产品依然热度不减，在市场形成稳定预期之前，其他产品要么延续以价换量的做法，要么只能耐心等待市场出现转机。

采写:南都记者 邱永芬 魏凯