两家创始股东齐退场 中关村“拓荒者”北科建未来何往？

来源：21世纪经济报道

近日，据北京产权交易所披露，北京城市开发集团有限责任公司（以下简称“北京城开”）、北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“城建发展”）分别挂牌转让持有的北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建集团”）股权。

北科建集团成立于1999年，是北京市属国企，以中关村科技园区的开发者闻名，后主攻产业园区运营及科技地产等业务。欲退出的两家股东，分别是首开集团和城建集团的下属企业，二者也均为北京市国企。

北科建集团有四大股东。此次交易前，城建集团旗下的城建发展持有北科建集团9.24%的股份，为第三大股东；首开集团旗下的北京城开持股3.38%，为第四大股东。

今年年中，城建发展曾预告此次交易，并称目的在于“优化公司资产结构和资源配置，盘活存量资产，提升运营效率”。

但截至记者发稿时，各方并未就这次交易做出最新说明。

分析人士指出，近年来北科建集团业绩下滑、分红减少，也是两大股东退出的重要原因。在北京市对国企发展提出新要求，以及房地产市场深度调整的背景下，此次交易也意味着，北科建集团正迎来发展的关键节点。

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被迫接手的二股东

1999年6月，国务院发布《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》指出，创建有中国特色的中关村科技园区，为全国高新技术产业的发展发挥示范作用。同年，北京市8家国企共同出资，成立北科建集团。

此后多年，经过股权变更，5家股东陆续退出，如今只剩3家创始股东。

其中，北京市国资经营公司（以下简称“北京国资公司”）持股69.93%，为第一大股东；城建发展持股9.24%，为第三大股东；北京城开持股3.38%，为第四大股东。

北科建集团的第二大股东为江苏银行苏州分行，后者持股17.45%。从某种意义上说，江苏银行有被动接盘的成分。

2012年，北科建集团增资7亿股，并引入两家股权投资基金，试图登陆资本市场。但受房地产调控影响，这一进程不断被延宕。

最终，两家基金于2017年退出，民营房企泰禾集团先后接手其持有的股份，合计约26.43%。

泰禾集团起家于福建，很早就赴北京发展。入局前，泰禾集团曾与北科建联合开发位于北京市昌平区的北科建·泰禾丽春湖院子项目，并建立合作关系。

泰禾入股的三年后，大股东北京市国有资产经营有限责任公司对北科建进行增资，泰禾的持股比例被稀释到17.45%。

此后，随着房地产市场深度调整，泰禾出现债务违约。从2024年起，其持有的北科建集团17.45%股份被司法拍卖。但在两次司法拍卖及随后的变卖中，均无人竞买。

去年9月，西安市中级人民法院裁定，这部分股权解除查封，归西部信托所有。

由于江苏银行苏州分行为该项信托计划项下的优先级委托人、受益人，去年12月，西部信托又将这部分股权分配给江苏银行苏州分行。

截至记者发稿时，江苏银行并未表态如何处置这部分股权。

走到“十字路口”

北科建集团的成名作为“一区三园”，即中关村科技园区的海淀园、丰台园、昌平园。其中，中关村科技园区海淀园是我国首个国家级高新技术产业开发区，孕育了大量高新技术企业，重新定义了中关村这一区域。

此后，依托相关的资源与经验，北科建集团先后在全国开发了近20座科技园区。

在此过程中，北科建集团逐步涉足商业地产及住宅项目。随着房地产红利期的到来，公司打造“科技地产”标签，房地产业务逐步做大。截至2024年末，北科建集团旗下共有38家公司，其中从事房地产开发的有12家，从事科技园区开发的有10家。

早年间，北科建集团发展较为顺利，股东也能获得稳定的分红。城建发展于今年6月发布的公告显示，自入股至今，已累计获得北科建现金分红4.30亿元，覆盖了投资本金2.8亿元。

但从年度来看，自2022年起，城建发展便未再公布从北科建集团获取的分红额度。而此前两年，城建发展每年从北科建集团获得的现金分红为2093.9万元。

北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道记者表示，近几年，房地产市场进入调整期，不少房企的业绩受到影响。北科建集团虽然布局了多项业务，但由于房地产业务是其最重要的资金来源，整体经营也难免受到影响。

近几年，北科建集团的业绩连续录得亏损。财务报表显示，2024年北科建集团实现营业收入70.67亿元，同比下降5.99%；归母净利润亏损54.02亿元，较上年有所收窄。今年上半年，北科建集团实现营收8.62亿元，同比大幅减少66.78%，净利润继续亏损。

值得注意的是，此次两家股东减持股份，对应的转让底价分别为2.82亿元、1.03亿元。以持股比例计算，对应的公司估值约为30.5亿元。相较于去年末的资产净额（64.5亿元），有一定的折损。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，两大股东退出北科建，除“优化资产、盘活存量”外，还有深层考量。两家国企退出，可集中资源发展主业，如北京城建集团聚焦城市更新，首开深耕京津冀，符合国资委“瘦身健体”导向，也能减少对低效业务的资源占用，本质上也体现了当前国企对于业务重新梳理的导向。

北科建集团的发展，也将面临新的关口。前述房地产从业者指出，近几年北京市要求国企聚焦主业，调整结构，减少同业竞争。作为北科建集团股东的城建发展，曾在2019年与住总集团合并。从现有的政策导向看，剥离房地产业务，专注于园区运营和信息服务等轻资产业务，将是北科建可能的发展路径。

（作者：张敏 编辑：张伟贤）