悉尼房价，暴跌12%？全球最难买房的15座城市中，澳洲5地上榜！悉尼内西区建22亿澳元楼群！

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一年暴跌12%！悉尼房价下跌区揭晓

在悉尼房地产价格整体回升的背景下，一些原本被视为“高飞猛进”的富人区反而成了出人意料的成为“输家”。

过去一年，大悉尼地区房价平均上涨约5%，但根据PropTrack数据，一些以往表现强劲的区房价却在悄然回落。

数据显示，下跌最明显的区域主要集中在悉尼的海港高端住宅区，以及中央海岸的一些滨海度假胜地。

这些地区的公寓价格在截至9月的一年中跌幅最大，约为12%。其中，位于海港核心地带的Kirribilli、Kurraba Point和Cremorne Point等富人区公寓价格年跌幅达8%至9%，平均每套房的市值损失达到约12万澳元。

业内人士表示，这类高端区往往不太受到利率变动的影响，因为购房者通常不会用大额贷款来购买这些价格高昂的物业。

相反，当地房价更容易受到整体经济和企业信心的影响，而过去一年澳洲经济表现平平。在中央海岸，一些高端假日物业市场也陷入下行。

例如，Terrigal的公寓中位价年跌幅高达12%，附近的Avoca Beach公寓价格也下滑了6%。房产中介表示，这些地区价格回落的根本原因，是对度假公寓和第二套房的需求下降。

在经济疲软的大环境下，原本热衷投资度假公寓和第二套房的悉尼富裕买家收紧开支，市场需求有所减退。

在悉尼西部，以Parramatta周边的部分区为代表的公寓市场也承受了较大压力。

South Granville、Telopea、North Rocks和Dundas Valley等区的公寓价格均出现年度下跌，过剩的新公寓供应被认为是主要原因。

知名拍卖师及房地产专家Tom Panos曾多次在这一区主持房产交易。他表示，公寓的表现明显逊于独立屋，后者价格正在强劲增长。

“有一个本地代理跟我说，他真希望公寓的价格能像独立屋那样上涨。”Panos表示，公寓价格下跌基本上是“供应过剩惹的祸”。

“听起来虽然简单，但当某一区的某类住房太多，却买家寥寥，价格自然会下滑。价格回落几乎总是因为供远大于求。”

相比之下，悉尼部分外西区的低价公寓市场则逆势上扬，出现两位数的年增长。分析指出，低价区域吸引了更多首次置业者和投资者。

PropTrack经济学家Angus Moore表示，买家越来越倾向于寻找更加“买得起”的房产，因此像Blacktown和外西区这样的地区受到青睐。

“人们会寻找相对更实惠的选择，比如离市区远一点，或者选一套无额外附加成本的公寓而不是独立屋。”

Moore还指出，从整体上看，悉尼的房价虽变化不大，但呈现出温和且持续的增长态势。

“目前悉尼各地价格增速的差异并不显著，”他表示，“今年的特点是整体增长相对均衡，并没有某个区域独领风骚。”

其中，Blacktown区域的公寓价格增速尤为强劲，该区如今仍是购买公寓和独立屋最便宜的地区之一。

销售代理Clair Andree-Evarts表示，当地公寓市场经历了明显的反弹。

“虽然过去两年供应过量、市场相对平淡，但现在我们发现几乎所有挂牌房产都能在两到三周内成交。”

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调查发现仅有半数遭遇租赁问题的维州房客提出投诉

对1000名房客的调查发现大多数维州访客遭遇过“严重的租赁问题”，但是因害怕房东报复，仅有半数提出过投诉。

消费者政策研究中心的研究发现79%的维州房客在过去12个月中至少遭遇过一个问题。

最为常见的问题是修理和维护的延迟，“不合理的”租金上涨，和在检查房子时拍了太多照片和视频。

但是仅有52%受影响家庭提出过投诉，而仅有2%把投诉升级到维州民事和行政仲裁庭。

政策研究中心用州政府的押金数据和澳洲统计局的数据来建立1000个维州房客的调查样本。

报告发现那些遭遇租赁问题的人中有四成最后保持沉默或放弃解决，而有超过三分之二相信他们目前居住的物业不满足最低的租赁标准。

仅有16%的人对房租市场有高信心，意味着他们没有重大的租赁问题。

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大开发商向新州政府申请 悉尼内西区建22亿澳元楼群

悉尼大开发商Billbergia 公司计划在繁华的内西区建造一处耗资22 亿澳元，名为康可中心（Concord Central）的大型住宅和零售店楼盘，这是迄今为止提交给新州政府新设立的住房发展局(Housing Development Authority) 审批的最大开发项目申请之一。

Billbergia 与私人贷款机构Metrics Credit Partners 合作，计划将巨离市中心商业区15公里的康可西（ Concord West）火车站毗邻的国王街（King St） 1 号的一块广阔地块上的空置仓库改造成八栋6 至37 层的住宅楼群。

如果获得批准，该项目将在这片占地三公顷的空置土地上建造1300 套新住宅、一个多功能迷你运动场、一个游乐场、一家超市、一些专卖店、一家咖啡馆和一个托儿中心，以及开放式公园绿地。一个地面「市民广场」将把整个区域连接起来。

该计划包括建造一条连接国王街和乔治街（George St）的环路，并延伸一条供行人和自行车通行的道路。

开发商表示，该方案旨在降低建筑高度，增加公共开放空间，由GroupGSA 和Fitzpatrick Partners、Lachlan Seegers 和Carter Williamson 等建筑师事务所共同设计。

Billbergia 开发总监莫伦（Saul Moran）说：「康可中心（Concord Central ）是一个令人兴奋的机会，它将定义雪梨内西区具有前瞻性的宜居性。」

「该项目由四位顶尖建筑师合作设计，将打造一个集零售、餐饮和基本服务于一体的现代化都市村落。康可中心（Concord Central ） 将打造高端的内城区生活方式，同时为周边社区带来诸多益处。」

新州政府住房发展局(Housing Development Authority)已接到它提交的开发申请。该局于去年年底成立，旨在简化被认为具有州级重要意义的项目。在新州面临住房负担能力危机、雪梨房价中位数已升至150 万澳元的情况下，新州正努力实现新的住房目标。

预计到2029年，新州将比其住房协议设定的375,730套新住房目标少94,505套，而该目标的实现是实现120万套全国目标的更广泛努力的一部分。根据澳洲执牌建筑商协会(Master Builders Australia) 9月份的数据，新州的房屋开工率位居全澳第三差，仅排在塔州和北领地之前，远低于目标。

如果康可中心开发项目获得批准，预计于2026年底开工，并于2029年竣工。该项目预计将在未来几周开放公众咨询。

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在澳洲买房有多难？全球最难买房的15座城市中，澳洲5地上榜！

澳洲的房价高到难以负担，再次有了实锤证明。

根据最新发布的《Demographia国际住房可负担性报告2025》，在全球房价最难负担的15个城市中，澳洲竟有5座城市上榜——悉尼、阿德莱德、墨尔本、布里斯班与珀斯全部入列，显示出全国性住房压力之严重。

报告采用“中位数倍数”（Median Multiple）衡量房价可负担性，即“房价中位数 ÷ 家庭收入中位数”。

数据显示：

以高房价著称的悉尼，房价收入比高达13.8倍，全球排名第2，仅次于中国香港（14.4倍）。

悉尼房价中位数为150万澳元。

曾被誉为全澳最可负担城市的阿德莱德出乎意外地大逆转，成为了全澳房价第二难负担的城市。

阿德莱德的房价中位数现已飙升至85.5万澳元，比墨尔本还高出5000澳元，并以10.9倍的中位数倍数排名全球第6。

而墨尔本以9.7倍排名全球第9，全澳第3，房价中位数约85万澳元。

另外，布里斯班排名全球第11，珀斯排名全球第14。

按照Demographia的划分标准，住房市场从“可负担（affordable）”到“极度不可负担（impossibly unaffordable）”共分五级，当房价收入比达到9倍或以上时，即被视为“难以想象的不可负担”。

而澳洲的全国平均水平高达9.7倍，远高于其他发达国家，如加拿大（5.4倍）、英国（5.6倍）与美国（4.8倍）。

这意味着澳洲整体住房市场已成为全球最难负担的国家之一。

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，这份报告揭示了澳洲房市的严峻现实：

“在全球范围内，澳洲的主要城市几乎全部跻身最不可负担行列，这已经不是单个城市的问题，而是全国性住房危机。”

她指出，过去四年珀斯房价上涨迅速，但因当地收入水平相对较高，仍是澳洲“最可负担”的一座城市。

不过，即便如此，其8.3倍的房价收入比仍远超Demographia认定的“可负担标准”。

Demographia将澳洲的房价不可负担归因于城市规划限制与土地政策过度收紧，但专家认为，问题更为复杂。

除了城市扩张受限外，当地社区普遍抵制高密度住宅建设，而澳洲人传统上又偏好独立大房，因此土地利用率低、开发效率慢。

疫情后建筑成本飙升也使新房供应雪上加霜。

材料短缺、人工费上涨让开发商缩减项目规模，导致供需失衡进一步扩大。

Conisbee警告称，短期内澳洲的住房可负担性“几乎不会改善”。

截至9月，全澳房价在一年内上涨8.9%，预计年底将突破两位数增长。

若澳洲央行未来降息，或将进一步刺激买盘，推高价格。

她指出：“新建住房供应依旧严重不足，而各州政府的政策激励反而让首次购房者争夺有限房源，推高了低价房市场。”

目前，澳洲的住房问题已不仅是年轻人的焦虑，更成为中产家庭的共同困境。

Conisbee直言：“如今在澳洲买房，不仅是经济问题，更是一种社会分层的象征。高房价正在改变澳洲的城市结构和代际财富分配。”

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