叠拼物业费仅1元/㎡/月？成都一新房物业开始“去人力”

“仅约1元/㎡/月！”

在成都改善市场步入“品质越高，物业费越贵”的内卷之时，位于天府新区南湖板块的天府宝阁丽项目于日前公开向市场抛出这一定价——承诺其未来叠拼部分物业费仅约1元/㎡/月。

天府宝阁丽项目沙盘实拍图

按照常理，叠拼物业费本就高于高层产品，且参考目前成都的市场价，已不乏有物业费突破10元/㎡/月的项目，1元/㎡/月的收费甚至不及一些“老破小”。那么，这究竟是营销噱头，还是对改善物业价值的颠覆性举措呢？

天府宝阁丽是谁？

对于成都楼市而言，天府宝阁丽或许还是一个陌生的名字，但其所在的地块却不乏话题度。该地块占地约80亩，位于剑南大道东侧，南侧为美岸路和地铁5号线南湖立交站，北侧为蓝润天府MIC项目。

天府宝阁丽项目实拍图

时间回溯至2024年3月，历经数次流拍、多次撤回，这宗原属于森宇的商住地块才最终在法拍市场被家慈地产以约2.8亿元的总价竞得。这不仅标志着自2016年起便陷入停滞的南湖森宇地块迎来重要转机，这也是家慈地产首次落子成都主城区。

公开资料显示，家慈地产以房地产营销策划及销售代理起家，后开始涉足地产开发业务，此前项目主要分布于崇州、遂宁等地。

天府宝阁丽于今年3月取证，本月开放示范区。根据规划，住宅部分共计105户，全部规划为上下叠墅，建面约101-120㎡，带装修总价约850万元起，截至目前，取证105套房源中，共网签13套。

天府宝阁丽项目实拍图

目前，项目声量并不算大，但其提出1元/㎡/月的物业费却颇为抢眼，在项目现场，四川家慈地产顾问有限公司董事长罗晶鑫接受了记者的采访。

高得房率和物业机器人，

能否实现居住成本与品质的双赢？

问题1：

1元/㎡/月属实or噱头？

采访中，罗晶鑫确认了1元/㎡/月物业费为属实。

他进一步解释道，这一价格是基于项目的实际得房面积所计算。倘若以建筑面积来算，物业费标准实际为4.85元/㎡/月。

之所以存在这种巨大差异，首先源于项目超高的得房率。以天府宝阁丽的户型为例，其建筑面积约101-120㎡，但上叠实得面积约411-449㎡，下叠实得面积约413-486㎡，得房率高达400%左右。因此，折算到实得面积上，物业费才降至约1元/㎡/月。

天府宝阁丽项目实拍图

记者梳理了成都其他在售叠拼项目物业费情况，对比可见，即便按4.85元/㎡/月的标准，天府宝阁丽在市场中已属“低价”；而若考虑其超高得房率，约1元/㎡/月的居住成本，则堪称当前新房市场的“地板价”。

问题2：

户数少物业运营艰难，如何破题？

众多周知，在改善时代，物业费并非越低越好。尤其在800万+市场，物业服务品质更是成为各家开发商重点竞争的领域之一。这也导致不少小地块或户数较少的项目中，即使物业费达到近10元/㎡/月，物业公司仍面临运营压力。

某物业负责人帮忙算了一笔账，100 户以下社区的人均服务成本比300户以上社区高三到五成，因人员无法规模化配置，设备折旧分摊到每户的成本显著上升。

而且高端定价的物业服务，在人力上支出要大大高于普通项目。然而，天府宝阁丽却反其道而行之，主动将物业费“打下来”。对于业主而言，一方面意味着生活成本的降低，但另一方面也难免担心：低费用之下，服务品质要如何得到保障？

天府宝阁丽项目实拍图

“科技创造生活。”罗晶鑫表示，物管行业在过去是典型的劳动密集型产业。按照传统的运营模式，一个项目的自有人员+外包人员成本将占到总成本的70%左右。对于一个有105户业主的小区，通常需配备约35人的服务团队，年成本约为330万元。若按照当前的收费标准，该项目全年物业费收入不到100万元，将难以支撑物业运营。

天府宝阁丽从规划之初，就确立了“去垃圾桶、去保安、去快递、去外卖”的设计理念。未来，包括地下室卫生打扫、垃圾上门取件、外卖地面和空中的派送等场景，或都将交由机器人完成，以增加工作效率和提升物业的精准程度。

据其测算，机器人将取代约1/3的物业人员，但是为了小区安全及业主居住体验，核心岗位仍需保留，如保洁、客服、安保等必要岗位。“相当于通过机器人实现了降本增效，即便物业运营再有亏损，未来项目商业部分的租金也完全能够覆盖。”

市场观察：

物业机器人，离我们还有多远？

据罗晶鑫透露，天府宝阁丽将于明年交付，届时或成为成都物业机器人应用场景最丰富的小区。

在他看来，当前小区中的主要矛盾多集中于物业和业主之间，而机器人的大范围应用将有效缓解这一矛盾。因此，他认为，未来2-3年，物业领域将迎来一轮机器人的爆发式提升。

兴业证券等机构的研究报告也显示，从2025年开始，物业机器人有望迎来“奇点时刻”——技术成熟度与成本曲线有望实现黄金交叉，迎来规模化应用的拐点。

然而，理想与现实之间仍有距离。从目前购房者和行业反馈来看，要想凭借物业机器人实现“居住成本的降低、居住品质的提升”，并以此赢得市场认可，仍有很长的一段路要走。

一位业内资深人士就曾直言：“服务是决定居住体验与房屋长期价值的终极结果。而高端服务，就是‘人海战术’。”

某头部物业公司负责人也指出：“技术与成本的双突破，将是机器人走进更多社区的关键。此外，要如何在标准化服务之上保留‘人的温度’，也是亟待解决的问题。短时间内，人机协同将还是最优解。”

那么，正在看本文的你，看好未来机器人走进小区做物业服务吗？欢迎在评论区留言。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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