拆一补一！商品房可作安置，佛山城中村改造补偿有变

就在刚刚（10月22日），佛山市人民政府发布《佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法的通知》，自2025年12月1日起施行。

| 来源：佛山市人民政府

其中拟定了征收集体土地及地上房屋的征收补偿安置标准，物业类安置可按照建筑面积“拆一补一”的原则实施产权置换。

或以经认定的集体建设用地面积为基础，按照不超认定建设用地面积的0.8倍计算建筑面积，实施产权置换，支持采用支持采用购买存量商品住房的方式进行安置；或实行直接货币补偿。

具体分为权益内补偿、权益外补偿、其他补偿三部分。

原文如下：

佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法的通知

佛府办〔2025〕13号

各区人民政府，市政府各部门、直属各机构：

《佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请径向市自然资源局反映。

佛山市人民政府办公室

2025年10月16日

佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法

第一章 总 则

第一条为了规范本市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省土地管理条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，纳入本市城中村改造计划且由政府组织实施，依法征收农民集体所有土地及地上房屋（以下简称集体土地及地上房屋），对被征收人给予补偿的，适用本办法。

因城中村改造需要征收国有土地上房屋的，按照相关法律法规和本市有关政策执行。

第三条城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市人民政府负责本市的土地及地上房屋征收与补偿统筹工作，各区人民政府负责本行政区域内的土地及地上房屋征收与补偿工作。

市自然资源局负责指导、监督本市征收集体土地及地上房屋具体管理工作，市住房城乡建设局负责指导、监督本市国有土地上房屋征收与补偿工作。各区承担集体土地及地上房屋征收和国有土地上房屋征收工作的部门由各区人民政府确定，具体负责实施土地及地上房屋的征收补偿安置工作。

各级发展改革、教育、公安、财政、自然资源、住房城乡建设、农业农村、文广旅体、生态环境、市场监管、社会工作等有关部门，镇人民政府（街道办事处）应当按照各自职责分工，协同实施本办法。

第二章 征收程序

第五条集体土地及地上房屋征收应当按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》等有关法律法规要求，完成征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征地补偿登记、征地补偿安置协议签订等前期工作后，由各区人民政府提出征收土地申请，经有权机关依法批准后，各区人民政府在拟征收土地所在的镇（街道）和村、村民小组范围内发布征收土地公告并组织实施，落实补偿安置具体工作。

区人民政府在组织实施征收过程中，应当保障村民合法权益，按规定听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。征地补偿安置公告期满，过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区级以上人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

第六条对个别未达成征地补偿安置协议的，以及被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的，按照《广东省土地管理条例》第三十五条规定执行。

第三章 征收补偿

第七条征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等补偿费用。社会保障费、留用地等的补偿按照相关政策执行。

第八条征收土地的土地补偿费和安置补助费按照相关规定进行分配。土地权属有争议的，由所有权纠纷各方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼，区人民政府可对补偿款进行提存或者预留，待各方协商一致后再给予补偿。

农村村民住宅、青苗和其他地上附着物的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定或者协议约定存在争议的，由所有权纠纷各方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。区人民政府可依法对被征收的房屋作出征收补偿决定，并对补偿款进行提存或者预留，待所有权人确定后再给予补偿。

第九条征收农民集体所有土地的土地补偿费、安置补助费标准按照经依法批准公布的征收农用地区片综合地价执行。

第十条征收土地涉及农村村民住宅的，地上房屋的补偿安置分为权益内补偿、权益外补偿及其他补偿三部分：

（一）权益内补偿。依据证载情况，同时结合现状测绘、历史用地与建设情况以及宅基地建房管理规定等，开展农村村民住宅的用地面积认定和房屋建筑面积认定工作，经各区认定的用地面积和建筑面积作为权益内补偿的依据。根据认定用地面积的一定倍数或者认定建筑面积的一定比例确定权益内补偿面积，可采用产权置换安置、直接货币补偿或者两者相结合等方式对被征收人进行补偿。

1.产权置换安置方式。按照权益内补偿面积置换等面积的国有划拨性质住房，现状建筑面积小于权益内补偿面积的，原则上应当补缴差额面积的房屋建安成本，经区人民政府同意予以减免的除外。被征收人对国有划拨性质安置房申请划拨补办出让的，地价款补缴及相关费用应当由其自行承担。支持采用购买存量商品住房的方式进行安置。采用该方式安置的，可考虑商品住房与国有划拨性质住房的价值差异，以及商品住房与项目现址的区位差异，合理设定换算系数，具体由各区人民政府决定。

2.直接货币补偿方式。结合房屋现状，原则上按权益内补偿面积的评估价值确定直接货币补偿金额。经区人民政府同意，也可根据对应权益内补偿面积的国有划拨性质住房的评估价值（由国有划拨住宅用地楼面评估价和建安成本价构成）确定直接货币补偿金额。

（二）权益外补偿。现状建筑面积超出权益内补偿的部分，且不属于区人民政府依法认定为不予补偿的情形的，原则上按照不超过建筑建安成本实施补偿。

（三）其他补偿包括：

1.因征收产生的搬迁费、临时安置费的补偿（包括搬迁补偿费、临时安置费、迁移费等）;

2.按时签约、按时搬迁等奖励费用;

3.其他经区人民政府明确的补偿项目。

具体补偿由各区人民政府按照经依法批准公布的标准执行。

第十一条征收土地涉及农村集体物业的，如村集体办公场所、祠堂、圩集、厂房等公共建筑物和公共设施以及其他有合法产权的物业，在经认定后，可以按照建筑面积“拆一补一”的原则实施产权置换；或以经认定的集体建设用地面积为基础，按照不超认定建设用地面积的0.8倍计算建筑面积，实施产权置换；或实行直接货币补偿。具体分为权益内补偿、权益外补偿、其他补偿三部分：

（一）权益内补偿。权益内补偿按不超过认定建设用地面积的0.8倍或认定建筑面积1:1确定权益内补偿面积。

1.产权置换方式。按照权益内补偿面积置换等面积的国有划拨性质物业（或者集体建设用地性质物业）。置换为国有出让性质物业的，应当以等价值置换为原则，根据国有划拨性质物业与国有出让性质物业的价值差异进行换算。置换物业不得为商品住宅。被征收人对国有划拨性质置换物业申请划拨补办出让的，地价款补缴及相关费用应当由其自行承担。在物业交付后，政府原则上不得对置换物业实施托租，或承诺保底收益。

2.直接货币补偿方式。选择直接货币补偿的，可根据对应权益内补偿面积的国有划拨性质物业的评估价值（由国有划拨物业用地楼面评估价和建安成本价构成）获得货币补偿。

（二）权益外补偿。现状建筑面积超出权益内补偿的部分，且不属于区人民政府依法认定为不予补偿的情形的，原则上按照不超过建筑建安成本实施补偿。

（三）其他补偿包括：

1.由因征收产生的搬迁费、临时安置费的补偿（包括搬迁补偿费、临时安置费、迁移费等）;

2.因征收造成的停产停业损失的补偿;

3.按时签约、按时搬迁等奖励费用;

4.其他经区人民政府明确的补偿项目。

具体补偿由各区人民政府按照经依法批准公布的标准执行。

第十二条征收土地涉及农村集体物业的，除可按本办法第九条、第十一条执行补偿外，经区人民政府同意，也可采用集体土地所有权、建设用地使用权和地上物业房屋所有权合并补偿方式实施补偿，具体补偿标准由各区人民政府按照经依法批准公布的标准执行，但采用该方式实施的补偿原则上不高于按本办法第九条和第十一条计算的补偿之和。

第十三条征收土地涉及除房屋外的其他地上附着物及青苗补偿费原则上采用货币补偿方式实施补偿，具体补偿由各区人民政府按照经依法批准公布的标准执行。

第四章 附 则

第十四条本办法下列用语的含义：

（一）城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域（现状建设用地），包括集体土地已转为国有或已完成“村改居”，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。

（二）城中村改造计划，是指地方政府因发展需要，根据国家、省关于城中村改造有关工作要求制定，用于指导本市城中村改造工作实施的计划。

（三）现状建筑面积，是指征收土地预公告发布前的现状房屋建筑面积。

（四）集体建设用地面积，是指具有合法用地手续或可依据低效用地再开发、“三旧”改造有关政策完善历史用地手续的土地面积。

（五）建安成本，是指房屋建筑工程和安装工程的成本，取值原则上应当根据市、区有关机构公布的房屋建筑工程造价指标确定。

（六）权益内补偿，是指对有合法手续的建筑物或经各区结合宅基地建房管理规定等认定可给予权益保障范畴的补偿。

（七）权益外补偿，是指对没有合法手续部分建筑物且不属于各区认定的符合权益内保障范畴的补偿。

第十五条本办法未尽事项，由各区人民政府结合本区实际制定实施细则。

第十六条本办法由市自然资源局负责解释。

第十七条本办法自2025年12月1日起施行，有效期5年。本办法施行前已发布征地补偿安置公告或补偿方案已经农村集体经济组织表决通过的项目，按照原补偿方案执行。