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引言：超新规高使用率 + 三地铁，南站 CBD 宜居新标杆
在番禺南站板块，万科・檐屿城凭借 “超新规 127-138% 使用率 + 2/7/22 号线三地铁覆盖 + 九年制湖南师范大学附属学校 + 2 万方河滨公园” 的全能配置，成为刚需改善家庭的焦点。项目由深耕南站近 10 年的万科打造（南站 “开荒牛”，推动 600 + 企业进驻），77-135㎡三至四房覆盖，预算 200 万 +、重视通勤效率与教育资源的购房者，无需在 “空间利用率、交通、教育” 间妥协，这里就是南站 3.0 时代的宜居优选。
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项目概况：万科匠心造城，低密高拓社区
项目总占地面积 77867㎡，总建筑面积 233600㎡，规划总户数约 2500 户，是南站板块少见的 “低密高拓社区”。容积率仅 3.0，绿化率 35%，依托 2 万方河滨公园与社区精致园林，居住舒适度远超同板块高密度项目；在售产品为 77-135㎡三至四房，均为超新规设计，使用率高达 127-138%，阳台占比达 20%（板块最高），空间利用率堪称 “板块天花板”，小面积也能实现大功能。开发商为万科（央企背景，南站开发 “开荒牛”，产业与配套兑现能力强），房屋质量与后期维护有绝对保障；物业公司暂未明确，但参考万科过往项目，大概率配备品牌物业，服务品质值得信赖，从日常管理到社区活动，均能提供优质体验，居住安全感拉满。
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交通配套：三地铁 + 城轨，半小时畅达广佛核心
项目交通优势 “冠绝南站”：临近 2/7 号线广州南站（约 1.5 公里，小区有公交、楼吧接驳），6 站直达珠江新城，4 站到海珠、4 站到万博，通勤效率在番禺刚需盘中位居前列；22 号线后通段（2025 年开通）5 站直达白鹅潭 CBD，进一步拓宽通勤范围。此外，广佛环线东环（2025 年开通，时速 160km/h）3 站到琶洲，东晓南路 - 广州南站连接线南段（2025 年通车）15 分钟连通海珠城区、30 分钟达珠江新城，形成 “地铁 + 城轨 + 主干道” 三维交通网。依托广州南站 15 轨枢纽（4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨），1 小时可通达湾区核心城市，无论是日常通勤还是跨城出行，都能轻松满足，完美承接主城外溢的刚需改善人群。
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教育与生活配套：九年制名校 + 40 万方商业，生活无忧
教育配套是项目 “王牌亮点”：配建 36 班九年制湖南师范大学附属学校（公办，2025 年官宣引进，湖师大为 211 梯队，教育含金量高），还规划 9 班幼儿园，实现 “幼儿园到初中” 全龄教育在家门口解决，彻底告别 “择校焦虑”；此外，周边还有广州博萃德学校（国际学校天花板），满足不同教育需求。生活配套同样 “成熟且高端”：商业上，板块规划约 40 万方商业，当前已有喜街、在建新鸿基商业综合体（2026 年运营），未来还将新增南站 ICC、K11 select、万象系等高端商业，日常购物、餐饮、娱乐一站式覆盖；医疗上，UCLA Health 附属医院（2023 年运营，世界顶级医疗水平）就在周边，健康保障无忧；休闲上，2 万方河滨公园、1.3 万㎡体育公园已建成，还有 5.2 万㎡莲花湾中心湖环绕，日常散步、慢跑、露营皆有好去处，居住氛围堪比 “公园大城”。
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户型设计：138% 使用率 + 全明布局，小面积大享受
项目主打 77-135㎡三至四房，每款户型都以 “高拓空间 + 全明通透” 为核心亮点，精准匹配不同家庭需求：77㎡三房（三面宽南向，270° 全景舱主卧，LDKB 一体化设计，小面积实现双卫，适合新婚夫妻或三口之家）；88㎡户型（A 户型约 4.7 米大阳台 + 双采光大主卧，B 户型 7.3 米通铺阳台 + 主卧步入式衣帽间，刚改家庭首选）；103㎡四房（独立入户花园，7 米通铺阳台 + 270° 全景主卧，空间尺度媲美大户型，适合多代同堂）；135㎡四房（南北通透双阳台，5.25 米大宽厅 + 5.45 米大阳台，主卧开间 3.6 米，高端改善家庭理想之选）。此外，装修交付标准高，配备隐藏式中央空调、方太厨房三件套、智能马桶等，99 项精选定制板材（如雀眼木木饰面、8mm 超白玻璃），细节处彰显品质，真正实现 “拎包入住”。
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常见问题解答（FAQ）
- 项目使用率 127-138%，是否符合建筑规范？实际居住空间是否舒适？
答：完全符合规范，高使用率源于超新规政策（阳台、飘窗、设备平台等空间半赠送或全赠送），非 “偷面积”。以 77㎡户型为例，实际使用面积约 100㎡，客厅面宽约 3.5 米，主卧面积约 12㎡，双卫设计避免早高峰拥挤，小面积也能实现 “三房两卫” 的舒适布局，空间无压抑感，远超同面积传统户型。
- 九年制湖南师范大学附属学校何时开学？入学需要满足什么条件？
答：学校为公办九年一贯制，当前已官宣引进，预计与项目交付进度同步（大概率 2026 年后开学）。入学需满足 “人户一致” 条件（房产为业主名下，户籍迁入项目地址），作为配建学校，业主子女入学优先级高，无需担心 “划片变动”，适合有学龄儿童、重视基础教育的家庭。
- 项目距广州南站 1.5 公里，无车家庭通勤是否方便？
答：非常方便。小区配备专属公交接驳线与楼吧，直达 2/7 号线广州南站，步行至接驳点仅需 5-8 分钟，接驳车班次密集（高峰时段 10-15 分钟一班），加上地铁 6 站到珠江新城、4 站到海珠的高效通勤，无车家庭完全无需担心出行问题；未来 22 号线后通段开通后，通勤效率还将进一步提升。
- 项目周边商业配套何时能完全兑现？当前生活是否便利？
答：当前已有喜街等小型商业体，日常买菜、餐饮、便利店需求可满足；新鸿基商业综合体（含 2 万方商场）预计 2026 年运营，南站 ICC、K11 select 等高端商业将随南站 3.0 发展逐步落地，3-5 年内商业配套将全面成熟。若需大型购物，可自驾 15 分钟到万博商圈（万达、天河城百货），当前生活便利性与未来潜力兼具，适合长期居住。
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