隐形收入藏猫腻！小区公共收益去向成谜，业主如何夺回知情权？

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小区电梯里的广告频繁更替，地下和地面的公共停车位常年处于满员状态，快递柜与自助饮水机也稳稳占据着楼下的黄金位置——这些设施背后产生的收益，本应属于全体业主共有的财产。

然而现实中，这笔资金却如同一个看不见的钱袋，大多数居民既不清楚其具体数额，也无法掌握其使用去向，收支情况模糊不清，俨然成了一笔长期未解的“糊涂账”。

以甘肃兰州某住宅区为例，今年9月，有住户偶然留意到，电梯内已持续张贴商业广告长达数月之久，但从未收到物业关于此项收入的任何公开说明。

部分细心业主粗略估算，仅电梯广告一项，年收入便可能突破十万元大关，若再加上公共车位租赁等其他来源，整体收益颇为可观。

面对质询，物业管理方要么回应称“收入微薄”，要么无法提供完整财务记录，导致居民怀疑资金被擅自挪用，最终不得不请求监管部门介入处理。

所幸在相关部门督促下，物业公司被责令限时提交详细的收支清单，事件才得以推进，信息透明迈出关键一步。

类似情形在全国多地均有发生。广东广州一处社区中，智能快递柜入驻多年，居民一直不知晓存在运营分成机制。

直到有业主主动追问，物业才轻描淡写地表示“每年仅有几千元，用于弥补日常管理支出”，但既无合同佐证，也从未进行正式公示，难以令人信服。

而在河北石家庄的一处老旧小区，每个公共车位每月租金为150元，小区内近百个此类车位，合计每月可产生至少1.5万元的稳定收入。

尽管物业声称这部分资金“用于道路修缮”，但对于实际开支明细、剩余余额等情况始终拒绝披露，居民虽心存疑虑却无从查证，只能被动接受现状。

为何这类资金总是难以厘清？北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，核心症结在于物业公司掌握着信息主导权和资源控制权，业主获取真实数据的渠道极为有限。

一些企业将公共区域收益与常规物业服务费混同核算，账目交叉混乱；另一些则采取不主动告知策略，除非遭遇追问否则绝不提及。

同时，许多小区尚未成立业主委员会，或即便成立也缺乏有效履职能力，缺少代表力量监督财务流程，致使公共资产长期处于失管状态。

正如中指研究院分析所示，不少项目自交付起便由开发商指定服务单位接管，业主从入住之初就未能建立起对管理事务的话语权，后续追查账目自然阻力重重。

各地怎么治“糊涂病”

针对公共收益不明朗的问题，多个城市已着手探索解决方案，并积累了一批可复制、可推广的实践经验。

自2025年起，福建、江西、西安、长沙、郑州等多个地区相继出台专门管理办法，强化对小区共有资金的监管力度，其中郑州市的做法尤为典型。

今年9月实施新规后，当地明确要求所有住宅小区必须设立独立账户专款专管公共收益，并通过数字化政务平台实现全流程信息公开——每一分进账来自哪个渠道，每一笔支出用于何种用途，业主只需打开手机应用即可实时查阅。

截至目前，全市已有超过3400个小区完成系统接入并完成首次公示，累计涉及金额高达7400万元。

例如郑州某一刚需型住宅小区，过去常有居民质疑电梯广告收益去向不明。在完成线上公示后，大家清楚看到：该笔款项一部分用于更新儿童游乐设施，另一部分则补贴了楼道照明及公共区域用电成本，信息公开后邻里间的误解也随之化解。

湖南洞口县推行的“三查一核”机制同样具有实操价值。

当地政府组织专项小组进驻小区，逐一核查物业公司与广告运营商、快递柜企业签署的合作协议，确认是否存在收益分配条款；调阅财务台账，比对实际到账金额与支出凭证是否一致；检查是否按规定周期对外公示；最后还面向业主开展满意度调查，核实公众知情程度与反馈意见。

此前在洞口县某社区核查过程中发现，物业与广告公司签订的合同明确约定年度广告收入为5万元，但在对外公布的报表中却仅列出“3万元”，差额部分被悄然转移使用。

经整改后，有关部门不仅协助小区成功追回被侵占的资金总计逾30万元，还强制要求物业重新发布完整、合规的财务明细，极大提升了居民的信任度。

不过要彻底根治这一顽疾，单靠地方政策推动仍显不足。部分小区虽形式上完成了账目公开，但内容过于笼统，如“公共设施维护支出5万元”这类表述缺乏细节支撑，无法判断具体用途。

更有甚者，个别物业公司玩起“表面合规”的把戏，名义上进行了公示，实则继续隐匿真实收益，暗中截留资金。但从整体趋势看，只要各地持续完善制度设计，业委会切实履行监督职责，广大业主增强参与意识并积极行使权利，公共收益必将逐步告别“黑箱操作”，走向阳光化、规范化运作，真正回归服务于民的本质轨道。

信源来自：大象新闻 2025-10-17 物业别拿业主当“外人” 公共收益这本账该晒晒了！

湖南日报 2025-10-19 小区公共收益如何更阳光