美国是法治国家，所以绝对不会有“强拆”的事儿？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

有个谣言：美国是法治国家，开发商想征地就必须跟业主协商，所以美国绝对不会有“强拆”的事儿，就因为“风能进雨能进国王不能进，私人财产神圣而不可侵犯”。

但是，每当我看到这种无脑跪舔的说法时，只能建议他们去搜搜“辉瑞拆迁案”吧，看看是否如你所愿？

辉瑞就是那个制药的，超大型资本集团，是能为了利润铤而走险的商业怪兽。辉瑞在美国法律保护之下，既生产了很多救命药，也制造了不少骇人听闻的丑闻。当然，辉瑞的救命药主要是救有钱人的命，没钱的话就请参与研发吧，穷人=小白鼠。

辉瑞在前些年的时候看上了美国康州的一块土地，准备建一座实验室，其实就是药厂。表面说法是很道貌岸然的，因为当地经济落后，所以资本家有义务帮助百姓发大财，做慈善嘛。

但真实的谎言谁都明白，看上的确实是这里很穷，所以市政府才愿意吸纳有可能造成污染的药厂。而且还提供低价土地和廉价劳动力，或许还有小白鼠呢。

但是，就在辉瑞用各种手段搬走了大部分业主之后，还剩九家说什么都不搬。理由很简单，一是人家世世代代住在这里，，不愿意制药厂破坏祖宗留下的环境，更不希望这片净土被资本所污染。当然最重要的是辉瑞给的钱太少了，拿我们当傻子啊？

辉瑞也没废话，毕竟美国是法治社会，于是就打官司呗，申请法院强行拆迁。这起案子本来没什么难度，美国法院从来是替有钱人讲理的地方。但是，美国并不只有辉瑞这一个有钱人啊，他们的竞争对手也不穷，那为了阻挠辉瑞发财，打着司法公正的名义捣捣乱不行吗？

于是这案子就好玩儿了，竟然一直打到了联邦最高法，甚至要撼动美国宪法的第五修正案。争论焦点是：辉瑞在这里开发实验室和药厂，到底是商业行为，还是属于公共行为？也就是说，辉瑞到底是为了自己赚钱，还是为了当地百姓谋福利？如果是为自己赚钱，那强拆就不合法，但如果是做慈善，那就拆你的房子没商量。

最终尘埃落地，虽然这案子引发了全美国百姓的关注，人们也大多认为辉瑞是为了自己赚钱而侵犯原业主的权益。但是大法官宣判，就算辉瑞因此赚钱了，那他们也为当地经济和税收做出了贡献，所以这就属于公益行为，拆，赶紧卷铺盖滚蛋甭废话。

于是这九家守法业主就只好滚蛋了。但这事儿没完，当地康州政府追加的惩罚来了，鉴于这九家钉子户耽误了辉瑞好几年时间，那这几年损失的房地产增值收益怎么算？少收的房产税谁出？自然是由钉子户来出了，谁让你们搬晚了呢？

当然，又经过了一番折腾，最终这笔钱因为算不清楚也就没收，也确实没道理收，就算是折算为惩罚性的租金也没道理。但是，毕竟这几家不是有钱人啊，这几年官司打下来，有三家已经是山穷水尽倾家荡产了，拆不拆的都无所谓了。

这事情还没完，虽然房子都拆了，土地腾空了，辉瑞却反悔了，药厂不建了，到今天这块地仍然是荒地。那问题来了，这件事真的体现出了美国的法治精神吗？

当然体现出了，因为辉瑞所做的一切都是可以放到台面儿上来的，如果你怀疑人家私底下有小动作，请拿出证据。如果拿不出来，那我告你毁谤啊毁谤！

其实辉瑞这件事儿干的一点儿都不漂亮，就因为他们轻敌了，没把一帮土老百姓当回事儿。那如果是高级玩儿法怎么办？

好办啊，这九家钉子户不是不搬吗？老子还不拆了呢，就围着你们丫的开发，在盖的差不多的时候，自然有税务局的来征收房产税。那鉴于开发商的资金已经到位，项目已经初见成效，所以土地价值已经成倍的增长。那对不起了您内，你们九家的房产税也请翻倍缴纳？不交没关系，我们给你计算滞纳金，还不交也没关系，我们可以强行拍卖，人家辉瑞会派人前来竞拍的。

看懂了吗？这才是高级玩儿法，合理合法合规，用最简单的手段解决问题，谁也挑不出毛病，这才是法治国家的依法办事儿。

而且这还得说是这些业主们是自己的宅基地，不是有HOA（业委会）管理的社区。如果是社区，那开发商就更省事儿了。既然其他业主都同意了，只有你们几个当钉子户，那就别怪HOA向着我们说话+替我们办事儿了。

很简单，先提高物业费，本来一万一年的提高到5万，反正只要三分之二的业主同意就能生效，你们交不交吧？胆敢不交就是拍卖+驱逐。

怎么的，这种手段太残暴了？那就换成温柔的，天天罚款不就得了。你们家的垃圾桶太脏了影响社区形象，罚500；草坪修剪的不符合老子心意，罚1000；开车进社区的时候声音太响算噪音，罚1万。干脆你们自己看HOA公约吧，老子哪条都能罚你个倾家荡产。

你别不服，这合同是你签的，哪怕告到City层面也没人管，法院更是不受理。就因为HOA是社区自治组织，是非盈利的机构，谁也管不着。在社区这一亩三分地里，老子就是王法，你们配合搬迁的话在好说好商量，既然是不给面子，那就都别要面子了。

总之明白了吗？美国确实没有强拆，一切都是依法办事。但这就是人家牛逼的地方，能把一切龌龊的行为都合法化。这就跟美国几乎没有贪污行贿似的，因为都是合法的捐赠，你敢不服吗？

所以甭相信什么外国的月亮更圆，美国的空气也不香甜。天下乌鸦未必一般黑，而是一只更比一只黑的……

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。