朝阳松榆里地块转正！起价42.5亿，11月25日开拍

北京进深 徐迪 10月21日，上周预申请的朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块正式挂牌。

竞价截至日期为11月25日下午15:00。

交易起始价42.5亿元，折合楼面价约5.28万元/㎡。

地块位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站。

除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。

纯住宅用地，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米），算是比较舒适宜居的密度。

地块内含1条南北向宽度为7.5 米的街坊路，纳入土地出让范围。

另需建设用地面积约300㎡开闭站一处，无偿移交相关部门。

此外，项目建设方案需处理好与周边现状关系。用地西南角预留不低于现状道路（约4米）的条件，保障南侧居民消防及出行需求。

地块位于11号线南侧，考虑到地铁建设时序处于远期，建议地块临近11号线一侧做好兼容性设计，将地块内建筑划定出结构、功能的兼容区域，预留后续与11号线一体化结合的最大可能性，保证地铁附属灵活衔接。

同时应酌情考虑因站点可能的位置变化而导致对项目的影响。

住宅地块东侧边界中央须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6 米。

紧邻居住用地东侧出入口建议设置小区公共建筑与公共空间，作为连接小区与规划文化用地、地铁站点的重要节点。

地下公共建筑须独立或结合住宅楼栋设置竖向交通空间及无障碍设施，保障居民便捷使用。

鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。

下沉庭院周边宜布局配套公共设施，做好地上、地下空间、室内外景观渗透，提升环境品质。

下沉庭院标高应与街坊路地下通道顺畅连接，实现人流动线无障碍衔接。

这也是北京首个在出让文件中提到下沉庭院详细设计要求的地块。

松榆里地块地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。

按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源，规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。

这个地段有做高端改善的潜力，毕竟也在CBD商圈辐射范围内，但板块商业商务属性相较于双井、国贸还是差出几个LEVEL的。

城市界面也不算特别好，破，但不荒。除了划出的城改片区，其他的又没到大批拆改的程度。

这就很难办，当然这也是城里旧改地块的通病。

成熟住区，生活配套完善，但商业档次不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体的综合商业。

整体来看更适合对地段和通勤要求比较高的刚改偏改善客群。

今年6月初公布的综合实施方案里，松榆里地块还捆绑了高碑店的城改项目。

这个组合已经不是肥瘦搭配了，高碑店地块堪称一块硬骨头，五环外、不临铁、配建多，地形还分散。

此次松榆里地块单独进入供应列表，还是可以期待下拍出溢价的。