中海、招商、越秀“抢地” 上海八批次土拍6宗地近199亿成交

10月20日，上海今年第八批次集中土拍落幕，6幅地块全部成交，总交易金额约198.77亿元。其中，3幅郊区地块均以底价成交，其余3幅市区地块溢价率最高的为14.7%。值得一提的是，关注度最高的徐汇滨江地块楼面价为14.85万元/平方米，刷新区域楼面价纪录。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“从此次土拍的特征来看，市场分化明显，除了市区3宗热门地块有溢价外，郊区地块均底价成交；溢价率相比上半年动辄超20%有所下降，房企买地趋于保守，而且国央企仍为拿地主力。”

中海、招商、越秀等补仓上海

本批次6宗地块中溢价成交的为3宗地块，分别为静安苏河湾的超高层江景地、徐汇滨江的低密度宅地、杨浦区东外滩地块。

具体来看，静安C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间率先出让，经过52轮竞价，该地块由招商、越秀、星狮与瑞城组成的联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价达81415元/平方米，溢价率9.03%。

据上海业内人士估算，静安地块可售住宅楼面价超过11万元/平方米，未来新房保本售价超过16万元/平方米。

从土地规划来看，该地块是商住综合地块，其中住宅地块占比73%，不限制中小套型，此外，地块还要求建设150米的超高层，可以俯瞰黄浦江，眺望陆家嘴。因此，该地块对资金、开发建设能力有较高的要求。

卢文曦分析称：“上海静安地块总价高，起始价超过70亿元，而且有文化建筑开发以及历史风貌的保护要求，高门槛决定只有少数玩家能入场。最后参拍的只有3家，最后被招商、越秀、星狮、瑞城联合体拿下，并且溢价率也不高。一方面是总价高，能负担得起的开发企业不多，临近年底更是需要控制花钱节奏；另一方面，豪宅产品虽然目前热度高，但市场供应量也不少，因此房企会调低预期。”

同样备受关注的还有徐汇区滨江低密度滨江地块（徐汇区WS5单元188N-I-21地块），最终由中海以44.65亿元总价竞得，楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%。

由于徐汇滨江地块容积率只有1.5，且建筑限高30米，大概率会是墅类产品。“该地块位置优越，是徐汇滨江稀缺的地块，楼面价高也在意料之中。”卢文曦表示。

中指研究院上海数据总经理张文静点评称：“作为本轮土拍焦点，徐汇滨江地块位于内中环之间，距黄浦江仅约800米，毗邻龙华寺、西岸艺术中心及西岸美术馆等公共文化设施，景观与文化资源优越；周边1公里范围内覆盖多条地铁线，路网完善。作为上海土地价格高地，该区域地价再创新高亦在预期之中。”

此外，溢价率最高同时也是参拍房企最多的地块为杨浦区N090602单元D1-7地块，该地块面积适中且总价不高，位置相对优越，最终由保利置业拿下，溢价率达14.69%，成交楼面价69958元/平方米。

从今日这3宗溢价地块的竞得房企来看，越秀补仓了年内在上海的首宗地块；而今年押注上海的中海地产继续加仓，其在7月份豪掷119亿元拿下静安东斯文里地块和普陀真如多用途组团用地，又在9月份联合招商、中旅拿下超百亿元的上海徐汇滨江“地王”，成为上海土拍市场的大赢家；而保利置业此次属于同片区加仓，其在今年5月刚刚买进杨浦区另一宗宅地，形成了片区集中开发的优势。

上海土拍市场分化加剧

此次出让的另外3宗地块均为底价成交。

具体来看，徐汇区XHPO-0001单元D7D-1地块、D7C-2地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间被徐汇城投、徐房联合体以底价约26.51亿元竞得，楼面价2.77万元/平方米。

此外，金茂、宝冶、杨行城建联合体以17.51亿元底价拿下宝山区BSP0-0801单元02aB-01、13D-06地块，楼面价1.46万元/平方米；国贸、松江交投联合体以底价6.56亿拿下松江区SJC10010单元14-01号地块，楼面价2.15万元/平方米。

“虽然现在政策导向对郊区去化有利，但房企对政策的效果预期放低。所以，郊区土地遇冷的现象依旧存在。”卢文曦表示。

同时，相比于上半年上海土拍市场的热度，整体来看本次土拍热度有所下降，多家房企呈现出“补仓不建仓”的特征。比如，国贸、松江交投联合体和金茂、宝冶、杨行城建联合体本就在松江、宝山的同片区有过热销项目，具备片区深耕的经验，也有地缘客户的积累。

张文静表示：“总结来看，上海本轮持续释放优质地块，结合9月上海出台了‘好房子’建设新规，本次出让土地具备较高开发潜力。整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳，预计土地市场的理性表现将逐步传导至新房销售市场。”