房价下跌的尽头

来源：市场投研资讯

（来源：渐近投研）

本周的热点分析我们将会聚焦在地产修复的契机、美国政府关门对市场影响等会员朋友们提问较多的问题上，大家如果有感兴趣的问题，也可以随时在会员社群提问或者私信小助手，我们除了在每周的会员直播集中解答之外，也会在“热点答疑”系列内参中进行解读。

Q1：房地产什么时候企稳反弹？

在市场连续一个季度上涨的另一面，是基本面仍然维持偏弱的状态。从昨天统计局公布的GDP以及9月经济数据中，我们可以看到三季度经济回落的趋势特别明显。从内需维度来看，地产需求持续走弱，供给的增加使房地产价格不断下行。从外需的维度来看，虽然9月出口仍然保持强势，但并不能独立支撑起需求侧。在这种情况下地产需求什么时候修复成为了市场和投资者关心的重点。此前有外资机构通过美、日经验进行了复盘，今天我们来从人口和产能的角度聊一聊这个问题。

人口作为宏观中唯一可以提前确定的变量，一直都是市场研究的重点。上一波婴儿潮自1985年开始，持续到1997年，年均出生人口超过2200万。1997年之后，人口的下行直到2003年才告一段落，此后一直维持在年均1600万人的水平，直到2017年之后才开始新一轮下行。

上一波婴儿潮在25-30岁安家置业的需求，在2016-2021年间创造了中国房地产市场大周期的顶点。同样最近几年房地产的下跌其实也只是反映了1997年到2003年人口的下行，最晚从2028年开始，房地产需求就会进入到一个相对平缓的阶段。房地产需求维度真正的挑战在于2014-2017年生育小高峰之后人口的断崖式下跌，这大概对应在2040年之后。

除了首次安家置业的需求之外，根据欧美发达国家经验，我们一般认为普通人在35-45岁之间会有购买改善性住房的需求。因此在未来五年间，我们不仅会见到首次置业需求的稳定，也会见到1985-1997年婴儿潮的改善性需求爆发阶段。事实上，这部分改善性需求已经零星体现在当下新房和二手房不同品质极大的价差上，只不过因为这一波婴儿潮的改善性需求还没有完全爆发，所以被房地产市场整体的下行所掩盖。

因此从需求的角度来讲，由于首次置业需求的稳定，以及上一波婴儿潮的改善性需求，2025到2030年之间的某个时间段我们将会见到房地产需求的阶段性企稳甚至是反弹，房地产需求真正的挑战在2040年之后。

再来看房地产的产能。当下房价的下跌固然是因为房地产需求的阶段性下行，2016-2021年需求大爆发期间，房地产公司造了太多的房子也是房价跌跌不休的原因。但就如我们在讨论制造业产能周期时所讲到的，任何商品只是去化周期不同，并不存在永远过剩的商品。

当下房地产的新开工、施工以及竣工面积都处于历史的极低值。房地产市场仍然还有天量的库存，一方面是因为房地产结构性过剩，新标准住宅的需求远好于传统住宅，但供给并不多。另一方面是按照传统买涨不买跌的习惯，很多需求仍在场外观望。

前面我们说根据人口来看，未来5年中出现需求阶段性反弹的概率很大。这一次需求反弹对应的新标准住宅需要在现在拿地然后开工。但以当下房地产的行业和部分公司的情况，很少有人或者说没人愿意逆周期去加大投资。

因此在可以预期的情况下，未来5年内如果出现房地产需求阶段性的反弹，房地产的供给，尤其是新标准住宅的供给会严重不足，所以房价大概率仍会有结构化反弹。

我们今天讨论这个问题，不是为了去预测房价会在具体哪一年见底，也不鼓励大家去抄底。

首先，由于结婚年龄的推迟和结婚率的下降，时间维度上差出两三年是很正常的事情，因此没人能够具体的判断到底是哪一年房价见底。其次，房地产并不是一个合格的投资品，过去二十年的大牛市只是乘了中国城镇化的东风，未来大概率只能作为消费品，房地产真正严峻的问题要到2040年之后才会出现。

市场上常有戏言，房地产收割了85-95后。严格意义上这句话是对的，但因果反了。市场的下跌并不是专门为了针对85-95后，只是因为85-95后的人特别多，后面的出生人口又不够多，所以85-95后第一次置业需求的集中爆发才造就了房地产市场的顶点。

2016~2021年间，第一次置业买房买在最高点的85-95后，如果有置换的需求，要么早置换，要么晚置换。……