毫无意外，楼市继续挤水分

现在买房，有一种不会马上亏，也只是时间问题的感觉。

继续下探

现在楼市，真的很难很难。

房价继续下探，而且是全线下探。

根据国家统计局发布的《2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，——

二手住宅方面，9月全国70个大中城市虽然环比及同比降幅有所收窄，但二手住宅销售价格无论环比、同比还是1-9月平均指数，全线回落。

一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，二线城市同比下降5.0%，三线城市同比下降5.7%，其中北京、上海、广州和深圳分别同比下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

而8月70个大中城市二手住宅销售价格指数，一线城市同比降幅为3.5%，二、三线城市同比降幅分别为5.2%、6.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别同比下降3.1%，2.6%，6.2%，1.8%。

新建商品住宅方面，则相对好一些，虽然同样回落，但环比、同比、1-9月平均指数仍然有个别城市指数上涨。

9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，其中上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8%。

而8月一线城市新建商品住宅销售指数同比下降0.9%，二线城市降2.4%，三线城市降3.7%，其中北京同比下降3.5%，上海上涨5.9%，深圳下降1.7%，广州下降4.3%。

不难看出，去年“9·24”多部门联合打出“政策组合拳”，未能扭转房地产回落的态势时隔一年“止跌回稳”依旧需要发力。

去年“9·24”成为楼市的重要转折点，所以也不难理解，国庆节前，北上广深等城市在9月再次相继推出刺激性政策。

实际上，这样的市场结果，并不意外。

统计局公布的整个三季度的房地产情况也可以看到，2025年1—9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，相比2020年1—9月全国房地产开发投资的103484亿元，下降34.57%。

而2025年1—9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，相比2020年1—9月份，商品房销售面积117073万平方米下降约43.77%。

这样的结果，说明不是来到9月的市场才突然转变了，而是趋势本身并未逆转。

成交不会说谎

趋势并未逆转，任何一个城市也难独善其身。

一线城市的市场表现也可以看到，涨涨跌跌，即使有阶段反弹，也只是脉冲式回暖。

实际市场并不会说谎，该怎么走，就怎么走。

例如深圳，这几个月可以看到，典型的小区，探底更加明确。

位于龙华的龙悦居四期，曾经市场的“涨幅排头兵”，从高位的700万+“过山车”式回到300万以下，8月成交的一套63.1平户型，成交总价已经仅剩275万，折合单价约4.36万/平，相比曾经的11万+/平单价，挤掉了约60%的水分。

有业主也跟进报价，报到仅剩270万。

位于龙岗中心大运的标杆楼盘颐安都会中央，全面跌破生态线，总价从高位的6字头，回落到3字头。

小区10月初，放出一套约88平厅出阳台户型，报价320万，近期中介渠道也放出一套89平厅出阳台户型，总价报价只剩330万，89平东北向三房，也释放出一套339万户型。

在今年9月小区成交一套88.52平户型，成交总价为355万。

再比如位于宝安沙井的典型小区嘉富宝禧，2020年开盘，689套房源，户型建面约95-127㎡，均价约5.23万/（带装修），单价区间在4.69万-5.65万/㎡，总价区间在458万-713万/套，开盘当天售罄。

但进入今年下半年，二手房成交价格只剩3.5万/平左右，9月成交一套94平户型，成交总价约342万，折合单价约3.6万/平。

可以看到，进入10月深圳二手房成交价格依旧下探。

并且值得注意的是，已经很久没对外展示过挂盘量的中介平台，如今重新展示挂盘量，2025年10月20日显示，深圳真实在售二手房79824套。

而深圳二手房挂盘量今年7月，据深房协统计进入7月后二手房挂盘量为75169套。

所以，市场的调整从未停歇。

新房背刺

市场调整并未停歇，但调整的背后，暴露出的还是需求和供应的矛盾。

市场上有一个观点，就是新房向第四代住宅靠拢，通过低容积率和而实际上，各地新房价格背刺二手房之外，众多购房者不得不面对依旧不符合预期的新房产品。

无论一线城市还是二线城市都在谈论新规产品，谈论更高规格的产品时，但一个又一个开盘的项目将市场的预期打了下来。

以深圳为例，现在的新房依旧很难很难。

但发力的新房产品，很容易暴露当下新房的生态位。

从近期入市的项目可以看到，位于深圳龙岗中心城的10月11日入市，是一个盛悦兴投资和爱联股份联合开发的小楼盘。

只有两栋住宅，147套74~114平房源，备案均价约48200元/㎡，总价区间约344万~610万，虽然开盘开发商准备了折扣，折后单价约3.75万-4.72万/平，折后总价约304万-539万/套。

但相距约步行670米的名居广场，2018年左右的小区，挂盘价约4.66万/平，实际今年8月成交一套约151.11平户型成交总价约539万，折合单价约3.57万/平。

除了价格，云帆闰悦府还有什么问题呢？

实地可以看到只有两栋主体建筑，已经封顶，除了小，周边的景观和城市界面也一般。

虽然开发商描绘的配套蓝图是生活配套“一步到位”，“1公里内高端商业”，实际步行到爱联地铁站约820米，1公里内也包含星河 COCO Park等高端商业以及龙岗区外国语学校（集团）本部、致美校区、爱联小学教育资源。

但实则这些配套被周围的民房隔绝，且周围十年内无旧改规划，界面升级无望，那么景观视觉体验比较一般。

其次，总层高虽然不似众多四五十层的新房，只有27层和29层，容积率也只有4.1，看似密度不大，但实际没有地面花园，只有架空绿化，楼间距最近只有18.49米，且是两梯五户设计。

还有就是公共空间少、居住纯粹性弱。

仅2栋，230户就包含了约82户回迁房，此次备案销售的也只有147套。

但更重要的是，户型上的设计，新规户型之下隐藏着的依旧是得房率的数字游戏，备案实际得房率约79%，依旧是通过全屋飘窗+半阳台的赠送的方式拉高户型的“实用率”。

虽然户型介绍显示“同功能面积优化10平米”，实际户型使用十分考验室内装潢及布局。

以89-90平米户型为例，主卧设计面积约17.45平米，而飘窗赠送面积占了约5.23平米。

这样的户型，优势是采光好，通透性高，但要考验后期的室内装潢及布局，因为全屋被飘窗包围的情况下，私密性以及隔音隔热属性，也就需要打上折扣。

这就需要装潢过程中格外考虑安装防内窥以及隔音的玻璃。

另外，开发企业不是百强房企，也不是本地的知名房企，预计要到2027 年 9 月才竣工，有一定的交付周期。

作为项目的开发方盛悦兴投资今年1月因拖欠税款而被列入欠税公告名单，拖欠城镇土地使用税22261.83元。

当下的房地产开发环境，若开发商实力缺乏资金实力，则有可能面临的是停工、烂尾甚至交付延期，对购房群体而言，有可能面临的是一场豪赌。

作者 | 醉酒大鲨鱼