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南京武夷七里湖山

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武夷七里湖山今天一早8点钟就已开门迎客，北哥大概是8点半抵达现场，算是该项目公开接待的第一波客人。

先说一下武夷七里湖山的地理位置，该项目南至励勤路、北至文靖路、西至湖西路、东至湖山路，之前项目的官宣说武夷七里湖山位于江宁东山主城，其实严格来说应该是位于江宁主城湖山路板块。

武夷七里湖山周边实景

江宁东山主城的范围很大，其核心在于万达商圈与竹山路商圈辐射1公里范围内，若以自南向北的天印大道为分界，大道西侧为东山主城中心辐射范围，大道东侧则为湖山路板块，配套浓度与生活便利度相比要弱一些。

最近江宁主城楼市比较火爆，产生了不少热盘，如招商璀璨璟园、朗诗玲珑新亭等，但这些盘几乎全部位于天印大道以西，而大道以东的湖山路新房却没有那么好卖，竞争也相对激烈！

此前湖山路板块就有两家楼盘，一家为海玥华府，目前已经是现房状态，位置上与武夷七里湖山只一街之隔。上次开盘销许均价34345元/㎡，海玥华府目前还剩余1栋8号楼，108套房源尚未推出；另一家是7月12日刚刚首开的万科都会启境，也是一家准现房项目，首开销许均价35628元/㎡，平推4号楼，去化也并不理想，93套房源目前还剩余47套未售。

万科都荟启境销控

湖山路板块新房之所以难卖，竞争激烈，一来主要是各竞品之间面积段相同，产品差异化不大，比如海玥华府98-143㎡；万科都荟启境104-124㎡；如今再来一个武夷七里湖山，面积段也是99-143㎡，在均价差距不大的情况下，等于湖山路的三家楼盘在争抢同一层级的客户。

二来，湖山路板块次新级二手房众多，而且挂牌价格不高，选择面广，新房与之相比反而没有优势，比如附近的天鹅湖花园、天元吉第城、泥塘新苑等次新房小区，二手房挂牌价格在17000-23000元/㎡，而且基本上都是10年之内的次新房。

如今武夷七里湖山加入战圈，如不能靠巨大的价格优势取胜，那只能靠产品品质了，那么武夷七里湖山的产品到底做得怎么样呢？

02.

售价价格32000-34000元/㎡

实景示范区、3间样板间公开

武夷七里湖山地块呈东西长，南北短的几何布局，小区一共规划建设的9栋18F小高层也呈三排，南北兵营式排布！

目前武夷七里湖山的首开价格、时间、楼栋已经基本确定，首开价格目前定在31000-34000元/㎡，确定不卖包，首开楼栋为小区最北边，位临文靖路的6、7号楼，其中7号楼位于小区西北角，南向仅为2F售楼处，视野光照几乎无遮无挡，6号楼为项目楼王，位于小区正北，中轴线位置，与小区南面3号楼之间栋距也比较大。

首开时间，目前确定于8月上旬。

定价方面，武夷七里湖山首开两栋楼不仅价格上有明显区别，而且每一种户型也有区别，是真正的“一房一价”。

武夷七里湖山一共个有四个户型，分别为99㎡三房两厅两卫、118㎡三房两厅两卫、130㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫。

首开楼栋中，6号楼楼王为两梯两户，全部是143㎡户型，目前单价确定为34000元/㎡

7号楼为两梯四户，共分布三种户型，其中130㎡户型布局在西边户，目前定价34000元/㎡，但据置业顾问介绍，首开时大概33000元/㎡也可以买到；

118㎡户型分布在东边户，目前定价在32000元/㎡，但据置业顾问称首开时31000元/㎡左右也能买到；

99㎡户型分布在中间户，目前定价31000元/㎡

户型配比方面，143㎡户型数量最少，大概只有76套，且因为两梯两户配置，在江宁湖山路板块具有唯一性，目前算是武夷七里湖山的拳头产品。

其余500套基本99㎡户型占比居多。其实从产品配备来看，武夷七里湖山仍然是以刚需、刚改客群为主，少部分触及中级改善。

北哥也打听到了首开两栋楼的交房时间，是在2025年6月30日。

下面来看下武夷七里湖山的社区绿化、景观以及楼宇公区设计。

武夷七里湖山社区大门开在湖西路，没有高大的府门设计，透露出该项目刚需、刚改盘的定位。

武夷七里湖山号称绿化率34.8%，今天公开一部分实景示范区亮相，宅间绿化基本上是草坪搭配弯曲小径，小型灌木乔木加以点缀，和高端改善盘那种全冠移植名贵树木的做法还是有不少差距的。

实景示范区

据置业顾问介绍，社区景观草坪采用环形设计手法，视觉层次更加丰富，不过北哥看来这与秦淮的共有产权房观泓雅苑相比，也没高档到哪里去。

观泓雅苑社区绿化实景

武夷七里湖山绿化率虽然不低，但景观方面还有一个缺憾就是几乎没有水景，绿化主要是沿着东西、南北两条轴线布置，无奈项目只能在景墙处设置一些小型流水景观，加以点缀。

武夷七里湖山7号楼实景

武夷七里湖山楼栋外立面为2F以下石材，2F以上为真石漆+铝板线条点缀，南向设有大面积玻璃墙体。

武夷七里湖山7号楼入户大堂

武夷七里湖山楼栋入户大堂空间比较狭窄，公区采用石材铺设，背景墙采用岩板装饰，入户大堂没有挑高，设计比较普通，充满了浓浓的刚需感。

项目凡两梯四户设计的楼栋都带有北向连廊，武夷七里湖山的连廊采用超1.5米的墙体护栏，安全性较高。

武夷七里湖山公开一共做了三间实体样板间，分别为是99㎡、118㎡、130㎡三款户型，143㎡不设样板间的原因据说是因为房源太少，而且不愁卖！

03.

号称得房率82%，

至今江宁最高装标的实体样板间，到底如何？

武夷七里湖山之前官宣该项目的样板间是迄今为止江宁最高装标的实体样板间，并且还是区域首个“玄关柜+背景墙+阳台+主卧衣柜+美妆冰箱”全部纳入交付标准的楼盘，得房率更是高达82%，北哥今天就来看看是否货真价实。

3间样板间北哥全部都看了，第一套看的就是西边户130㎡4房2厅2卫

130㎡户型客厅面宽在4.9米左右，采用双背景墙设计，电视背景墙采用一体成型的木质材料，背景墙两边自带弧形设计，据说造价比岩板背景墙要高；沙发背景墙采用皮质硬包，客厅地面采用大面积圣象地砖铺设。

入户玄关长度超过3米，内含鞋柜、镜柜以及长身镜面，方便主人出门时整理妆容，皆为交付标准。

南向双阳台长度达到8.1米，采用半墙式设计，置业顾问称阳台窗后期业主可以自行改造，做成全景落地窗，阳台交付包含柜体、石材台面台盆、电动晾衣架。

130㎡四房设计，其中书房与一间卧房朝北，由于北向有连廊，北向卧房不设飘窗。目测面积在9㎡左右。

主卧套房设计需要说一下，这间套房等于是将主卧、主卫以及北向书房全部包含在内，而且主卧面积较小，目测不会超过12㎡，且衣柜空间较小。

置业顾问称，北向书房可以改动为衣帽间，但如果一改动，那么四房就变三房了！

还有一点比较LOW的就是厨房面积太小，目测不足5个㎡，而且是狭长的L型，结构墙体的存在非常影响动线。

118㎡户型样板间，内部没有配软装，是交付标准样板间。

入门照样是一组玄关柜，长度大概在3米

三房两厅两卫格局，客厅面宽在4.8米，不过这个房型的客厅背景墙为单面背景墙，沙发背景墙不再作为交付标准。

厨房空间稍有改善，是U型格局，厨房除了常规厨电设备以外，还有配备了滨特尔净水器

厨房配备了隐形移门，但移门并非上轨式的，移门底部配了滚轮。

南向双阳台面宽超过8米，东侧有转角窗设计，采光和观景效果会提升一些。

卫生间采用常规的三段式设计，淋浴间配备飘窗方便坐式淋浴。

主卧目测在14㎡左右，配备大飘窗，背景墙采用皮质硬包，主卧套房内配备L型衣柜，主人卫生间，衣柜体积比130㎡户型的主卧衣柜要大不少，更实用一些。

99㎡户型样板间，内部没有配软装，也是交付标准样板间。

首先是入户玄关，这个户型的玄关交付标准比118、130㎡户型要小很多，目测长度0.8米，只配备了简单的鞋柜和全身镜。

客厅面宽目测在3.4-3.6米之间，实际上而言是比较狭窄的，北哥记得同板块的招商璀璨璟园100㎡户型客厅面宽是4.1米，两家楼盘的官宣得房率都是82%，孰优孰劣？

99㎡户型采用的双面背景墙交付标准。

南向双阳台设计，阳台长度在6.5米左右。不过由于是中间户，这套户型双阳台没有转角窗设计。

主卧套房设计，卧室空间目测在14㎡，配备硬包背景墙和单体衣柜，主卫三段式设计，只是淋浴间的飘窗因墙体结构原因，被设计成了三角形。

北向书房，因为是中间户又带连廊，视野、采光遮挡的比较严重。

厨房动线呈倒U型，空间尚可，但厨房通往餐厅的动线不通畅。如果在厨房门口放置餐桌，很容易堵住厨房通路。

整体看下来，武夷七里湖山的两梯四户楼栋得房率可能很难做到82%，两梯两户的6号楼预计可以做到。

还有一点需要提及的是户型层高，项目官宣层高是2.9米，而室内净高是2.7米，其实是有点低了！

号称迄今样板间装标最高的武夷七里湖山，装修品牌使用情况到底如何呢？

三大件：格力中央空调、菲斯曼地暖、百朗新风

厨房：西门子灶具、油烟机、洗碗机；欧琳单槽+龙头；智宏隐形玻璃门；金牌厨房橱柜；滨特尔净水器

卫生间：汉斯格雅台盆+龙头+花洒；恩仕马桶；九牧毛巾架五金设备

阳台：好太太电动晾衣架；定制柜体+石材台面。

各项配套方面

交通：直线距离（在建）地铁5号线约2公里，地面交通有天印大道、天元大道、文靖路等

商业：200米范围内有金宝城东农贸市场，约5公里范围内有金九汇、龙湖天街、江宁万达等商业

教育：文靖东路小学、东山外国语学校、上元中学、天景山小学、江宁高级中学等。

医疗：南京市江宁医院（三甲）、妇幼保健院、逸夫医院等。

综合来看，武夷七里湖山的优劣势很明显

优势：位居江宁东山主城，生活配套比较成熟，特别是项目与文靖东路小学仅一街之隔，教育资源优越；99、118㎡户型单价31000-32000元/㎡，对比板块新房均价有一定的低价优势；143㎡户型两梯两户设计是目前区域唯一；

劣势：项目偏刚需刚改定位，如景观设计缺水景、入户大堂、两梯四户楼栋连廊设计等细节展现；户型室内层高较低，实际只有2.7米；130㎡户型主卧套房设计不够成熟；华为智能系统比较鸡肋，不是真正的5恒科技住宅。

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