市区“当红炸子鸡”，也要打价格战了吗？

• 天津楼市已然是个大战场。这边烽火连天，那边荷枪实弹，也有的地方隔岸观火。供应远大于需求，战火就烧的旺。哪些区域价格战激烈？哪里没有战火很安全？365淘房推出年度专题《天津楼市的战火指数》，直观了解战场状况。

365淘房年度专题《天津楼市的战火指数》正式上线。和平南开河西的战火指数已经盘点完，这一期来说说备受关注的红桥楼市。

今年的红桥楼市，绝对是一匹黑马中的战斗马，更是当红炸子鸡。

1-9月新房成交13.9万方，比去年全年都多。

起势后，开发商对红桥楼市也是“另眼相看”，新盘一个接一个。

没人关注时，咱买房人担心房价扛不住；现在新盘多了，咱也担心，会不会有价格战？

那么。红桥楼市的战火指数如何？

先盘盘已经在售的新盘，只有6个，不算多。

而有效主力供应就更少了，才2个：建投誉河院、天津金茂府。

建投誉河院三期福院9月开盘，当月认购154套。

供应量不大，现阶段的确没啥战火。

所谓人无远虑必有近忧。

关键是四季度和明年，新盘多了会不会战歌起？

接下来，红桥楼市还有3个新盘蓄势待发。

城投格调观棠花园规划小高、洋房，营销中心已开放。

金茂欧亚达地块规划已出；旭辉邵公庄地块刚启动。

也就是说，明年红桥楼市至少9盘在售。

通过指数测算，红桥楼市当前战火指数为4.7，还算可控。

暂时没有”火药味”，连特惠房都不多。

但未来战火指数竟升到7.0，已经非常高了。

看来，红桥楼市要“开战”了？

非也，即便战火指数高，也仅是战火初现。

为什么？

新盘“错峰出行”

在“操盘节奏”上，红桥楼市很“聪明”。

新盘虽然增多，但入市时间基本错开，不集中。

年底前，首开新盘只有城投格调观棠花园。

金茂欧亚达地块旭辉邵公庄地块都要等明年。

现在都讲究一个快字诀，因为新产品“保质期”太短，所以只要公示完规划就赶紧入市。

按理说，欧亚达地块和邵公庄地块年底前入市，时间上也没太大问题，但还是都压到了明年，节奏控制的666。

地理布局分散，客群有差异

红桥的新盘都分散在不同的板块，不像河西都集中在南片。

虽然西于庄还有不少未出让宅地，但据了解主打“适时出让”，不会出现扎堆现象。

地理位置分散，对应的地缘人群也不同。

天津金茂府属于京津冀同城商务区，除了红桥高端购买力之外，更吸引南开的改善需求，如老城厢一带。

建投誉河院三期靠近新红路，主要面向周边地缘以及河北区的改善。

城投格调观棠花园位于光荣道，属于红桥腹地，除了光荣道周边地缘改善，还能吸引瑞景片区的改善回流。

九和府与中交春风景里属于“飞地”，不仅与其它新盘有物理距离，面对的人群主要是新天津人落户，差异化明显。

而且两个盘也是不同的价格段——

九和府只有200万左右的供应，中交春风景里主力在售200万以内的房源。

有增量需求进场

土地面积不能扩容，但势力范围可以扩张。

红桥正在打造第二个A类地段，就是京津冀同城商务区。

楼市容量能实现“扩容”，能吸引到北漂以及其它区域的买房人。

当下来看，由于界面不断提升，山姆、学校等城市资源陆续补充，能撬动区域外的改善。

靠的就是性价比：在三等地段用二等价格买一等产品。

目光拉长，当产业落位，整体兑现后，就具备吸引北漂进场的能力。

也就是说，有大故事、有政策扶持，红桥区将成为一个人口流入型区域。

供应虽增长，但需求也不遑多让，供需匹配，战火还真烧不旺。