香港中旅拟剥离旅游地产业务，咸阳海泉湾位列其中！

上市企业剥离盈利能力较差的业务，以此改善公司的盈利能力，这是常规的操作之一。

去年以来，就有多家上市企业剥离了其地产开发业务，毕竟地产行业目前的盈利能处于低谷中。

这一次，是老牌央企中国旅游集团旗下的上市平台香港中旅，宣布剥离旅游地产业务。

香港中旅此次剥离的旅游地产中，就包括位于陕西的咸阳海泉湾项目！

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香港中旅拟剥离旅游地产业务

2025年10月12日晚间，香港中旅发布公告宣布拟以实物分派的形式剥离旅游地产业务。

在关注香港中旅拟剥离旅游地产业务之前，我们先来关注一下香港中旅的母公司中国旅游集团。

中国旅游集团是总部设在香港的央企之一，是我国唯一一家以旅游为主业的央企，其历史可以追溯到1923年8月15日上海商业储蓄银行设立的旅行部。

经过百年的发展之后，中国旅游集团形成了由旅行社、景区、酒店、免税、旅游交通、证件业务、邮轮、地产、文创以及在港综合业务组成的产业布局，截止2024年末其总资产超过2000亿元，每年接待游客超过8千万人次，港中旅、国旅、中旅、中免等这些都是中国旅游集团旗下的品牌。

中国旅游集团旗下目前有两家上市公司平台，分别是香港中旅、中国中免。

香港中旅是一家在港交所上市的公司，1992年11月份的时候就已经上市，业务主要包括旅游投资和运营，剔除2020-2022年这几年比较特殊之外，近些年年营收基本在40亿元左右，今年上半年营收18亿元、净利润亏损7921万元，分别较上年同期下降7.64%、下降237.36%。

中国中免则是在A+H股上市公司，2009年在上交所上市，2022年在港交所主板上市，主要业务是旅游零售、免税等，位居2025年《财富》中国500强企业第297位。这几年年营收在五六百亿元，2025年上半年营收281.5亿元、净利润26亿元，较上年同期分别下降9.96%、下降20.81%。

此次要剥离旅游地产业务的，是香港中旅。

香港中旅要剥离旅游地产业务的原因是该业务持续表现欠佳，未来盈利能力存在不确定因素。

今年上半年香港中旅净利润亏损7921万元，这其中有6000万元就是旗下两家旅游地产公司计提的减值。

同时，旅游景区业务较高的利润率也被当前旅游地产业务较低的利润率摊薄，导致投资者难以单独对旅游景区业务进行估值。

公告显示，香港中旅此次拟将旅游地产业务进行内部重组，通过实物分派将其分拆。建议分派完成后，持有旅游地产业务的私人公司将不再为香港中旅的附属公司，而是由其控股股东控制。

剥离旅游地产业务之后，香港中旅将能够更好的将资源聚集于旅游景区及相关业务。

公开信息显示，截至2025年8月，香港中旅共计投资运营约60家国内外景区度假区，其中5A景区17家、4A景区21家，具有文旅全产业链运作、超级IP打造和国内领先的综合运管能力。

香港中旅运营的代表项目包括：世界之窗、沙坡头景区、德天瀑布、泸州老窖文化旅游及泸沽湖等。

另外，香港中旅的业务还有旅游证件及相关业务、酒店业务、客运业务等。

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咸阳海泉湾位列其中

香港中旅在公告中提到，目前公司的旅游地产业务主要由港中旅（珠海）海泉湾有限公司、中旅（咸阳）海泉湾有限公司、港中旅（安吉）旅游发展有限公司、中旅（深圳）城市发展有限公司及中旅海泉湾风景（成都）置业有限公司营运。

对应的5个旅游地产项目分别为：

(1)珠海海泉湾项目，位于广东省珠海市的综合度假酒店及住宅综合体；

(2)咸阳海泉湾度假区项目，位于陕西省咸阳市的度假酒店项目，包含一个度假酒店及一项温泉设施；

(3)安吉度假村项目，位于浙江省安吉县的度假酒店及住宅综合体；

(4)大空港项目，位于广东省深圳市，为中旅投资大厦名下的商业综合体项目，且已完成建筑工程；

(5)金堂项目，位于四川省成都市，拥有土地储备以供未来物业发展。

也就是说，咸阳海泉湾度假区项目（以下简称咸阳海泉湾）属于此次香港中旅剥离的旅游地产项目之一。

咸阳海泉湾位于西安、咸阳交界处的世纪大道上，一期4.6万平方米的温泉世界是2008年11月开业的，二期维景国际大酒店是2012年4月开业的，配套的住宅中旅·海泉湾公馆是2019年底开盘的。

开业初期的那几年，咸阳海泉湾可以说是西安、咸阳最火的旅游目的地之一，不过这两年则开始下降。

香港中旅的财报显示，2023年、2024年、2025年上半年咸阳海泉湾营收较上年同期分别减少89%、25%、54%，很明显营收在持续下滑。

同时，今年上半年，香港中旅还对咸阳海泉湾进行了资产计提减值，计提减值3700万元，计提价值后的资产为1.74亿元。

在旅游消费规模整体增长的背景之下，咸阳海泉湾这几年营收增长的持续下降，主要还是由于西安、咸阳及周边新建开业的文旅项目越来越多，市民有了更多的选择。

例如：位于沣西新城陕旅丝路欢乐世界、袁家村的瑞斯丽温泉度假酒店、太白山唐镇·瑞斯丽温泉度假酒店、茯茶文化维景温泉酒店等。

这些，必然会对咸阳海泉湾的客流进行分流。

当然，此次剥离，只是上市公司层面的剥离，不影响咸阳海泉湾本身的运营，咸阳海泉湾将由香港中旅上市公司资产包剥离至大股东中国旅游集团旗下。

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中旅的地产版图

香港中旅剥离旅游地产业务的消息传出后，很多媒体提到又一家央企剥离地产业务。

实际上，这只是香港中旅将旅游地产剥离出上市公司，而中国旅游集团的地产开发业务实际上本身就不在上市公司香港中旅的业务里，中国旅游集团的地产开发业务平台是中旅投资，全称中国旅游集团投资运营有限公司。

中国旅游集团，也是国务院国资委确认的以“房地产开发”为主业的中央企业之一，只不过长期以来其规模要远远小于中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口等央企，很多人对其比较不了解罢了。

中旅投资已经布局北京、上海、广州、深圳、三亚、成都等17个城市，以“地产开发+运营型业务+服务型业务”为一体两翼，地产开发已打造了“馥棠系、璞樾系、文旅系”三大产品系。

值得注意的是，在这两年各大TOP级房企拿地放缓的情况之下，中旅投资则不断提速。

中指研究院的数据显示，今年前9个月中旅投资共计斥资50亿元在成都、上海等城市拿地，拿地金额位居中国房企第28位，而今年前9个月中旅投资的销售额为123亿元位居中国房企第51位，也就是说中旅投资拿地销售比已经达到了40.65%，超过了保利、华润、招商、绿城等房企，这说明中旅投资手中的资金宽裕度。

其中，备受关注的是今年9月份上海诞生的439.5亿元“全国总价地王”，合作拿地企业中就包括中旅投资的身影。

除了大手笔拿地之外，中旅投资还吸引了多位龙湖系高管的加入。例如：原原龙湖副总裁胡若翔加入中旅投资担任总经理，原龙湖深港分公司总经理孙保锋任中旅投资广州公司城市总经理……

中旅投资在西安的布局，大家印象比较深的就是2020年8月西安土拍市场上，经过99轮竞价以102.52%溢价率拿下沣西新城138.06亩、容积率1.6-2.1的地块，综合土地成本楼面地价9802.82元/㎡，也就是后来的中旅名门府项目。

这块地，拿在了土地市场高点，因此拿地之后项目曾经短暂亮相，但目前基本处于封盘之中。

除了沣西的中旅名门府之外，实际上中旅投资在西安还参与了两个项目的投资，均位于高新CID，一个是中海未来之境，一个是招商天青云麓，中旅投资的股份占比均为30%。

对于西安市场而言，中旅投资目前最重要的还是要盘活存量的沣西项目，以此才能实现新增投资。

保利云谷和著、高科越秀星汇云澜实际上已经提供了一定的参考，但由于具体情况还有一定的不同，因此具体模式还需要摸索。