昆州多地房价飙升30%！公寓涨幅高于独立屋！澳洲98个区房价年均涨幅超10%！西悉尼曾经难卖的...

来源：澳洲财经见闻

01

过去10年，澳洲98个区房价年均涨幅超10%！

过去10年间，澳洲有近100个区的独立屋价格实现了年均两位数增长。

PropTrack最新数据显示，2015年以来，全澳共有98个区的独立屋中位价年均涨幅不低于10%。

观察10年间独立屋中位价的年度变化，不仅能平滑短期波动，还能清晰呈现房地产价值的长期增长趋势。

这种长期视角有助于识别哪些区的房产价值持续攀升，进而 体现其稳定的市场表现与投资潜力。

澳洲地区市场表现优于首府城市：在这些高增长区中，55个位于地区市场，43个位于各首府城市。

昆州在这份“高增长榜单”中占据主导地位，以45个区的入围数量几乎占据半壁江山。

紧随其后的是南澳（20个）、新州（18个），维州与塔州各有7个上榜，北领地则 仅有1个入围。

西澳与ACT未有无任何区进入该榜单。

墨尔本Aintree是榜单中独立屋价格涨幅最高的地区，过去10年年均涨幅达15%。

跻身榜单前五的还有墨尔本Cobblebank与昆州阳光海岸的Sunrise Beach（均为年 均14%），紧随其后的是新州Calderwood与昆州阳光海岸的Minyama（均为年均13%）。

在前五名中，独立屋的中位价也存在显著差距：截至今年9月，Aintree的独立屋中位价为74.2万澳元，而Minyama的中位价则高达295万澳元。

榜单中，近三分之二（63个）区的独立屋中位价低于100万澳元，这表明房价上涨并非仅局限于高端区域。

昆州无疑是榜单的最大赢家：大布里斯班地区有14个社区入围，该州其他地方则有 31个区上榜。

在布里斯班，这些“持续增长区”大多集中在Ipswich区域。

2015年以 来，Ipswich有10个地点的独立屋中位价实现了年均10%或11%的增长。

Ipswich一直是首次购房者与投资者的热门选择，相较于布里斯班其他区域，这里的房价相对亲民，且有大量新建住宅供应。

在首府之外，阳光海岸区域有13个区上 榜，黄金海岸则有10个。

自疫情以来，昆州东南部的房价大幅上涨，背后驱动力包括：人们追求更优质的生活方式、更充足的居住空间，以及相较于南部首府城市更实惠的房价。

温暖的气候、滨海生活，再加上即将到来的2032年布里斯班奥运会，让“阳光之州”对各类购房者都极具吸引力。

住房可负担性仍是购房者面临的最大挑战之一， 对许多人而言，房价涨幅仍高于薪资增长速度。

今年已实施的三次降息，以及短期内预计将出台的额外降息措施，将持续降低抵押贷款成本、提升借款能力，进一步刺激房地产市场。

与此同时，今年春季销售季初期的数据显示：尽管多个市场的待售房源数量低于预 期，但强劲的购房者需求推动房屋成交速度加快。

尽管短期市场环境可能出现波动，但这98个“幸运区”已证明，澳洲房地产市场具备韧性，且长期来看拥有实现大幅房价增长的潜力。

02

西悉尼曾经难卖的区活了！房价集体反弹

根据PropTrack最新数据，上一季度西悉尼成为悉尼房地产市场最活跃的区域。

数据显示，7月至9月期间，季度增长率排名前15位的郊区市场均为公寓市场。

这些郊区主要集中在悉尼的西南部、内西南部及外西部地区，反映出越来越多的购房者因追求可负担性而选择离开悉尼City。

这一趋势也标志着如Blacktown等地区的公寓市场出现转机，这些地区在过去几年曾面临新公寓供应过剩的问题。

与Blacktown相邻的Lalor Park房价中位数上涨20%，成为该季度涨幅最高的郊区。在短短三个月内，房价中位数从507,746澳元跃升至607,807澳元。

附近的Yagoona和内西南部的Bass Hill同样表现突出，房价中位数分别上涨12%和10%。

数据中的一个例外是Darling Point，该地区房价上涨11%，是进入前30名中仅有的两个东部郊区之一。

PropTrack经济学家Angus Moore指出，可负担性正吸引更多购房者前往Blacktown和外西部等地区。

“人们正在寻找更实惠的选择，可能是离City稍远的区域，或是独立住宅之外的公寓。”他表示。

Moore补充说，可负担性也推动了公寓市场的良好表现，为大西悉尼地区的强劲增长创造了“完美的需求风暴”。

除了Lalor Park的显著增长外，摩尔指出，数据显示整个悉尼的房价均出现小幅但持续的改善。

“目前悉尼各地区的房价上涨速度差异不大，”他说，“今年以来，整个悉尼房地产市场持续增长，并非仅有一两个地区表现突出。”

LJ Hooker Blacktown的销售代理Claire Andree-Evarts表示，该地区的公寓市场已出现明显好转。

“过去两年公寓市场供应过剩，表现相当平淡。但目前我们上市的房产大多能在两到三周内售出。”她说。

Andree-Evarts指出，该地区的公寓吸引了大量首次购房者。“越来越多的首次购房者进入单元房市场。虽然仍有部分投资者，但大多数为首次置业者。”

她补充说，Blacktown拥有火车站及M2、M7高速公路的便利交通，进一步增强了该地区对首次购房者的吸引力。

在City of Parramatta， Wentworth Point的公寓也吸引了首次购房者的关注。上一季度，该郊区单元房价格上涨3%，中位价达到773,018澳元。

McGrath Strathfield房地产代理人Ania Aquino表示，该价格区间主要吸引了两类购房群体。

“以悉尼的公寓价格来看，在Wentworth Point可以以低于150万澳元的价格购置一套优质房产，因此我们见到很多首次购房者，以及寻求改变生活方式的大屋换小屋者。”她说。

她还指出，由于Wentworth Point地处中心位置，靠近Parramatta、Macquarie Park、Chatswood和悉尼CBD等主要就业中心，吸引了大量在医疗行业工作的买家。

Aquino表示，Wentworth Point公寓供应充足，市场仍处于“买方市场”状态。在房产销售期间，平均每套公寓约有50组潜在买家看房。

03

过去一年，昆州多地房价飙升30%！公寓表现优于独立屋

在过去一年中，昆州房价最高飙升30%。

最新数据显示，多个区跻身全澳房价涨幅最快的市场行列。

尽管大布里斯班（Greater Brisbane）房价整体稳健上涨10%，但首府以外的多个地区涨幅却达到了这一数字的三倍。

这一现象源于购房者为寻求价格更亲民的房 产，不断向更远区域扩散。

房产追踪机构PropTrack最新季度房价数据显示，截至9月的一年内，昆州有9个邮编区的房价涨幅达到30%或以上。

推动这一激增的原因有两点：一是40万澳元以下房产需求上升，二是有限房源引发激烈竞争。

昆州表现最亮眼的区域集中在Townsville、Central Queensland、 Moreton Bay和Logan。

PropTrack针对澳洲所有独立屋和公寓市场的价格分析显示，公寓表现优于独立屋；而在昆州房价涨幅前十的热门区域中，仅两个来自大布里斯班。

Rosslea的公寓涨幅居首，上涨34%，中位价达35.6万澳元；其次是Caboolture（上 涨33%，中位价70.6万澳元）、Railway East（上涨32%，中位价35.6万澳元）、 Hermit Park（上涨32%，中位价32.1万澳元）和Kooralbyn（上涨31%，中位价42.2 万澳元）。

独立屋方面，Central Queensland的Mount Morgan领涨，涨幅31%，中位价达29.9 万澳元。 其他表现突出的独立屋市场包括：Hyde Park（上涨29%，中位价67.9万澳元）、 Thuringowan（上涨29%，中位价59.2万澳元）、Slade Point（上涨28%，中位价 60.5万澳元）和Rasmussen（上涨28%，中位价53.7万澳元）。

大布里斯班表现最佳地区是Southern Moreton Bay Islands区域群，该地区独立屋 房价上涨超20%，中位价介于49.3万澳元至75万澳元之间。

布里斯班有三个区公寓市场涨幅约20%，分别是Fortitude Valley、Kelvin Grove 和Acacia Ridge。 其他热门独立屋区域包括Seventeen Mile Rocks（上涨17%）、Wellington Point、Rocklea和Moorooka（均上涨16%）。

PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，尽管今年利率下调让购房者预算略有松 动，但昆州整体房价涨幅已从之前的繁荣期速度有所放缓。

他指出，2022年澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）开始将利率从历史低位上调时，布里斯班房价在很大程度上顶住了下行压力，并未出现大幅放缓。

“即便在过去一年，布里斯班房价仍上涨了10%，对于12个月来说，这仍是相当稳健 的涨幅。因此，布里斯班依旧是极具吸引力的房产市场。虽然与去年相比，今年的涨幅速度明显放缓，但市场整体表现仍相当不错。”

该数据还揭示了短期房价涨幅：大布里斯班有18个区在三个月内房价上涨10%或以 上，其中独立屋占多数。

Banyo和Fortitude Valley的公寓领涨，分别上涨14%和21%，中位价达77.6万澳元 和67万澳元；Enoggera和Auchenflower的独立屋均上涨11%，中位价分别为140万澳 元和190万澳元。

在昆州更南端的黄金海岸，年度表现最佳区域是Arundel的公寓，以及Tamborine和 Willow Vale的独立屋，涨幅均在15%至16%之间。

在昆州远北地区，凯恩斯的热门区是Manoora、Worree和Manunda，这些区域的公寓价格飙升约25%。

04

住房建设摆脱十年滞缓困境，速度首次加快

行业分析显示，随着供应链改善及劳动力短缺缓解，新建独立住宅、公寓和联排别墅的建设周期十年来首次缩短。

在联邦及各州政府致力于消除新建住房供应障碍、以应对全国性住房可负担性危机的背景下，这一提速无疑是难得的好消息。

尽管建设速度有所提升，但当前建设周期仍远长于十年前，这既凸显了建筑业生产率大幅下滑的影响，也表明在解决供给端瓶颈方面仍有巨大改进空间。

澳大利亚建筑商协会（Master Builders Australia，简称 MBA）对官方数据的分析显示，2024-2025 年度，从审批到竣工，新建独立住宅的建设周期仅需 11.5 个月，而前一年这一周期为 12.72 个月。

过去一年，联排别墅和公寓的建设周期也有所缩短：联排别墅建设需 14.82 个月，较前一年加快 7.2%；公寓建设需 32.9 个月，略低于前一年的 33.1 个月。

“此前行业遭遇了多重不利因素叠加的困境。劳动力短缺问题突出，同时建筑产品和建材成本在短期内大幅上涨，” 澳大利亚建筑商协会首席经济学家沙恩・加勒特（Shane Garrett）向《澳大利亚金融评论》表示。

“行业劳动力问题还不止于此。比如，若想聘请木工、砌砖工或抹灰工等专业建筑技工，所需时间比以往长得多。

“2024-2025 年度情况之所以改善，是因为这些不利因素多年来首次出现向好趋势。

“劳动力短缺的紧张程度已低于一年半至两年前。”

加勒特指出，劳动力状况改善的原因之一是疫情期间政府支持下的学徒培训人数增加，这些学徒如今已逐步进入就业市场。

建材市场也已恢复正常。加勒特表示，尽管建材价格仍远高于疫情前水平，但至少供应已不再紧缺。

然而，与疫情前相比，整体形势仍具挑战性。澳大利亚建筑商协会数据显示，当前新建独立住宅的建设周期比十年前慢 35.8%。

高密度住房（公寓）的建设延误问题更为严重，建设周期比十年前延长 54.1%；联排别墅的建设周期也比十年前增加 27.6%。

“总体来看，现在新建住房所需时间仍长得多，这也对成本产生了非常不利的影响 —— 因为新建住房的许多成本都与时间相关，比如融资成本和保险费用，” 加勒特说。

对开发商和建筑商而言，另一个相关问题是：建设周期延长导致持有成本上升，风险也随之增加。这本身就会削弱住房供应商承接新项目的意愿。

“无论启动哪个新建筑项目，都存在亏损风险 —— 如果建设成本超过最终售价，就会出现亏损，” 加勒特解释道。

“项目从启动到完工的时间越长，就越难预估最终能卖出什么价格。”

澳大利亚建筑商协会的分析反映了建筑业对生产率下滑的普遍担忧。

今年 2 月，生产率委员会（Productivity Commission）发布的一份里程碑式报告指出，如今每工时建成的住房数量仅为 30 年前的一半。报告认为，2015 年以来建设周期延长的原因包括审批迟缓、创新不足、小型企业过多、“邻避主义”（即 “不要在我家后院” 的态度）以及技能短缺等。

“现在住房建设比过去慢得多的原因之一，是普通建筑工人的每小时工作量比过去减少了，” 加勒特说。

“（澳大利亚建筑商协会的）这份分析实际上是确凿证据之一，表明过去几年建筑业生产率下滑的程度有多严重。”

生产率委员会的研究结果推动全国住房问题讨论升温，各级政府面临巨大压力，需拿出解决方案。联邦住房部长克莱尔・奥尼尔（Clare O’Neil）已承诺消除官僚主义造成的延误，措施之一是暂停对《国家建筑规范》（National Construction Code）的非必要修改。

目前澳大利亚新建住房的速度远低于五年内建成 120 万套新住房的全国目标，因此包括新南威尔士州在内的各州政府正推动中心城区提高住房密度，尽管这遭到持 “邻避主义” 态度居民的反对。

加勒特表示，另一项有助于改善住房供应的措施是通过移民增加技工数量，因为本地培训学徒 “见效缓慢”。

“现在想找到合适的技工比以前容易一些，但移民政策在这方面仍限制严格，” 他说。

“一名学徒需要四年才能完成培训。通过移民增加技工数量，是见效更快的途径。”