“新旧切换”的窗口期，普改上车二环内新房的最好时机到了！

今年来，成都二环的新房出现两个明显的现象：

1、二环内新地块供应增加——今年，二环内推出4宗土地，包括一心桥2宗国贸地块、太升南路的华添地块，以及新鸿路的城投地块。这些地块都将以新规产品入市，从目前已经剧透的信息来看，高得房率、高定位是共性。

2、二环内的新房供应也迎来爆发。上周，我们发布了的消息，许多人诧异，IFS竟然还有住宅可售。事实上，除了IFS的国金豪庭，今年二环内共有8个新房项目销售。而这些新项目的共性则是，都是老规产品，在地段上具备优势，且大部分项目都是几年前获取地块，定位普通改善，适合大多数家庭购买。

成都二环内的新房市场也迎来了“新老切换”的关键时刻。

不只是豪宅，

新老切换期，二环内新房供应多元化

过去几年，提及成都二环内的新房，稀缺是关键词。在少量的供应中，价格则呈现出两种趋势：一种是高单价。比如，此前宽窄巷子旁入市的宽窄慢里，虽然有最小59㎡的小户型，但其清水单价达到3.7万元/㎡，这是彼时的新房天花板价格；另一种则是大户型，典型的代表是西派少城，起始面积达到约200㎡。

但时间来到现在，我们发现，今年二环内的新房供应不仅量大，且更加多元化。据不完全统计，今年二环内有8个新项目在售，其中7成价格都在300-500万级。这些项目位置好、配套成熟、总价范围广。

据统计，今年二环内的新房供应则来自于此前的老库存，除了IFS的国金豪庭是一个历时10余年的项目外，中铁博雅艺术城同样是一个历时12年的老项目，而金牛国投·上林语、通锦阁则是此前的双限地+现房销售项目……

新旧切换的转折点，也带来了二环内新房的供应的多元化：既有定制化的豪宅产品，也有瞄准总价300万起的刚改及改善产品。

高端定位级

国金豪庭

首先要说的是成都国际金融中心即将出售的住宅，国金豪庭。

整个成都国际金融中心总体量约76万㎡，涵盖了21万㎡的购物中心和四栋塔楼，其中1、2号楼为超甲写字楼，3号楼为九龙仓旗下的尼依格罗酒店，4号楼就是服务式住宅公寓“国金豪庭”，也是本次即将入市销售的主角。

国金豪庭实拍图

国金豪庭所在的4号楼分为三个独立单元，其中1号单元5-45楼均为400㎡左右的大户型，是目前租住率最高的单元；2、3单元有100多㎡的套一至300多㎡套三等不同面积段的户型，中低5-31楼基本是套一、套二户型，高区31-45楼为套三户型。目前共有326套服务式公寓套房出租。

国金豪庭新接待中心实拍图

据接近九龙仓的相关人士透露，“可能会根据客户需求进行定制，核心商圈的住宅更倾向做大户型，以匹配高端客群对居住尺度的需求”。

嘉佰道

一环路、锦江旁，嘉佰道是市中心供应的一个关键项目。

今年，项目推出了全新的二号楼，首推46-65F的高区，能够享受绝版的高度视野。目前，嘉佰道2号楼的所有楼层都已经推出，产品面积涵盖80-800㎡，以尺度较大的两房、三房为主，并且支持合户定制。

嘉佰道实拍图

邦泰双林路11亩

2023年底拿地，计划现房销售，因此，即便已经拿地近2年，邦泰在一环路这个项目仍被以11亩代称。

就在339地标旁，整个地块仅11亩，但仍然非常显眼，项目目前已经封顶，进入外立面施工环节。整个项目规划有2栋22-23F的高层，2T2户设计，包括建面约245㎡、287㎡、295㎡三种户型，共计80套房源。目前项目并未透露更多的信息，但邦泰已经将入市节点锁定在了今年。

成都电视塔实拍图

改善级

深业泰樾府

2020年拿地，深业泰樾府同样已经修成现房了。项目位于二环内，距离万年路地铁站约500米左右。

深业泰樾府实拍图

整个项目占地34亩，容积率3.0，2梯2户，3梯3户，包括173、184、220、240、380、550㎡等多种户型，整体定位较高。

深业泰樾府实拍图

由于是老规项目，项目的得房率不如新规产品大，但项目清水交付，后期室内的可改造空间充足，同时，二环内的地段、最高高度135米，以及现房销售，都是项目的亮点。

中铁博雅艺术城

中铁博雅艺术城位于成都一环内通锦路，不远处就是青羊区的青二学区房，但这一项目属于金牛区，在学区上失去了优势。

整个组团占地24.5亩，规划了3栋建面约170-230㎡的大平层。项目在9月底取证了138套房源，精装单价2.8-3.3万元/㎡，但至今没有释放成交信息。据了解，项目目前已经降价至3万元/㎡以内。城北、高总价或许会给项目的去化提出考验。

中铁博雅艺术城实拍图

首置首改

通锦阁

位于一环路通锦桥的通锦阁，是一个占地23.3亩的小项目，容积率3.0。它最大的亮点在于，这是青二学区的学区房，一街之隔就是树德中学宁夏校区，而彼时青羊国投的拿地条件是：现房销售、清水现价2.7万元/㎡。

通锦阁实拍图

整个项目有2栋住宅、1栋写字楼、1条商业街构成，包括建面约66㎡、69㎡的套一和套二，以及建面约143㎡、170㎡的套四，虽然通锦阁的得房率不高，但整体的价格也控制在400万级，适合追求教育资源的改善家庭。

通锦阁户型图：建面约141㎡（左）、建面约166㎡（右）

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首改级

CCIC公园里

位于金牛万达旁的CCIC公园里，去年底正式入市。这是一个融合了产业、商业、住宅为一体的综合项目，值得一提的是，项目门口就是一个市政公园。

住宅部分包括叠拼和高层两种产品，叠拼已经全部售罄，目前项目在售的是127-137㎡的精装四房，均价2.4万元/㎡，买入总价在300万起。

CCIC公园里效果图

金牛国投上林语

在CCIC公园里旁，是金牛国投打造的上林语。这是一个现房销售的双限地项目，彼时的清水限价为24800元/㎡，预计近期将入市。

据了解，项目包括建面约106㎡和110㎡两种户型，都是三房设计。现房+双限地+小户型，整体的价格还是很有性价比。

总结

这批项目，从位置上来看都具备极大的优势。除了国金豪庭、嘉佰道、邦泰11亩项目外，其余项目从整体定位到定价都更符合当前大多数的改善家庭。

地段，是他们的加分项，但放在当前市场上，许多购房者难免会加入一个考量标准：得房率。如果以得房率来考虑，老规产品为主的这一批项目显然不具备优势。但需要注意的一个问题是：未来，二环内的产品供应将以豪宅为主，无论是新希望顺江路项目，还是国贸一心桥项目、抑或是公布了规划的华添太升南路项目，在单价和总价上都会更高。

从综合的城市资源和性价比来看，这些二环项目，或许比起一些正在发展中区域的项目更具优势。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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