壮士断腕！香港中旅亏1.6亿甩掉地产包袱，咸阳海泉湾沦为弃子

文=贞观108坊 图/网络

曾经指望“景区+地产”模式带来丰厚回报，如今却宁愿亏损1.6亿港元也要剥离地产业务，香港中旅的断臂求生，揭示了中国文旅行业怎样的现实？

10月12日，一则公告在旅游和地产行业掀起波澜。老牌央企香港中旅宣布，将以实物分派的形式剥离旅游地产业务。这意味着，包括咸阳海泉湾在内的多个项目将被从上市公司体系内“扫地出门”。

不惜代价——这家背景雄厚的央企宁愿为此承受约1.6亿港元的亏损，也要坚决甩掉这个曾经被视为“香饽饽”的包袱。

截图自企业公告

01

业务拖累：从盈利支柱到财务包袱

地产业务曾是香港中旅的收入主力。2021年，房地产销售占公司总收入比重高达43%。

第二年，该业务依然贡献了15.2亿港元收入，占据公司总收入的半壁江山。

然而时过境迁，曾经的核心业务如今已成为公司的财务负担。数据显示，2023年至2025年上半年，香港中旅的旅游地产业务收入持续萎缩

分别为6.3亿、4.6亿和1.5亿港元，净利润更是连续亏损，分别达-4.6亿、-2.4亿和-1.9亿港元。

三年累计亏损近9亿港元——这块曾经被寄予厚望的业务，如今已成为不断流血的伤口。

02

断腕之举：割舍资产只为轻装上阵

香港中旅的“断腕”决心令人惊讶。根据公告，公司计划通过内部重组，将旅游地产业务纳入新设的私人公司——中旅康养度假控股有限公司，然后以实物分派股份的方式完成分拆。

港中旅内部重组后持股情况（控股股东指中旅集团）| 截图自企业公告

公司为股东提供了两个选择：要么按每股获派一股私人公司股份，要么选择每股0.336港元的现金替代，这相当于停牌前收市价1.53港元的约22%。

分拆完成后，香港中旅将保留旅游景区、旅游证件及酒店客运三大主业，继续维持联交所上市地位。

这意味着，珠海海泉湾、咸阳海泉湾、安吉度假村等曾经的重点项目，将彻底脱离上市公司体系。

03

咸阳海泉湾：从明星项目到边缘角色

在本次被剥离的项目中，咸阳海泉湾的变迁尤为引人注目。这个位于西安、咸阳交界处世纪大道上的项目，一期温泉世界于2008年11月开业，二期维景国际大酒店则在2012年4月开始运营。

开业初期，咸阳海泉湾曾是西安、咸阳地区最火的旅游目的地之一。

图/网络

但如今，它却面临着营收持续下滑的尴尬局面。数据显示，2023年、2024年、2025年上半年，咸阳海泉湾营收较上年同期分别减少89%、25%、54%。

今年上半年，香港中旅更是对咸阳海泉湾进行了资产计提减值，计提减值3700万元，计提价值后的资产仅为1.74亿元。

04

背后原因：地产低迷与战略转型

香港中旅之所以毅然决定剥离地产业务，与房地产市场的深度调整密切相关。

东吴证券研报认为，分拆不仅可以降低公司整体债务水平，还能减少地产业务对利润的侵蚀。

近年来，已有多家上市企业选择剥离房地产滞重资产，包括华远地产、美的置业、格力地产等，形成一股“瘦身潮”。

香港中旅不过是这一大背景下的最新案例。

图/网络

另一方面，香港中旅正在向轻资产运营模式转型。9月30日，公司宣布以3亿元收购万科旗下两家主营冰雪业务的子公司。

这一进一退之间，彰显了公司战略的重大调整。

05

独特视角：剥离背后的集团战略

看似香港中旅在全面退出地产领域，实则不然。此次分拆实际上是中国旅游集团内部的资源再分配。

母公司中国旅游集团仍将房地产开发列为八大重点战略业务之一。

其专业平台——中旅投资近年发展强劲。2025年1-9月，其权益拿地金额达53亿元，同比增长35.8%；全口径销售额123亿元，同比增长36.7%，在TOP100房企中位列第28位。

与香港中旅剥离地产业务形成鲜明对比的是，中旅投资正在逆势扩张。2025年9月，其甚至联合中海、招商以155亿元竞得上海徐汇东安城市更新项目，预计货值超600亿元。

这表明，中国旅游集团并非看衰地产行业，而是让旗下各平台分工更加专业化。

香港中旅的“断腕”之举引发市场一片叫好。公告发布后，公司股价一度上涨超14%，收盘涨幅仍达8.5%。资本市场用真金白银投下了赞成票。

然而放眼未来，剥离地产业务只是第一步。在文旅行业竞争日益激烈的今天，香港中旅能否凭借其17家5A级景区和21家4A级景区的资源优势，在冰雪经济等新赛道上闯出一片天地，仍是一个未知数。

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