中海再造地王，上海八批次土拍整体“退烧”

文/上海进深 魏薇

秋风渐起，上海在连续降温中迎来第八批次土拍。与天气同步转凉的，是土地市场的热度。

此次推出的5宗地块分布在徐汇滨江、徐汇华泾、静安苏河湾、杨浦滨江、宝山杨行、松江新城，起始总价约185亿元，总成交价198.76亿元。

整体热度较前几批明显回落，报名参拍企业数量也有所减少，多数地块低溢价甚至底价成交，部分热门地块的地块溢价率没有超过10%，现场竞拍气氛如同近期气温——“凉意”十足。

六宗地块的出让文件均取消了中小套型住宅建设比例限制，意味着上海新房市场的中小套户型限制彻底放开。

从竞拍结果看，徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦滨江地块均溢价成交，分别由中海、招商&越秀&星狮&瑞城联合体、保利置业竞得。

中海以楼板价14.85万/㎡拿下了徐汇滨江新地王；溢价率最高的是杨浦定海社区地块，为14.69%。

华泾商住办用地、宝山杨行地块、松江新城地块均只有一家开发商报名参与，分别由徐汇城投&徐房联合体、金茂&宝冶、国贸&松江交投底价拿下。

中海拿下徐汇滨江地王

徐汇滨江的188N-1-21地块是本次土拍的“明星地块”。

约13.5万/㎡的起始楼板价，已经超越去年绿城潮鸣东方13.1万/㎡的成交价；1.5容积率、30米限高，是徐汇滨江近年罕见的低密宅地。

地块无中小套型限制，无保障房，大概率会是洋房叠加别墅组合。

吸引了中海、保利发展、招商&西岸&滨江三家房企竞拍，最后由中海竞得，成交价44.65亿元，成交楼板价14.85元/㎡，溢价率10%，预期售价预计在20万。

中海去年在同板块开发的中海·领邸玖序/玖章五开五罄，此次再度补仓徐滨。

随着绿城潮鸣东方和能建西岸誉府的售罄，板块内几乎没有可售新房，这一地块的推出填补了市场空白。

苏河湾最后宅地花落招商

静安苏河湾最后一块宅地同样备受关注，吸引了中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城四家竞拍。

地块位于内环内，起始总价70.96亿元，起始楼板价约64750元/㎡，是本轮总价最高地块。

规划为“150米高层大平层 24米文化商业”，并需引入超5000㎡商业与约2.4万㎡文化设施。开发门槛较高。

若仅计算住宅部分，起拍楼板价接近9万/㎡。最终由招商联合体以77.37亿元竞得，成交楼板价81415元/㎡，溢价率9.03%，可售住宅楼板价预计超11.5万/㎡。

此地块南向直面苏州河，和慎余里、苏河湾万象天地就隔一条马路。周边8/10/12号线三轨交汇，与不远处的外滩、南京西路形成“黄金三角”。

地块周边豪宅林立，西侧是苏河湾老牌豪宅中粮天悦壹号，挂牌价20万 /㎡，东侧是新贵次新房苏河湾中心·润府，挂牌价17.6万 /㎡。

保利置业死磕杨浦滨江

近一年来，杨浦滨江地块的热度居高不下。

此次参拍的N090602单元D1-7地块体量不大，建面约3.7万方，容积率2.5，起始总价22.81亿元，地块起始楼板价61000元/㎡。

吸引了北京建工&东亚新华、保利置业、越秀地产&上海城投、中国铁建，四家参拍。其中，越秀、保利、上海城投都是杨浦的老熟人了，竞争意味浓厚。

最终由保利置业竞得，成交价26.16亿元，楼板价69959元/㎡，溢价率14.69%。

拿下地块后，保利置业发布了一张主题为“十全十美，绘就全新蓝图”的海报。

杨浦滨江是保利置业熟悉的战场。

从早期的翡丽甲第，到近年的保利珑誉、琅誉、兰桂坊，再到今年四批次土拍以26.3%高溢价夺下的杨浦滨江地块（现定名“保利誉滨江”），保利置业在上海的核心资产大量集中于杨浦滨江，深耕意图明确，包含商办项目在内，已经落子十个项目。

土拍前一个月，保利置业旗下子公司上海盛万置业有限公司发布了招标公告，预计投资42.29亿元。

中国铁建旗下中铁房地产集团华东有限公司也发布了该地块相关招标信息，预计总投资约49.57亿元，建安投资约7.15亿元。

板块内的龙光天境、杨浦滨江壹号、保利珑誉被称为“爱国路三兄弟”，价格与市场热度已为该区域奠定了基础，新地块的推出将进一步完善供应。

徐汇城投托底华泾

徐汇华泾地块由住宅与商办两个子地块组成，总建面约9.6万方，起始总价26.51亿元。

项目为地铁上盖综合体，需100%自持商业，对开发商的开发运营能力要求较高。

其中，D7D-1地块为居住用地，容积率2.5，起始楼板价50572元/㎡；D7C-2规划为办公楼、商业用地，容积率3.9，起始楼板价8664元/㎡。

地块由徐汇城投&徐房集团以26.51亿元的底价竞得，未来住宅项目的入市价格不会超过9万/㎡。

地块具有地铁15号线与机场联络线双轨交通优势，距离景洪路站仅500米，龙湖华泾天街等商业配套已成熟，华之门综合体在建中。

金茂重仓宝山

宝山杨行这宗地块也是两幅土地的组合，两宗子地块位置不相邻，其中一幅是住宅用地（建面9.8万㎡），另一幅为枢纽上盖的商业用地（建面2.2万㎡）。

住宅2aB-01地块起始楼板价16805元/㎡，商业13D-06地块起始楼板价4512元/㎡。

由金茂&宝冶联合体以17.51亿元的底价竞得，成交楼板价14588元/㎡。

金茂与宝冶是宝山杨行的老搭档了。2024年底的上海八批次土拍，金茂与合作方一举拿下宝山3幅地块，成交总价达103.5亿元。

其中一个地块被打造为金茂棠前，自2025年5月首开至今，连续四次开盘均实现“日光”热销，创下上海外环首开套数纪录，并成为宝山区唯一积分盘。

国贸锁定松江

松江新城地块由国贸&松江交投联合体6.56亿元的底价竞得，地块容积率1.2，限高30米，起始楼板价21500元/㎡。

国贸对松江爱得深沉。

这两家企业在松江广富林板块开发的海上原墅项目，今年5月以来连续三次触发积分，三开三罄。

海上原墅是松江新城少有的容积率约1.2的低密产品，包含洋房、叠墅、联排产品，叠墅产品现已售罄。

另外，在今年一批次土拍中，国贸联合金地、星狮以8.15亿元的总价拿下松江新城地块，溢价率13.98%，目前案名已经确定为“萃屿原墅”。

结语

从参拍情况来看，除个别核心地块吸引多家竞拍外，多数地块仅有一至两家企业报名，甚至出现区域城投平台“托底”的情况，溢价率普遍走低。

可以看出，房企在资金调配与项目选择上更为理性，不再盲目追逐规模，而是更注重地块的确定性收益与区域深耕价值。

值得关注的是，重点房企在优势板块持续补仓的趋势愈发清晰。

中海再度加码徐汇滨江、金茂深耕宝山杨行、国贸锁定松江新城，均体现出房企在熟悉区域内做深做透的战略倾向。与此同时，联合体拿地仍为主流模式。