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【最新市场观察】关注福田核心区房产的朋友，尤其是改善型买家，今年10月的节点特别值得留意。

福田中心区稀缺的百万方大盘，金地环湾城最后一栋住宅T5单元已取证，主推建面约111–125㎡的3房至3+1多功能间。本期备案均价10.3万元㎡，开盘认筹享受95折，准时签约再享受99折，折后均价9.67万/m²。T5是环湾城里性价比最高的一期。

▲折扣：约94折（开盘95折+准签99折）

据了解，十一国庆黄金周，金地环湾城接待客户超500组，销控超30套，可见项目热度颇高。

而且，据深圳克而瑞的统计数据，金地环湾城取得2025年1-9月福田千万级豪宅成交套数、面积、金额三冠王。项目的热销并非阶段性脉冲，而是持续领跑市场。

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金地环湾城的优势一直很明确：红岭直属红树林实验学校、红树林湿地和深圳湾海景景观，自带嘉佩乐酒店和商业、以及双地铁等硬核配套的能级和确定性，在福田新房市场里是唯一的。

可以说，对比于福田的其他新盘，金地环湾城的最后一栋住宅不论是从房价上，还有配套上，显然更具性价比。如果你计划在深圳核心区看房买房，核心诉求是教育有保障、生活配套成熟、并且看重项目的长期保值能力，那么金地环湾城是一个需要纳入考察范围的务实选择。

接下来，我们从产品、区位、配套、政策四大维度，详细来分析，以供粉丝朋友们参考。

01.产品分析

最后一栋住宅，最具性价比的一期

金地环湾城由福田投资控股与金地集团联合打造，是福田目前规模最大、业态最全的在售城市综合体。项目总建面超百万平米，集住宅、公寓、商业、酒店、学校、文娱、公园、办公八大业态于一体。

这种多业态融合的开发模式，能够为业主提供全方位的生活配套，真正实现“足不出户，尽享城市优质资源”的生活体验。

随着福田核心区土地资源日趋枯竭，此类规模宏大、配套完备的综合体项目几乎绝迹。一旦错过，未来在福田中心区很难再找到同等级别的资产标的。

金地环湾城总占地9.6万㎡，总建面103万㎡，共分四个地块开发。其中01地块包含写字楼、办公公寓、人才房以及幼儿园；02地块包含栋写字楼、2栋住宅、8层的商业体；03地块包含4栋住宅+2栋公寓；而04地块则是在建中的红岭教育集团红树林校区。

目前03地块已近清盘，02地块T5栋作为项目最后一栋住宅产品，其稀缺性不言而喻。

02地块共规划3栋塔楼，其中T2为办公用途，总层数50F；T5、T6为住宅产品，共计570户，层数分别为59F、58F，均为4梯6户设计，精装交付。

02地块住宅是整个环湾城昭示性最好 ，是距离环湾城旗舰级商业配套和沙尾地铁站最近的住宅地块。并且因其位于商业之上，住宅起始楼层为10层，每户都拥有绝佳景观视野，其中部分单位可看海景，部分可看福田灯光秀的城市景观。

值得一提的是，02地块由多位国际大师联袂打造，从立面到园林皆彰显匠心。环湾城外立面对标国际顶级公寓，采用玻璃幕墙+铝型材设计，颜值与实用性兼备；更引入金地最新G-WISE绿色建筑体系，涵盖127项健康人居标准，实现冬暖夏凉、通风流畅的舒适居住体验。

园林部分则由LCO景观机构操刀，以“自然山峦”为灵感，打造三重归家礼序：首层入户庭院曲径通幽，4层转换平台衔接商业与03地块园林，9层空中花园更以“都会绿洲·自然雕塑”为理念，设置5人制足球场、全龄休闲区、萌宠乐园等四重活力场景，营造立体生态社区。

从楼栋布局来看，T5和T6的基本一致，户型都是主打建面约111㎡舒适3房及建面约125㎡3+1多功能空间，兼顾实用性与成长性，满足主流改善家庭需求。

而且全屋均为品牌豪装：厨房配备博世、德格等品牌厨电四件套；卫浴采用唯宝、杜拉维特等知名品牌；系统窗采用中空夹胶LOW-E玻璃，即隔音又隔热。

【户型鉴赏】

02/03 D户型——建面约111-112㎡3房2卫：经典竖厅户型，东南朝向，看城市景观。户型格局方正，全明设计。客厅拥有约3.45米开间，与餐厅、阳台一体化连通，空间感开阔。主卧区是亮点，约23㎡包含步入式衣帽间和干湿分离主卫，并享有270°采光。

T5该户型单价在8.55-9.61万/㎡，总价955-1081万。

建面约122-125㎡3+1多功能空间：共分A、B、C三种布局，可满足不同家庭的个性化需求。

04/05 A户型——建面约122-124㎡3+1多功能空间：竖厅户型，双阳台设计，西南朝向。

该户型最大亮点在于约6.7米双开间景观阳台，直面深圳湾海景，视野价值堪比3000万级豪宅，打造极致的观景体验。此外，客厅面积达近30㎡，客餐厅进深7.9米，如此大的进深在市面上同等面积段的户型里非常少有。

T5该户型折后单价9.33-10.98万/㎡，总价1146-1367万。

06 B户型——建面约122-124㎡3+1多功能空间：双龙抱珠户型，次卧带阳台。西北朝向看绿地公园及花园。虽然是125㎡户型中总价最低的，但仍保持高标准的空间尺度和配置，适合注重实用性的改善家庭，属于性价比之王。

T5该户型折后单价在约8.35-9.02万/㎡，总价1039-1123万。

01 C户型——建面约124-125㎡3+1多功能空间：横厅户型，双阳台设计,西北朝向，看向绿地公园及花园。大横厅+通透采光:采用“双厅合一”的大横厅设计，摒弃多余过道，让客餐厅空间感直接拉满。

T5该户型折后单价8.89-9.66万/㎡，总价1111-1210万。

从户型单价排序来看，04>05>01>03>02>06，06户型最具性价比，单价8.35万起即可入住福田核芯区地铁盘3+1多功能空间，为预算有限的改善型客户提供上车机会。

与此同时，项目整体定价在福田核心区同类产品中优势明显，福田核心区基本均价10万+/㎡。而金地环湾城在规模更大、配套更完善的情况下，价格优势明显。

尤其对于预算在1000-1400万的改善型家庭来说，此刻入手性价比颇高。

02.区位分析

区域价值升级：深港融合下的战略机遇

超级地段——项目位于福田红树林片区，是深圳第一代海景豪宅发源地，周边顶配生活配套环伺。

随着区域规划升级，项目地处深港超级湾的起点位置，可同时享受河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”的辐射红利。

河套深港科技创新合作区作为国家级战略平台，已集聚高端科研项目超200个、科研人才超1.5万人，引进苹果应用研究实验室、意法半导体全球封测创新中心等8个世界500强研发中心。

预计到2025年底，首批生命健康科技、人工智能和数据科学等领域的租户将陆续进驻，带来大量高端人才集聚。

此外，该合作区还将通过“租、购、改、建”等方式推动口岸及周边片区改造，预计建成13个专业园区，推动原皇岗口岸货检区40万平方米土地空间加快释放，为科技创新和产业发展提供充足空间保障。

香蜜湖新金融中心规划新增开发量约180万㎡，其中金融办公约100万㎡，将打造深圳的“华尔街”。目前深圳国际交流中心一期会议中心、金融文化中心主体工程已封顶，预计2025年底建成。

金融产业导入已开展，多家金融机构提出超过50万平方米的产业空间需求。

不仅城市定位高级，未来这里还是综合的交通枢纽。 据市轨道办消息，这里将汇聚6号线支线南延、14号线西延、24/22/20号线等5条地铁线路，并预留广深磁悬浮通道，其中22号线、20号线二期已纳入五期建设规划。

▲香蜜湖新金融中心效果图

在深港融合、产业升级、交通完善的多重利好驱动下，红树林片区正成为深圳最具发展潜力的价值高地。金地环湾城作为片区内稀缺的新建百万方综合体项目，将直接受益于区域价值提升。

03.配套分析

顶配环绕，配套进入兑现期，价值扎实

不同于许多仍停留在规划阶段的“概念盘”，环湾城的核心配套已全面启动，进入实质建设阶段：

交通网络升级：项目坐拥双地铁（7号线已开通、22号线在建）、双口岸（福田/皇岗）及双城际（穗莞深城际等）的立体交通体系。特别是皇岗口岸改造后将成为3条城际轨道与2条地铁的交汇枢纽，未来乘坐22号线1站可直达。

项目作为双地铁站物业，下楼即达7号线沙尾站A口，步行260米可达上沙站。未来规划中的22号线开通后（预计2028年建成），可从上沙站出发1站直达香蜜湖新金融中心与河套深港合作区。

名校教育资源：金地环湾城配建的72班九年一贯制学校——红岭直属红树林实验学校，是红岭教育集团定位最高的旗舰校区，投资高达6.5亿，由全球知名建筑事务所AEDAS设计，打造低密度花园式校园，并配备智能化教学设施和国际化硬件配置，包括拥有比传统教室大1.2倍的100㎡教室、屋顶农场、恒温泳池及专业运动场馆等。

教学团队由全国优秀教师、国家万人计划名师及外籍教师组成，采用跨界融合+项目学习的创新模式，将科技与生态教育融入课程体系，例如通过AI技术开展红树林植物生存智慧等特色课程。小学部实施包班制，初中部推行选课走班与分层教学。

业主可实现目送式上学。社区还配套2.1万㎡文化艺术空间，提供课后托管及兴趣班服务，与学校形成全周期教育生态链。在深圳优质教育资源稀缺背景下，形成教育品质与资产价值的双重护城河。

天赋的生态景观：项目紧邻138公顷福田红树林国际重要湿地（全球首个 “国际红树林中心”），湿地植被覆盖率达 82%，推窗即可观测欧亚水獭、黑脸琵鹭等珍稀生物，可以说是深圳唯一兼具 “城市核心 + 生态秘境” 的居住区。

▲福田红树林湿地公园

天赋的红树林生态景观，成为约15公里滨海豪宅带的一抹亮色。福田红树林公园一侧的金海湾花园、翠堤湾、红树湾一号等，早在20年前就开启了深圳滨海豪宅的先河。

只要是“生长”在这条滨海豪宅带上的产品，基本已预订湾区的价值高位！

公园式的商业休闲：项目规划约13万㎡商业空间，由国际设计团队LEAD8（深圳湾万象城设计方）与日本Pinhole联合打造，包含新加坡风格私家花园、41层空中生态庭院等，构建自然与商业共生的漫调生活场域。

项目已经签约入驻了新加坡品牌隐奢酒店——嘉佩乐（全球最佳酒店品牌TOP1，服务金字塔尖5%人群），将提升项目整体档次。

此外，周边5公里内覆盖卓越中心、KKONE、COCOPARK等十余个成熟商圈，可满足业主购物娱乐需求。

医疗配套方面：项目5公里范围内有3家3甲公立医院：深圳市妇幼保健院（约1km)、北京大学深圳医院（约4.6km)中山大学附属第八医院（约4.6km)，为业主健康保驾护航。

文娱配套方面：项目打造约2.1万㎡文化娱乐空间，规划艺术展厅、书店、室内体育场馆、星光剧场等多种业态，为业主提供家和工作之外的“第三生活空间”。

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04.政策分析

政策东风已至，核心资产迎来配置窗口

自2024年以来，从中央到地方陆续出台一系列稳楼市、促消费政策。特别是随着深圳分级调控政策的出台，为市场划下了一条清晰的分界线：

福田、南山等核心区域限购保持稳定，而外围区域限购则大幅松绑。这一“精准滴灌”的策略，其深意在于：引导一般性住房需求向外围疏解，同时为核心资产建立起一道“价值护城河”。

当购买选择变得更自由时，市场已经形成共识：越限购的地方越稀缺、越有价值。核心区的房产，其价值不仅在于建筑本身，更在于其难以复制的区位、顶级的配套和坚实的经济基本面。

以福田为例，其强大的经济底蕴（2024年福田区GDP达5948.82亿元，地均GDP连续多年位居深圳前排）以及稀缺的土地供应，决定了这里的资产始终是市场中的“硬通货”。

这种趋势早已在市场中显现。位于福田核心的金地环湾城，强势拿下2024年福田千万级豪宅销冠，2025年更入选“胡润中国十大地标豪宅”，市场认可度极高。

而且热销持续，在今年7月、8月又占据区域销售榜首，并入选行业权威榜单，恰恰证明了高净值人群在用实际行动进行选择。在不确定性中，寻求最大的确定性——核心资产正扮演着财富“压舱石”的角色。

在当前政策暖风频吹、核心区供应稀缺的背景下，对于改善型置业者而言，这或许是一个难得的窗口期，去配置那些被政策明确定义、被市场反复验证的优质资产。此时上车，不仅是居住升级，更是资产配置的明智之举。

总的来说，金地环湾城不仅仅是一个住宅项目，它代表的是深圳中心区可成片开发的土地上，所能呈现的最高城市理想。这里有深港融合的国家战略背书，有福田作为城市中心的全配套支撑，有八大业态融合的生活场景，更有红岭学校、嘉佩乐酒店等硬核资源加持。

最后一栋住宅、更具竞争力的价格、醇熟推进的配套——这三个信号同时出现，意味着机会窗口正在收窄。如果你仍在寻找一座能够代表深圳未来、兼具居住品质与资产价值的房子，那么金地环湾城，值得来看一看。

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在深圳这座城市，真正的中心从未改变。福田，依然是深圳的心脏。而金地环湾城，正位于这颗心脏最具活力的位置。选择环湾城，就是选择与城市共同成长，共享深港融合的时代红利。

免责声明：

1、本文所提及一切图文资料，以政府最后审批之法律文件、最终规划落地及买卖双方签订的买卖合同为准，本公司保留对本文修改的权利，敬请留意最新资料。

2、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

3、笔记整理时间：2025年7月

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2、中指院：9月15日-10月12日华南地区重点城市广州、深圳累计开盘及加推项目12个，推出房源2433套。

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