楼市快报||2025年9月深圳住宅市场分析

来源：市场资讯

（来源：国策评估）

一、市场资讯

9月5日，深圳发布了新一轮楼市松绑政策。深圳此轮新政主要有如下变化：一是盐田区、大鹏新区彻底取消了限购，无论哪里的居民来购房，无论是否有深圳社保，可以不限套购买。二是罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，对深圳户籍居民和拥有1年深圳社保的人士，彻底取消了限购。三是外地人即便没有社保，也可以在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内买2套商品住宅。四是深圳核心区的概念出现了新变化，罗湖区出局，宝安区的西乡街道也出局了。新定义的核心区缩小到了福田区、南山区和宝安新安街道。在深圳核心区购房，仍然延续此前的限购政策。五是单身人士按照家庭执行限购政策。

9月5日，深圳市住房和建设局网站发布《深圳市住房公积金管理办法》（以下简称《管理办法》）和《深圳市住房公积金提取管理规定》（以下简称《提取规定》）两项文件的修订征求意见稿。《管理办法》拟新增个人缴存比例自主选择机制，满足职工贷款需求。《提取规定》拟新增六类提取情形支持职工住房消费、拟优化租房提取政策，保障职工租房需求。

9月8日，深圳市规划和自然资源局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号），标志着深圳在城市更新领域迎来新一轮重磅政策调整。该新规试行三年，旨在解决当前城市更新中出现的"超高、超容、商办超配"等突出问题，加快构建房地产发展新模式。包括强化国土空间规划刚性管控、完善技术规则（容积率计算、移交率、建筑高度全面收紧）、引导更新方向优化：鼓励"工改工""商改住"、加强城市更新规划管理（允许已批项目功能优化）、推进"收储供"（政府介入盘活批而未供项目）、鼓励存量商办用房临时转换用途、措施探索多元化安置、到期土地管控等配套措施等方面。

9月11日，国务院批复同意自即日起2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。其中，粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案共分为七大方面，22条内容。其中提到了要提高土地要素配置效率，包括要探索土地管理制度改革、优化产业用地供应方式、以市场化方式盘活存量土地、建立健全城乡统一的建设用地市场等。

9月12日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜》的通知（汇发〔2025〕43号）。通知指出，便利境外个人境内购房结汇支付。境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。

9月15日，国家统计局发布2025年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2025年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体继续收窄。其中深圳新建商品住宅销售价格环比微降0.4％，同比下降1.7％；二手住宅销售价格环比下降0.8%，同比下降1.9%。

二、住宅市场

1、一手房市场

（1）供应分析

2025年9月深圳市一手房新增2992套，环比下降2%，同比上涨59%，新增面积29.03万㎡，环比下降6%，同比上涨54%。

（2）成交分析

从成交量来看，2025年9月深圳市一手房成交1712套，环比上涨37.18%，同比上涨1.54%；一手房成交面积17.50万㎡，环比上涨35.76%，同比上涨1.75%。

深圳市近一年一手房成交走势图

从区域上看，9月宝安区、龙岗区和光明区为主力成交区域。其中宝安区成交448套，占全市成交量的26.17%，主要成交楼盘为保利瑧誉府、宏发世纪城、会展湾雍境等；龙岗区成交317套，占全市成交量的18.52%，主要成交楼盘为信义金御山居、百合公园小镇等；光明区成交312套，占全市成交量的18.22%，主要成交楼盘为满京华金硕、润宏城等。大鹏新区无成交。

2025年9月深圳市各行政区一手房成交走势图

从户型上看，以刚需和改善型户型为主，9月份90㎡以下成交742套，成交面积为6.23万㎡；90~144㎡成交916套，成交面积为10.11万㎡；144㎡以上成交54套，成交面积为1.16万㎡。

2、二手房市场

2025年9月深圳市二手房成交4546套，环比上涨8.89%，同比上涨42.46%；二手房成交面积44.99万㎡，环比上涨8.69%，同比上涨45.67%。

深圳市近一年二手房成交走势图

从区域上看，9月龙岗区、罗湖区、南山区和福田区为主力成交区域。其中龙岗区成交1036套，占全市成交量的22.79%；罗湖区成交739套，占全市成交量的16.26%；南山区成交697套，占全市成交量的15.33%；福田区成交691套，占全市成交量的15.20%；深汕合作区无成交。

2025年9月深圳市各行政区二手房成交走势图

三、总结

9月份新房市场供给量环比微降，同比大幅上涨，成交量环比有较大涨幅，同比微涨，去化周期上涨至10.22个月，新房市场成交情况止跌回升，但依旧低位运行。9月份二手房成交量环比有所上涨，同比大幅上涨，近半年二手房市场虽有所波动，但基本平稳。

（国策深圳分公司韩苏毅）