近四年最大金额交易 阿里系66亿“抄底”港岛写字楼

观点网 传闻中的交易最终落地。

10月17日，阿里巴巴集团与蚂蚁集团宣布，斥资66亿元（约9.25亿美元）向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心（One Causeway Bay）13层商业写字楼，作为两家公司在香港的总部。

值得注意的是，这宗交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交，预计将于今年12月底前完成。

阿里巴巴集团主席蔡崇信表示，此次收购香港地标物业，“充分体现我们对香港经济和营商环境的信心，并将以香港为理想的大本营，持续拓展国际业务”。

而在集团战略抉择之下，香港甲级写字楼市场似乎已到了适合“抄底”的时机。

近四年最大单交易

此次交易的具体标的为港岛壹号中心顶层13层写字楼，以及大厦的屋顶标志（换句话说有冠名权）和50个停车位，涉及总楼面面积约30.16万平方呎。

交易总对价约9.25亿美元，约人民币66亿元以及港币72亿元，折合每平方呎单价约2.39万港元。

此次交易亦正值怡和洋行正筹备收购文华东方国际集团剩余11.96%股份，寻求将后者彻底私有化。文华东方则透露，扣除出售费用后，此次交易将产生剩余收益约为7.58亿美元。

资料显示，港岛壹号中心位于铜锣湾告士打道281号，前身为怡和洋行仓库，上世纪下半叶开发为香港怡东酒店（The Excelsior Hong Kong）。该酒店于1973年开业，提供865间客房及21间套房。

2019年，文华东方对酒店进行拆除，并着手重建为甲级写字楼。

按照规划，港岛壹号中心高24层，提供约50万平方呎办公空间；另设有4层零售楼层和位于35楼的天台及户外平台，提供约5.5万平方呎的购物、娱乐及餐饮空间。其中，写字楼部分每层层高2.9米，每层可出租面积约2万平方呎。

文华东方国际集团2024年报披露，港岛壹号中心已于2024年7月竣工，并计划于2025年下半年入市。截至2024年年底，项目总估值达到20亿美元。

据市场消息，在阿里巴巴和蚂蚁集团出手之前，项目已成功租出两层空间。

阿里巴巴与蚂蚁集团的此次收购亦并非突然决定，是阿里系在香港长期布局的最新一环。

据悉，自1999年创立之初，阿里巴巴便已在香港设立业务。此后，作为对外窗口和国际金融中心，香港一直是阿里系业务的重要落点。2005年，阿里巴巴将淘宝业务引入香港，2014年阿里云正式落地展开服务。

资本市场层面，阿里巴巴于2019年在港交所完成第二上市，并于2024年转为双重主要上市，成为首家在纽约与香港双重主要上市的中国科技公司。

蚂蚁集团的香港布局同样纵深发展，2017年推出本地电子钱包AlipayHK，至今已服务逾450万活跃用户，成为香港主流移动支付工具之一。

2025年4月，蚂蚁数科更成为香港特区政府“重点企业伙伴”，将海外总部正式落户香港，聚焦人工智能与区块链技术的产业落地。

除上述阿里巴巴主席蔡崇信发表的评论外，蚂蚁集团董事长井贤栋也表示，蚂蚁集团正积极参与香港创新枢纽的建设，深度融入大湾区发展。

“香港浓厚的创业氛围以及其连接中国内地与全球市场的桥梁作用，对加码香港充满信心。展望未来，将持续加大在香港的投入，吸引全球顶尖人才，壮大本地团队。”

阿里系“抄底”

集团战略抉择之外，香港甲级写字楼市场似乎已到了适合“抄底”的时机。

2020年以来，香港写字楼市场经历了前所未有的剧烈波动，呈现出“空置率攀升、租金持续下行、资产估值回调”的多重特征。但进入2025年，市场已开始有复苏迹象。

一方面，香港经济正持续回暖，尤其是在IPO市场。年内，在多重利好的影响下，香港IPO规模出现井喷。

截至2025年前三季度，港交所已有68只新股挂牌上市，新股数量同比增长约50%；总集资额超过1800亿港元，集资额同比提升超过2倍，已成为全球主要IPO市场新股集资额首位。

其中，多只百亿规模完成上市。包括募资规模达410亿港元的宁德时代、募资规模250亿港元的紫金黄金国际。另外，募资金额超百亿港元的还有恒瑞医药、三花智控、海天味业等。

与此同时，港股市场是今年全球表现最好的股票市场之一。数据显示，截至2025年第三季度，恒生指数年内已累计上涨34.73%，恒生科技指数累计上涨45.73%。

资本市场的畅旺，一定程度助推了写字楼市场的租赁表现。

来自仲量联行的最新报告，截至8月底，香港整体写字楼空置率仅微升至13.5%。市场上出现了强劲的净吸纳量，8月份单月录得31.4万平方呎的正净吸纳量，“受惠于活跃的新股市场及持续增长的财富管理需求，核心区优质写字楼的租赁意欲明显提升。”

同时，8月份香港写字楼整体租金环比仅微跌0.2%，实现今年以来最小的环比跌幅。

另一方面，虽然目前香港甲级写字楼市场已开始出现转机，但尚未真正逆转颓势。

“香港写字楼租赁市场持续面临根本性挑战，供应过剩仍是最大阻力。尽管出现包括IPO活动回暖、企业总部迁址及对冲基金扩张等积极进展，这些因素的聚合效应仍不足以扭转整

体下行趋势。预计短期内市场艰难态势将持续。”第一太平戴维斯在2025年9月发布的写字楼租赁报告中表示。

据统计，2025年全香港将有超过300万平方呎的新增甲级写字楼面积落成，为2008年以来的新高，这将在短期内对写字楼市场租金和空置率形成压力。

然而，往往在市场深度调整期，大宗交易市场却能展现出结构性活力。用更通俗的话语讲，大批投资者和希望在当地有长远发展的自用买家会择机进场购置物业。

数据也显示，2023年以来，香港写字楼大宗交易日趋活跃。

更何况目前市场转机已经出现。“尽管利率压力与需求疲软为写字楼租赁市场带来短期挑战，香港写字楼领域正涌现新的增长动力。金融板块复苏与终端用户强劲的购置活动共同推动市场需求，预计中环区域写字楼租金于未来数年将率先录得回升。”第一太平戴维斯指出。

阿里巴巴和蚂蚁集团此时入手，不失为好时机。

此前阿里巴巴是租用铜锣湾时代广场10层楼面作为总部使用，蚂蚁集团的办公地点也在此处。据了解，这份租约本预计将于2028年届满。

此次收购完成，阿里系将从长期租户转变为核心物业持有者，除享受物业升值外，每年还能节省租金支出。

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