28.5亿再入上海杨浦滨江 中建壹品在“九宫格”里玩起了井字棋

观点网 在拿地这一块，中建壹品成了上海杨浦滨江“九宫格”棋盘上的第一位赢家。

随着I10-01地块的实施主体结果尘埃落定，中建壹品在滨江“九宫格”地块里已然留下了三处呈直线分布的脚印。

10月13日，上海市杨浦区人民政府公示了杨浦区定海社区I10-01地块（大桥街道90街坊）历史风貌保护项目实施主体结果。

公告表示，经杨浦区政府第134次常务会议审议通过，I10-01地块项目的实施主体为中建壹品投资发展有限公司。

该地块的协议出让价为28.5亿元，折合楼面价7.65万元/平方米，成为2025年杨浦区第三宗成交的风貌宅地。

于中建壹品而言，I10-01地块将成为其在杨浦滨江区域开发的第五个项目。在此之前，中建壹品已手握浦江之星、外滩元镜、外滩源著三个住宅项目以及一处商业别墅项目。

三进滨江“九宫格”

8月29日，杨浦区人民政府发出一则有关I10-01地块实施主体候选人的遴选公告。

据介绍，I10-01地块位于杨浦滨江南段区域，东至规划奎文路，南至周家牌路，西至规划三星南路，北至杭州路，建设用地面积约2.86万平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.3，地上计容建筑面积约3.72万平方米，建筑限高12米。

同时，由于该地块均位于规划肌理保护单位内，风貌保护用地占整个地块出让范围的100%，约为3.5万平方米，且均为里弄建筑，因此，后续开发须以风貌建筑规模不变为原则，结合保护更新开展细化甄别，在建设项目设计方案中落实各项保护要求。

此外，公告明确指出，申请人或其关联企业应具有2022-2024年在本市历史风貌保护项目的开发经验。

这一限制条件，让没有相应开发经验的诸多房企可望不可及，但对中建壹品来说，则又是一个大展身手的机会。

时间回到2023年5月，那是中建壹品第一次挺进上海区域，并在滨江“九宫格”地块里放下了第一颗棋子。

彼时，中建壹品斥资38.62亿元拿下了定海社区I14-01地块、I15-03地块、I15-02地块，均为历史风貌保护项目。

根据三宗地块不同的用地性质，中建壹品分别将I14-01地块、I15-03地块开发为住宅项目和商墅项目，I15-02地块则为广场用地（公共通道）。

具体来看，I14-01地块总占地面积1.34万平方米，总建筑面积7.9万平方米，最终项目定名为 “浦江之星”，共规划5幢商品住宅和1幢保障房，户数478套。

2024年5月，浦江之星迎来开盘，428套入市房源合计获得520组认购，认购率约合121%，未触发积分，开盘首日去化率80%。

I15-03地块用地面积约1.66万平方米，规划土地用途为办公，容积率1.2，地块保留历史建筑面积约1.9万平方米，该地块因具备商业地块性质而被规划建设为商墅项目；面积仅921.5平方米的I15-03地块则需由中建壹品按相应标准出资建设为广场用地。

今年6月30日，中建壹品通过公开遴选方式再获“九宫格”区域地块--定海社区I9-01地块，成交价22.56亿元，折合楼面价7.6万元/平方米。

该地块用地面积约2.12万平方米，为二类住宅用地，容积率1.4，建筑面积约2.97万平方米，建筑限高12米。后来项目命名为“外滩元境”。

9月29日，外滩元境正式对外公示设计方案，计划建设21幢2-4层住宅、1幢3层保障房以及1幢2层物业用房。

棋盘现状

滨江“九宫格”位于杨浦滨江大桥东地区，这里互联网头部企业总部云集，代表性企业有央企中节能总部、滨江创智中心、美团上海科技中心、B站总部等等。

杨浦区规划和自然资源局有关负责人曾表示，该地区之所以形成滨江“九宫格”，得益于厚重的历史人文条件：工业遗存、风貌街区交错密布的历史肌理，将该区域“自然”切割形成规整的地块。

除此之外，“低密”也是滨江“九宫格”从上海众多“九宫格”地块中脱颖而出的重要亮点。

观点新媒体了解到，除了滨江“九宫格”之外，上海还有前滩“九宫格”、后滩“九宫格”、金桥“九宫格”、九星城“九宫格”等类似组合地块。

但上述“九宫格”地块的容积率普遍在2.0-3.0之间，而滨江“九宫格”地块中除了浦江之星的容积率是3.9以外，其余项目的容积率均在1.2-1.8之间，建筑高度也仅处于12-24米之间。

在种种优势的加持之下，滨江“九宫格”仅差最后一块拼图就完成了全部地块的出让，而后滩“九宫格”据称目前仅完成了2幅地块的出让。

据统计，目前入局滨江“九宫格”的房企分别有中建壹品、保利、中铁置业以及南通润皋置业。

滨江“九宫格”地块现状

其中，已入市的楼盘项目有中建壹品开发的浦江之星，目前已全部售罄，此外还有保利开发的海玥外滩序BUND98，也实现了两开两罄。

中铁置业则分别于去年11月和今年9月通过公开遴选和联合竞拍（南通润皋置业）的形式，分别取得I15-01地块和I4-01地块，成交价为14.26亿元和27.36亿元，折合楼面价7.50万元/平方米、9.22万元/平方米。

其中，I15-01地块已公布案名“云绣外滩”，规划建设20幢低密住宅产品，含13幢2-3F联排，6幢4F叠排和1幢3F保障性住房。

目前，滨江“九宫格”仅剩I11-01地块的开发主体未确认，市场消息称，该地块预计于今年内完成出让。

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