【开源地产|地产周报】新房二手房成交面积环比增长，编制智能化市政基础

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核心观点：新房二手房成交面积环比增长，编制智能化市政基础

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周住建部提出依托已有普查成果和补充调查数据，进一步摸排城镇供水、排水、供电、燃气、热力、消火栓、地下综合管廊等现状底数和管养状况，将数据汇聚到行业管理信息平台和城市智能中枢，结合城市地下管网和综合管廊建设改造安排，编制智能化市政基础。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

编制智能化市政基础，北京下调住房租赁企业增值税

中央层面：住建部：进一步摸排城镇供水、排水、供电、燃气、热力、消火栓、地下综合管廊等现状底数和管养状况，将有关数据汇聚到行业管理信息平台和城市智能中枢，结合城市地下管网和综合管廊建设改造安排，编制智能化市政基础。

地方层面：北京：2026年1月1日起，备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，出租方房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛从1000套或3万m2下调50%至500套或1.5万m2，平台自动认定“免申即享”。成都：取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请办理“商转公”贷款业务。

市场端：土地成交面积同比下降，溢价率环比下降

销售端：根据房管局数据，2025年第42周，全国68城商品住宅成交面积261万平米，同比下降28%，环比增加95%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9437万平米，累计同比下降12%。全国20城二手房成交面积为192万平米，同比增速-17%，前值-45%；年初至今累计成交面积7861万平米，同比增速7%，前值+7%。

投资端：2025年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1426万平方米，成交土地规划建筑面积1707万平方米，同比下降52%，成交溢价率为1.6%。一线城市成交土地规划建筑面积40万平方米，同比下降75%；二线城市成交土地规划建筑面积423万平方米，同比下降52%；三线城市成交土地规划建筑面积1244万平方米，同比下降51%。

融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第42周，信用债发行44.5亿元，同比减少4%，环比增加373%，平均加权利率2.59%，环比减少18BP。信用债累计发行规模3193.1亿元，同比基本持平。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

1、编制智能化市政基础，北京下调住房租赁企业增值税

中央层面：（1）住建部：依托已有普查成果和补充调查数据，进一步摸排城镇供水、排水、供电、燃气、热力、消火栓、地下综合管廊等现状底数和管养状况，将有关数据汇聚到行业管理信息平台和城市智能中枢。结合城市地下管网和综合管廊建设改造安排，编制智能化市政基础。

地方层面：（1）上海：要高效推进商务楼宇更新提升、老旧工业区更新改造，通过成片更新、功能置换、产业升级等方式，提升城市空间品质和产业能级，为全年经济社会发展目标提供支撑。（2）天津：提取申请人应在电梯竣工验收后两年内一次性申请提取住房公积金。对同一套住房，提取住房公积金总额不超过房屋产权人（公有住房承租人）对该套住房加装电梯或老旧电梯更新改造直接出资的金额。（3）成都：取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请办理“商转公”贷款业务。在原15家公积金贷款合作银行基础上，与成都公积金中心签订《商转公贷款合作协议》的商业银行均可参与办理“商转公”贷款业务。（4）福州：2025年8月1日后办理工程竣工验收备案的，首期维修资金由业主在办理房屋入住手续前交存，未按规定交存的，开发建设单位不得将房屋交付购买人，开发建设单位应在交房前审验维修资金交存凭证。（5）北京：2026年1月1日起，备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，出租方房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛从1000套或3万m2下调50%至500套或1.5万m2，平台自动认定“免申即享”。

2、 销售端：成交面积新房同环比增长

2.1、68大中城市新房成交面积同环比增长

根据房管局数据，2025年第42周，全国68城商品住宅成交面积261万平米，同比下降28%，环比增加95%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9437万平米，累计同比下降12%。

根据房管局数据，2025年第42周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-12%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-33%、-18%、-46%，年初至今累计增速0%、-9%、-98%。

2.2、20城二手房成交面积同比增长

2025年第42周，全国20城二手房成交面积为192万平米，同比增速-17%，前值-45%；年初至今累计成交面积7861万平米，同比增速7%，前值+7%。

3、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降

2025年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1426万平方米，成交土地规划建筑面积1707万平方米，同比下降52%，成交溢价率为1.6%。一线城市成交土地规划建筑面积40万平方米，同比下降75%；二线城市成交土地规划建筑面积423万平方米，同比下降52%；三线城市成交土地规划建筑面积1244万平方米，同比下降51%。

杭州：10月15日，杭州成功出让一宗滨江区浦沿单元宅地，收金12.64亿元。地块用地性质为住宅用地，总用地面积19968 m2， 规划建筑面积49920 m2，容积率2.5，起始价10.54亿元， 起始楼面价21111元/ m2。经过22轮竞价，最终杭州毓轩置业有限公司（大家房产）以总价12.64亿元斩获地块，成交楼面价25317元/ m2，溢价率19.93%。成都：成都迎来4宗宅地出让，分别位于武侯区、温江区、双流区和新津区，总用地面积12.55万m2，总规划建面约23.90万m2，总起始价约19.90亿元。最终3宗地块底价成交，1宗溢价成交，共收金19.95亿元。苏州：苏州成功出让一宗吴江区宅地，收金19.36亿元。东太湖度假区（太湖新城）笠泽路北夏蓉街西地块，地块编号WJ-J-2025-008，用地性质为住宅用地，建设用地面积91660 m2， 规划建筑面积109992 m2，容积率1.20，建筑限高24m，起始价19.36亿元， 起始楼面价17600元/ m2。该地块由苏州市吴江星河房地产开发有限公司（吴江城投）以底价19.36亿元竞得，成交楼面价17600元/ m2，溢价率0%。

4、 融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第42周，信用债发行44.5亿元，同比减少4%，环比增加373%，平均加权利率2.59%，环比减少18BP。信用债累计发行规模3193.1亿元，同比基本持平。

5、一周行情回顾板块表现方面，本周（2025年10月13-17日，下同）房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第14位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、南国置业、沙河股份、中润资源，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、*ST银亿、张江高科、华联控股、华侨城A。

6、投资建议：维持行业“看好”评级

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周住建部提出依托已有普查成果和补充调查数据，进一步摸排城镇供水、排水、供电、燃气、热力、消火栓、地下综合管廊等现状底数和管养状况，将有关数据汇聚到行业管理信息平台和城市智能中枢，结合城市地下管网和综合管廊建设改造安排，编制智能化市政基础。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房二手房成交面积环比增长，编制智能化市政基础》

对外发布时间：2025年10月19日

报告发布机构：开源证券研究所

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