亏损收窄，重组1200亿债务，碧桂园又过了一大难关

“宇宙房企”靠保交房“续命”？

谁能想到，曾经一度横扫三、四线城市，风光无限，动辄7888亿年销售额的碧桂园。

如今，销售额不及曾经的零头，靠保交房自救，债台更是高筑8000多亿，真的是此一时彼一时。

但好在碧桂园没有做“第二个许家印”，也没有躺平，始终在为“翻身”做准备。

9月初的例行月度会议，碧桂园管理层花了整整一个半小时作任务部署。

会议有几个亮点：

碧桂园8月份的销售数据，与往期相比有了小幅提升；同时保交房任务取得阶段性成果，部分区域保交房工作临近完成；新项目策划也已正式启动……

话里话外，碧桂园这是要翻身农奴把歌唱了吗？

细看销售数据，碧桂园8月份的单月合同销售业绩约30亿元，累计今年来前8个月的权益合同销售金额仅225亿元左右，对比两年前同期的1488亿，简直是天壤之别。

亮点是，从今年3月份起月销售金额基本都能稳在30亿左右，这或许是销售持稳的向好信号。

但从售卖单价上看，碧桂园的销售更多是以低单价促成销量，这从克而瑞报告中可见端倪。

报告显示，8月份多数城市项目开盘，已销售数量占总可售数量，数据仅42%。二三线城市刚需群体大部分消费降级，楼盘销售更多是靠打折促销。

碧桂园前8个月的销售均价为8300元一平方米，而上年同期一平方米还能卖到9700元。

为盘活销售端，当前市场环境下降价也无可厚非，毕竟持续的现金流才是企业的救命稻草。正如管理层所说，销售畅通才是让全局运转起来的前提。

然而比起销售，当下保交房才是碧桂园的基石，更是恢复经营的信任根基。

今年上半年，碧桂园存货体量高达5310亿元，其中包括在建物业、待售已落成物业等等。

这里面单单为碧桂园业主提供按揭贷款担保金额就高达2400多亿元，交付体量可以说是相当庞大。

早在年初的年度会议，管理层就明确表态过，2025年的首要任务还是保交房。

而碧桂园也确实是这么做的，三年来累计交房近180万套。

其中2022年和2023年就交付了130万套，2024年全年和今年上半年也完成了45.4套的交付量。

下半年开始，碧桂园保交房之外，还要跟进保主体，为2026年的恢复正常经营而蓄力。

只有保质保量完成交房任务，才不辜负业主的期望，地方才会伸出援手，市场对碧桂园才能重拾信心。

然而理想很美好，现实很残酷。“钱荒”始终是悬在碧桂园头上的“达摩克利斯之剑”，钱的问题不解决，一切便无从谈起。

截至2025年6月底，碧桂园总资产中九成都是负债。其中有息债务合计1000多亿元，有七成以上是短期有息债务。

据公告，仅今年上半年，碧桂园面临的重大未决诉讼，标的金额超5000万元的就多达344起，金额涉及约464亿元。

碧桂园的财务情况如此堪忧，谈何恢复正常经营？

据中指研究院相关数据，国内出险房企中靠债务重组化债并顺利获批的今年就有20家，总化债规模超1.2万亿。

另外，9月份也有多笔境内外债务重组方案相继取得了进展。

化债成为一众出险房企赢得“喘息空间”的重要举措，碧桂园也不例外。

据相关人士透露，碧桂园的境内债务正进入实际操作阶段，其中有9笔债券涉及规模约138亿元。

如果顺利重组，碧桂园将大幅减少境内公开债券规模。

同时，债务可获得10年展期，债券利率有望更低，并有可能实现半成以上的债务本金缩减。

撇开境内，碧桂园的境外债务重组也取得显著进展，截至8月份，公司已与近五成的银团贷款委员会成员以及七成的票据债务债权人达成共识。

若顺利重组，将大幅缩减美元债务规模，且获得较低的融资成本，期限最长可延至11年。

化债之外，能给碧桂园带来底气的或许是它的“一体两翼”战略。

地产之外，碧桂园还开辟了代建代管和建筑科技两条新的业务增长航道。

相关数据显示，今年上半年，碧桂园在代建领域方面开始扩张，旗下“凤凰智拓”以412万平方米的新签约代建面积领跑行业第11位。

与此同时，文商旅集团也在火速推进，如今已进入杭州、湖州等60多个城市，管理面积超800万平方米。

眼光再放远，还有碧桂园的建筑科技，虽然短期内暂时没有贡献什么收益，但至少给碧桂园带来了很大的想象空间。

一边化债在手，一边“一体两翼”，碧桂园是不是翻身有望了？

说到碧桂园，大家立马会想到三、四线城市的地产巨无霸。

这个扎根于一、二线城市之外潜力小城市的地产商，本着高转周的模式，曾经缔造商业奇迹。

1994年，碧桂园开创了“教育地产”的全新发展模式，之后更是凭借“假日地产营销”“五星级的家”等创新型营销模式，在行业内名声大噪。

2007年，碧桂园成功登陆香港资本市场，开启其作为国际性地产品牌的新篇章。

之后碧桂园在全国各地“全面开花”，2017年就实现年销售额5508亿元，登顶行业销冠宝座，跻身《财富》世界500强。

2018年后更是加足马力，2020年再创佳绩，《财富》排名大跃升，挺进500强中的147位。

回顾碧桂园的来时路，你会发现，碧桂园的崛起，抛开地产时代的红利，更多靠的是极致的效率和下沉策略。

这里不得不提它的“345”模式，从拿地起算，开工、开盘到真正实现资金回笼，也就短暂的90天、120天和150天。

就这样靠高周转模式和人海战术，让碧桂园在地产上行期突飞猛进。

然而，市场不会一成不变，随着市场风向的改变，曾经的摇钱模式也成了碧桂园的危机来源。盘子布得越大，后期的烂摊子越多。

如今，碧桂园的区域布局从鼎盛时期的106个缩减至13个，员工人数硬是从2021年巅峰时期的10万人裁减到不足1.8万人。职能部门也精简到只剩建筑、代建、文旅和机器人等核心业务部门。

碧桂园要恢复经营，原来的路线走不通了，从“巨无霸”转型精细化运营，需要精细化运营的能力，更需要战略型的人才。

而碧桂园此时闹“钱荒”也闹“人荒”，精细运营之路任重而道远。

碧桂园正经历的“寒冬”，是整个地产行业“凛冬”的缩影。

它的自救路径清晰可见，从保交房，再到资产修复，最后实现正常经营。

能否“闲鱼翻身”，取决于市场销售能否持续向好；债务重组能否安全落地；或者代建与建筑科技新业务能否带来持续可观现金流。

但凡碧桂园能赢得一定的“喘息空间”，重整旗鼓也不是不可能。

参考资料：

1.中指研究院《碧桂园控股：逾期债务1419.78亿元，受限资产规模1042.38亿元》

2.新京报《碧桂园拟重组138亿境内债，最长展期十年，本金有望削减过半》

3.新闻眼《碧桂园一场特别的会议：部分区域保交房即将完成，开始启动新项目》

4.碧桂园《碧桂园9月管理会议：为所当为，务实求效》

作者：彩伊

编辑：柳叶叨叨