卖18万/平？北京二环内新“地王”转正！

前两天，北京市规自委官网一则挂牌公告，带来一波”王炸“王炸。

东城区祈年大街路西地块（京土储挂 (东)[2025] 037 号）正式挂牌。

用一个词形容这宗地块，“无可复制” 最为贴切。

北京人都知道这块地 “无可复制” 的 先天条件： 位置在东城区天坛街道，妥妥的二环内核心，步行到天坛北门不过百米，直线距离天安门广场也就 1 公里左右。

交通也方便，邻着地铁7号线桥湾站，到5号线和7号线换乘的磁器口站也近，周边国瑞购物中心、新世界百货、同仁医院这些生活配套，都是现成的成熟资源。

规划上，更是顶豪基因拉满。

地块总用地约2.28公顷，规划地上总建面2.5万平方米，住宅建面1.75万㎡，容积率仅1.1。

0127-0202 子地块限高3.3米、容积率0.39，明确要求按 “北京老城风貌、传统四合院形态” 建设，且需 “整院售卖”；

其余三个地块限高18米，估计是要打造4-5 层低密洋房，规划严禁 “高低配建别墅”，从源头守住了核心区的居住纯粹性；

地块起始价19.5亿元，折合起始楼面价7.8万元 /㎡。

参考2024年7月东城区金鱼池地块25% 的溢价率，拆哥预测祈年大街地块成交楼面价或突破10万元 /㎡，而四合院产品单价可能无上限。

提到东城区核心区的标杆小区，与祈年大街地块直线距离仅1.5公里的新怡家园，是绕不开的存在。

新怡家园曾长期是东城区改善客群的首选目标，堪称区域内的“扛把子”项目。

据安居客数据，新怡家园2025 年5月触及到近期价格高点，二手房均价达13.76万元 /㎡，目前有小幅回调到12.5万元 /㎡左右，但实际成交存在约9%的向下议价空间。

有不错的议价空间的同时，其成交周期仍保持在3-5个月，远快于东城区平均的6个月以上，其跌幅也远低于北京外围区域10%-15%的平均跌幅。

这样看，即便市场整体调整，这块区域仍能保持稳定的市场表现，这也是祈年大街地块未来价值的重要参照。

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其实北京带四合院产品的核心区项目并不多，算上年大街，也只有中信城五期和 NAGA 上院两个成气候的案例，足见这类产品的稀缺性。

西城的中信城五期（中海京华玖序），去年6月开盘就卖了62亿，均价17.5万元 /㎡。

它能成，一是中海的“玖序系”本身就是顶豪招牌，二是项目是百万平米大盘，能撑起配套和社区感，哪怕做四合院，也能和洋房、小高层形成互补；

更关键的是，它在西城陶然亭-白纸坊学区，教育资源又加了一层buff，精准戳中高净值家庭的需求。

东城的NAGA上院走的是特立独行，东直门内的位置，最小户型300㎡，总共就99席，最新二手房挂牌单价到了9.8万。

产品保留了四合院规制，把皇城文脉和现代居住结合得很透，还挨着3万㎡的南馆公园，一推出就成了东直门的地标。

三个项目的共性显而易见：都在二环内。

北京的楼市，“二环内”三个字早已不是地理概念，而是资产安全垫的代名词。

当外围区域还在靠性价比去化时，核心区的稀缺地块却在演绎越贵越抢，这种分化不是短期现象，而是城市资源集中度的必然结果。

北京的二环只有一个，能在核心区拥有一套带四合院的房子，未来只会越来越难得。

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