为什么开发商不把“会所”设在顶楼？

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楔子

很多人可能都看到过周杰伦在天台喝咖啡的这张图片，背后是“一览众山小”的城市美景。但很少有内地的朋友知道，这个天台是个公共区域，并非“天王”家专属。

这个叫做“和平大苑”的台北顶豪小区，其实就一栋楼。所以开发商除了在顶部做了复式豪宅之外（周杰伦家），还在最顶上做了一点小区配套（周董喝咖啡的位置），类似泛会所的概念。（如下图）

其实网络上还有一张周杰伦和朋友品红酒的照片，这个天台应该是周董家的私属空间，在公共天台的下一层位置。（如上、下图）

我之所以会提周杰伦家天台这件事，是因为现在房地产市场下行，很多项目缺少卖点。所以，我不禁想问：为什么开发商不把“会所”设在顶楼作为卖点？

今天这篇文章就来聊聊这个话题。

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必要性？

在台北，大多数豪宅都设有顶部会所，原因主要来自于小区只有一两栋楼，配套设施无处安放。而我们大陆地区的小区占地都很大，所以想把会所放在哪里都可以，也就很少设置在空中。

但随着市场的变化，上海市中心的一些项目出现了“一两栋塔楼+风貌别墅”的组合，其实就和台北的情况有些接近了。

到底是把会所放在高区看风景，还是继续放在底下，成了一个可以讨论的问题！

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劣势

从技术上来说，将会所设置在顶楼虽然麻烦一些，但是“可行性”是没什么障碍的，因为人家现成的项目案例就摆在那里了。

比如说 位于黄浦新天地核心的淮海晶华苑，就将恒温游泳池和健身房设在了19楼和23楼，这个项目一共三栋楼，会所设在了总高29层的楼里。（如上图为健身房）

一、流线问题

但会所和住户在一栋楼里，垂直上下，从流线上来说确实存在着交叉。因为会所的人员有可能是小区外部人员，也有可能是小区非本栋住户，多少会引起这栋楼居民的 一些 反感。

所以需要在底部设置一个单独的会所大堂，另外电梯也需要独立设置，只有这样对本栋住户的干扰才会减少到最低。

幸好现在每个项目的底层都会设置架空层，这给设置独立的大堂提供了可能。（如下图为架空层）

二、噪音问题

会所设在高区还 会有噪音等问题，影响楼下居民，进而影响这栋楼的整体房价。

所以在设计伊始，就要考虑结构荷载以及降噪的问题，甚至是排油烟的问题。（如下图为空中泳池，就要考虑荷载和排水等问题）

三、疏散问题

会所的人员活动和住宅不同，存在短时集中聚集的现象，所以对消防疏散要求高。

在高区设置会所，确实要解决疏散距离长等问题，但这也不是“不可完成的任务”。

当然要解决上面这些问题，必然会推高造价。但与当下房产的销售压力相比，也许个性化竞争才是一条“出路”。

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优势

会所设置在高区，对于小区所有居民来说，多了一个机会，一个欣赏高空风景的机会。

原来只有为数不多、住在 顶楼的居民，可以欣赏高空的景色，大多数住户都不知道顶上的风景长什么样。这样一来，也算是一种“平权”吧！

另外将会所设置在顶楼，也完美的避开了住宅顶楼漏水的问题。

即使真的漏水了，会所维修可比住宅维修容易多了，物业的积极性也会高很多。对于次顶层的住户来说，也是一件好事。

其实空中会所的功能也不需要太复杂，并非一定要健身房、游泳池一应俱全。有时候只要有个挡风遮雨的空间，给小区居民眺望一下远方，“放空”一下自我也就可以了。

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结束语

将顶楼设计为带阁楼或露台的复式住宅，对于开发商来讲往往能创造更高的溢价，但现在市场下行，得“整盘”考虑，而非计较一城一池的得失了。

会所的本质是提升楼盘整体价值，设置在低层还是在高区，都是为了更好的服务全体业主，实现资源最大化利用。

虽然在空中打造会所造价会更高，技术会更复杂，但一切不都是为了销售嘛！

特别是卖得不太好的那些豪宅项目，不妨试试！