法院判例：售后返租房，买受人不能以未“交房”为由解除合同！

作者：周军律师.

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售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

那么，售后返租房，买受人能否以开发商未“交房”为由解除合同？

北京二中院在《平学兵等与中铁恒丰置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案》中明确：

房屋买卖同时签订售后返租协议存的，开发商将房产直接交由第三方公司占有视同为向购房人履行了交房义务，购房人以开发商未交付房屋为由要求解除合同，法院不予支持。

本案争议焦点为：平学兵、陶兆坤能否主张中铁公司应向其直接交付房屋，并据此要求对方承担未履行的违约责任。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案中，平学兵、陶兆坤与中铁公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。

根据本案现已查明的事实，平学兵、陶兆坤与中铁公司签订《北京市商品房现房买卖合同》当日，另行签订了《补充协议》，其中明确约定平学兵、陶兆坤同意中铁公司将涉案商铺委托给西联万博公司进行统一运营管理，并将该商铺三年的租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，平学兵、陶兆坤可就此获得为期三年的固定收益，用于抵扣部分购房首付款。

依据上述约定，平学兵、陶兆坤于当日另与案外人西联万博公司签订了《商铺租赁（包租）协议书》，将有关涉案商铺的具体租赁事宜予以明确。现房款抵扣亦已实际完成。

根据上述事实可见，平学兵、陶兆坤与中铁公司实际系以签订《北京市商品房现房买卖合同》、《补充协议》，并另与西联万博公司签订《商铺租赁（包租）协议书》的形式，达成了商铺售后返租协议，平学兵、陶兆坤以售后一定期限内商铺的占有、使用权能为对价，换取固定数额、固定用途收益回报。在此情况下，平学兵、陶兆坤仍单独援引《北京市商品房现房买卖合同》中的约定，主张中铁公司应向其直接交付房屋，并据此要求对方承担未履行的违约责任，显与双方之间的实际权利义务关系不符。

平学兵、陶兆坤以中铁公司未交付房屋为由要求解除合同，并由中铁公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。

平学兵、陶兆坤以中铁公司迟延配合办理贷款为由要求解除合同，无法定或约定依据，原判对其该项诉讼理由不予采信，处理亦无不当，本院予以确认。

周军律师提醒，如果商铺存在实质烂尾，导致商铺无法实际交付，则开发商构成根本违约，买房人可以解除购房合同，但可能因开发商无资金流动而导致“房钱两失”。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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