近700万买“握手楼”、旁边是仙人楼...中建白云之星遭质疑！

几天前，绿城在白云新城以33271元/㎡楼面价在白云新城拿了一宗地。

3万出头的楼面价，在新房售价早已刺破10万+的白云新城，可以说是“大有作为”，板块新房价格体系或将迎来重塑。

另外，绿城的产品号召力在市场有目共睹，它的产品甚至能对紧邻的设计之都板块造成冲击。

首当其冲的无疑是标榜自己是“城市标杆”的中建白云之星，特别是它未来还要推出建面约173、226㎡大平层，遇上绿城，项目可能会陷入比较被动的境地。

中建白云之星，名字听起来就很霸气。
乐居君了解到，“之星”系列是中建三局立志在每个城市打造的标杆高端产品线。因此，这个由旧改地块转化而来的白云之星，自然也寄托了中建三局在广州市场树立标杆、冲击高端的野心。
既然是标杆，底气来源于哪？一是地段。项目所处的设计之都板块，如今面貌可谓焕然一新，既有朝气的商业面貌，也有成熟的烟火气息。 设计之都自身的时光汇商业已经开业、地铁14号线彭边站+2号线黄边站双站点交汇、黄边公园已经升级改造......这一切都为居民提供了极大的生活便利。

另外数据显示，截至2024年底，广州设计之都园区年产值已达800亿元，较改造前的5000万元，增长了1600倍。板块前景与产业的能级跃升毋庸置疑，含饼量不高，这构成了中建白云之星讲述其未来价值的核心故事。二是看得见的兑现力。项目虽然6月才开盘，但会所、入户大堂、配套学校等已经看得见摸得着。金色亚光的设计，显得门面挺气派。

带星空顶的地下停车场以及室内恒温泳池，也彰显业主身份。

更重要的是，项目配套的96班中小学，已经确定为华中师范大学白云学校，其中小学部分预计明年9月开学（具体以教育局最新公布为准）。
学校由华中师范大学直属管理，与华中师大一附中同源，而华中师大一附中，已连续6年称霸全国百强中学TOP1。以上，均是项目看得见的明牌优势。但它也有一定的区位劣势，比如项目对面在建产业园，进出道路狭窄，未来人员可能比较混杂，还有一定堵车风险；小区东面有一栋仙人楼——三和长安园，部分人可能会介意。

还有小区北侧有广佛肇高速、西北侧有垃圾收集站，分别会对部分楼栋产生噪音、粉尘影响。

阳光家缘网显示，自6月开盘以来，中建白云之星1、2栋共网签了101套，未售214套，去化约3成，相当于每个月网签20来套(统计截至10.15)。

这数据，算不上是热销盘。问题出在哪？大概是定价逻辑与产品错配。中建白云之星分三期开发，一期有5栋住宅，层高最低都42层，最高45层，这样的超高层建筑，真的是针对改善客户的吗？
首开1、2栋，产品均为四房，建面约128、143、173㎡，参考成交均价4.7万元/㎡。
也就是说，总价最低都要500万元起步。
这预算，几乎能在整个白云横着走，贝壳网上显示有34个楼盘可以选择。

像嘉禾望岗的越秀贝好家嘉悦云启，建面约109㎡四房，贝壳网上参考总价约507万元；云城上品，建面约143㎡四房，贝壳网上参考总价约500万元。
放眼到天河、荔湾、海珠、越秀，都有过百个楼盘可选！
如果中建白云之星只收割地缘客，它周边的代表性二手房——时代玫瑰园，挂牌价也在3.6万元/㎡左右。
这些二手业主会不会选择这个单价高近3成、面积又过百平起步的新房作为置换，值得打个问号。

也许又有人会问，中建白云之星的产品，会不会在同价位中比较出挑？毕竟它承载了中建三局在广州市场树立标杆的野心，如果产品力够硬，改善客也会心甘情愿买单。
但大家只要去项目走一圈，就会发现产品几个明显的短板。
一是每户之间的私密性问题。
像在售的1、2栋，销售口径楼间距是45米。

这样看可能不明显，但当我们站在2栋的建面约137㎡户型的客厅，能看到隔壁邻居的阳台、次卧以及主卧，当然，别人也能看到你在客厅的活动。

再站在建面约137㎡户型的主卧，又能跟隔壁栋在阳台的邻居say hi。

直接走出阳台，交流就更加方便直接了，如果是爸妈、公婆住在隔壁栋，可能你电话都不用打，在阳台就能交谈。

由于该户型面向马路，我们打开门走出阳台时会听到明显的噪音。
位于1栋的建面约128㎡户型，主卧还能跟邻居亲密贴贴。
想保护好隐私的话，得在这位置做一个衣柜或安上纱窗。

二是户型设计没有很强的改善盘质感。
还是这个建面约137㎡户型，你能接受花近700万元买个房子，主卧配一个两个人走进去都费劲，“体积”较大的人在沐浴区转身都不方便的厕所吗？

这也折射出项目使用率不算出挑。销售称项目是新规产品，使用率达100%，这与市面上动辄超110%、120%的产品相比，没有任何优势。
更让人摸不着头脑的是，进入建面约137㎡户型，还得先穿过一道防火门。
根据相关规定，防火门需要常闭，这就意味着业主的归家动线是：电梯出来——推开沉重的防火门——进入通道 —— 关门 ——开启家门。

这样的体验，真的能带给业主尊贵的归家感吗？

总价约700万元的房子，不应该只能拿出经过防火门的迂回动线、与邻居面面相觑的尴尬隐私来作为交付给业主的最终答案。值得一提的是，中建白云之星的车位比是1：2，可售可租，销售表示，租的话大概是900元/月，而物业费是5.6元/㎡/月，一个月最低都超600元，价格不低。

虽然中建白云之星做的是改善产品，但在当下卷到飞起的市场，它的产品其实支撑不起现在这个价格体系，市场的反应也已经给出答案。那项目会不会降价？

近日我们也留意到有中介发布消息称中建白云之星价格跳水，甚至还有说它单价降到3字头的。

项目销售表示降价信息是假的，部分中介用项目低楼层小户型特价单位单价，与开盘平均单价对比，制造降价迹象，购房者要注意鉴别。

乐居君查询相关数据得知，自开盘以来项目价格平稳，没有明显的波动。接下来，项目还会加推5栋，据销售口径由于5栋位置没1栋那么好，所以价格会稍低，另外5栋还有建面约115㎡户型，这也是整个项目面积最小的单位。

如果对项目有兴趣的朋友，不妨再等等，价格可能会有惊喜。