苦等多年，海珠石溪改造方案批复，能不能翻身

石溪方案，终于过会了！

昨天，海珠区发布了审批批复后的石溪方案。

·总建面284万平，复建区建面161万平、融资住宅50万平（含5万平公服配套）、融资产业49万平；

总建设量约等于3/4个康鹭旧改（377万平），相当于4个猎德的体量。

·按四期分期实施，拆一片建一片，同意率要过80%后才能推进；

·采用传统合作改造模式，综合改造成本198.18亿，复建安置资金162.5亿；（对比康鹭旧改346亿）

·融资住宅楼面地价为25023元/平方米，融资商业办公楼面地价为12453元/平方米；

·关于出险企业佳兆业的问题，石溪是海珠强势下场，虽然名义上佳兆业还在，但是这次规划的提交，公布过程，几乎没有理睬佳兆业方的意见和诉求。

类似康鹭模式，合生不重要，开发商不重要。不管合作方是谁，关键是项目推进最重要。

当下的合作模式之下，对比新模式，能对集体，对居民能够利益最大化。

说白了，就是干，不是只有佳兆业能干。

·那么最关键的问题，钱从哪里来？

作为传统模式旧改，旧时代的残党-石溪，大概率也要坐上新时代的船了。

可能是源自专项债和专项借款，类似于新中轴的东风和三滘村，年初我们说过的52个旧改项目是动态的，其他可推进的旧改也可以后续补入。

来看看具体的规划。

北面更靠近工业大道和石溪地铁站的是复建住宅区。

融资区更靠近东南产业群和环城高速，南向视野更好，还能有无遮挡江景加分。

至于最南面一线临江的，则是集中建设的产业区。

融资住宅主要分为ABC3个组团，整体容积率4.8-7.2，这也是传统旧改带来的缺点，为了平衡成本只能配置更多融资面积。

靠近10号线大干围地铁站的最完整组团A，旁边是新规划的30班小学、南向江景，步行到地铁站大约400米，环城高速也有退距，综合配置很不错。

更靠近石溪站的组团B，整体面积比较小，离学校也近，但就是没有江景加持了。

至于最西面的融资区组团C，处于石溪和燕岗站中间，更靠近中海观澔府，现阶段会有江景，但隔壁联星村旧改完成后就不好说了。

石溪，相对于海珠西，有更好的江景景观，和城市界面。

燕语堂悦均价约6万/平，中交天翠约4.8-5.6万/平，绿城馥香园约5.8-6.6万/平。

对比起，大干围旁的江湾潮起、观澜府等项目，景观虽有差距，但距离学校、地铁站都更近。

目前，江湾潮起望江大户型则在7万+。

石溪融资住宅50万平左右，除去5万平公服配套，纯融资住宅体量45万平，核算下来就是4000-5000套房子左右。

相比起黄埔几个巨无霸旧改的住宅供应量（文冲西-75万，文冲东-60万），住宅供应量并不算很大。

还有一个重要原因，石溪把很大一部分体量放在了产业、商业、配套上。

大家最关心的学校配套。

其中，劬劳小学涉及到文物会得到保留，扩建为48班小学；并新建30班小学、66班完全中学，以及3所幼儿园。

片区内缺乏教育配套，观澜府、映澜台、天荟江湾、江湾潮起几个盘都是没配学校的。

考虑读书，豪宅观澜府业主要跨过工业区，到时代大家旁边的海珠外国语实验中学附属第二小学。

其实，大干围片区的环境和氛围做的很不错，尤其是观澜府、映澜台、江湾潮起这片，花园和江景做的好看。

大干围片区受到质疑的点，一个是没地铁、一个是没有学校规划、一个是城市界面，里子欧洲，外面非洲。

现在，地铁已经开通了。在石溪旧改整体动起来后，片区会迎来质变，背后是产业升级，会把一些影响景观的工业园做整改。

根据规划，石溪会打造130万平的非住业态，包括约59万平的村集体与国有物业、约49万平融资商办，以及约21万平的大干围场站综合体（政府收储）。

项目总建设量近50%，规划为商业、办公。原来石溪重点产业是纺织、服装、印刷产业，未来也会是外来产业引入＋原地产业升级的两条腿走路。

大家关注的268米地标写字楼集群，规划其实并没有改，容积率12.4、14.29、13.92，是符合超高层地标写字楼配置的，当然具体怎么建以后才知道了。

至于江边的产业集群，容积率8.9并不会建得太高，大概率是以中高层的产业园区形式呈现。

旧改推进后，总部写字楼、星级酒店、地铁上盖商业综合体、滨江公园，都在规划之中。

近两年，我们每次写旧改或者海珠，评论区都会有问，石溪怎么样了。

上个月，写中轴也有粉丝朋友问到石溪，村民关注，周边业主更关注。

石溪，是连片开发的重点。

环岛路打通最后一环，连接前航道到后航道，是海珠最好的珠江景观面。

同时，旁边联星旧改一期动动起来后，可以与北面的新中后、东风村、红卫村、康鹭村一整个联动起来。

根据前段时间路透的各大旧改预算，东风段约408亿、三滘段约350亿、康鹭村约346亿、还有石溪村约198亿。

这场海珠中轴城市更新，是1300亿+的超级连片旧改。

接下来，石溪的重点会放在拆补方案上，争取获得村民同意，随后便能正式开拆。