大出手！全球资管巨头“抄底”中国房地产

2025 年以来，施罗德资本联合西子国际设立 30 亿元房地产私募基金、太盟投资牵头拿下珠海万达商管控制权等动作，让 “全球资管巨头抄底中国房地产” 成为市场热议焦点。在国内房地产市场深度调整的背景下，黑石、普洛斯、凯德等国际巨头的逆周期布局看似矛盾，实则暗藏对中国市场价值的精准判断。这种分化性投资行为，既折射出全球资本对中国经济韧性的长期信心，也揭示了房地产行业重构期的价值逻辑变迁。

全球资管巨头的 “抄底” 行动并非全面入场，而是呈现鲜明的结构性特征，集中体现在投资领域、区域选择和资产类型三个维度。在投资领域，商业地产中的细分赛道成为布局核心，物流地产与消费类基础设施尤其受青睐。普洛斯凭借在物流不动产领域的深耕第十次斩获 PERE “全球最佳物流投资机构”，其在中国运营的物流园区已覆盖 70 多座城市，且仍在加速扩张。丰树集团同样将中国视为核心海外市场，截至 2024 年 3 月，中国资产占其自有及托管总额的 25%，物流园区在建项目达 17 个。

区域布局上，长三角等经济活力区域成为外资聚焦的 “价值高地”。施罗德资本与西子国际的 30 亿元基金明确将长三角作为投资重点，瞄准该区域核心地段的成熟物业与改造潜力资产。这种选择并非偶然 —— 长三角地区服务业占比持续提升，消费升级催生的商业需求为不动产提供了稳定现金流支撑，而核心城市的人口集聚效应则构筑了资产抗跌的安全垫。凯德集团的布局更具代表性，其在华 2500 亿元资产管理规模广泛分布于 40 多个城市，但长三角、珠三角核心城市始终占据战略重心。

资产选择上，外资机构呈现 “优质成熟 + 潜力改造” 的双轨策略。一方面，核心地段的成熟物业因稳定租金回报成为 “压舱石”，如太盟投资早年收购的上海悦达 889 广场等核心商业资产，即便在市场调整期仍能保持现金流稳定；另一方面，具备改造升级空间的老旧资产成为 “增长引擎”，通过业态重构与设施升级实现价值跃升，这种模式在施罗德资本的投资组合中占据重要位置。

外资逆周期布局的背后，是多重价值逻辑的叠加驱动，既包括市场估值的吸引力，也涵盖经济基本面与政策环境的支撑。从估值维度看，经过持续调整的中国商业地产已进入价值洼地。北京甲级写字楼租金较 2019 年下跌近 30%，上海核心商圈写字楼空置率升至 22.1%，部分优质资产价格较峰值跌幅超过 40%。这种估值回调让核心资产的投资回报率显著高于全球其他主要市场，在全球低利率环境下形成独特吸引力。MSCI 数据显示，中国核心城市商业地产的资本化率普遍在 4.5%-6% 之间，远超欧美主要城市 3%-4% 的水平。

经济基本面的长期韧性为投资提供了底层支撑。尽管短期面临调整压力，但中国经济的增长潜力仍具全球竞争力，2024 年服务业占 GDP 比重已突破 55%，消费对经济增长的贡献率持续提升。这种结构转型直接利好商业地产 —— 物流地产受益于电商渗透率的提升，消费类基础设施则依托内需扩张实现客流增长，普洛斯与丰树的业绩增长曲线与电商行业发展高度吻合便印证了这一点。黑石集团掌门人苏世民多次强调 “最好的投资机会在中国”，其背后正是对这种经济结构性机遇的判断。

政策环境的优化则降低了投资的制度性成本。中国金融市场持续开放为外资入场提供了便利，QFII/RQFII 制度升级、不动产投资信托基金（REITs）市场扩容等举措，构建了更为顺畅的 “投资 - 退出” 闭环。凯德集团通过 “基金 + 资管” 模式在中国市场的成功运作，正是借助政策红利实现资产证券化与流动性管理的典型案例。此外，地方政府对存量资产改造的政策支持，也为外资参与老旧物业升级提供了操作空间。

值得警惕的是，外资 “抄底” 与部分机构的撤离形成鲜明对比，揭示出市场内部的深度分化。彭博数据显示，2021 至 2024 年外资累计净卖出中国商业地产达 112 亿美元，2024 年净抛售规模达 9.69 亿美元，写字楼成为抛售重灾区。2025 年初，黑石出售大湾区物流项目、贝莱德折价处置上海办公楼等案例，与同期太盟、施罗德的加仓形成强烈反差。

这种分化本质上是投资逻辑的分野：撤离者聚焦短期风险，而加仓者着眼长期价值。贝莱德处置的上海海滨广场办公楼，虽位于陆家嘴核心区，但因租户流失导致现金流恶化，最终不得不以 30% 折扣转让；而太盟投资 600 亿元收购珠海万达商管，则看重其全国性商业网络与消费场景运营能力，属于典型的长期价值投资。这种 “有人辞官归故里，有人星夜赶科场” 的景象，恰恰说明中国房地产市场已从 “普涨时代” 进入 “精选时代”。

外资的布局策略对国内市场具有重要启示，也预示着中国房地产行业的未来发展方向。对于行业而言，外资的进入将加速市场出清与存量优化，推动行业从 “增量开发” 向 “存量运营” 转型。施罗德资本与西子国际的合作模式颇具示范意义 —— 外资带来资金与专业运营能力，本土企业提供资源与落地经验，这种优势互补将成为存量时代的主流合作范式。

对于投资者而言，外资的动向提供了清晰的价值锚点：核心城市、优质赛道与专业运营将成为资产保值增值的关键。普洛斯在物流地产的持续领跑、凯德在商业综合体的跨周期运营，均证明专业能力能够穿越市场周期。而写字楼市场的分化则警示，脱离产业支撑与运营能力的纯物业投资已难以为继。

从长期看，全球资管巨头的 “抄底” 行动并非短期投机，而是对中国房地产市场重构机遇的战略布局。随着城市化进入下半场、消费升级持续推进，物流、消费、数字基础设施等领域的不动产需求将持续释放。凯德集团 2500 亿元在华资产的稳健运营、普洛斯近 40 只中国主题基金的持续募资能力，均表明国际资本对中国市场的信心具有坚实基础。

当然，外资布局也面临潜在风险：宏观经济复苏不及预期可能影响租金回报，中美贸易摩擦可能加剧资本流动波动，部分城市的供应过剩仍需时间消化。但从历史经验看，全球资管巨头的逆周期投资往往能获得超额回报，其对市场底部的判断与价值标的的选择，值得国内投资者深入研究。

中国房地产市场正处于从高速增长向高质量发展的关键转型期，全球资管巨头的 “抄底” 行动，既是对行业长期价值的认可，也是对市场重构机遇的把握。这种分化性、结构性的投资布局，将加速行业的价值回归与生态重构。对于中国房地产而言，外资的进入不仅带来了资金活水，更引入了专业运营理念与长期投资视角，这无疑将为行业的健康可持续发展注入新的动力。在这场市场洗牌中，能够顺应价值逻辑、聚焦核心能力的市场参与者，终将在重构中占据先机。