上海市场再好，也救不了孙宏斌

好消息和坏消息都一起来了，对融创集团创始人孙宏斌来说，大概已经司空见惯了。

过去几年，更多也更糟糕的情况是，只有坏消息，没有好消息。

好消息是，10月14日，融创境外债务的第二次重组计划已经获得大多数债权人投票赞成。接下来就等香港高等法院批准这个重组计划了。

如果这次境外债务重组成功，再加上今年1月完成的境内债务重组，融创中国整体的债务大概能压降近700亿元，每年的利息支出可以节约数十亿元。

坏消息是，融创在上海唐镇开发的未来金融城，有66套房源在京东法拍平台上以“白菜价”拍卖。10月15日，拍卖结果出炉，成交了42套，成交率只有64%。

这才是孙宏斌和融创现在的日常。

层出不穷的因债务衍生出来的各种问题，包括但不限于诉讼、高管限高、资产拍卖、业主维权、保交房等等，都让他们疲于应付。

融创未来金融城这批被拍卖的房源，起拍均价只有4.84万元/平米，相当于评估价6.92万元/平米的七折。

和同板块在售新盘保利天奕8.46万元/平米的均价相比，低了将近3.7万元/平米！

而且这批房源都是全新没有入住的状态，房源标的的所有人，就是项目的开发主体、上海融创控股51%的上海枫丹丽舍房地产开发有限公司。

这么低的价格，产权很“干净”，又是在上海，还是有24套房源流拍。

这个项目在上海浦东唐镇板块，2021年第一次开盘，销售均价是6.8万/平米，就出现过“千人抢房”的盛况。

当时唐镇板块二手房价格最高曾达到9万元/平米。

现在，融创未来金融城的二手房挂牌价只有6.8万元/平米左右，成交均价在6.1万元/平米上下，已经跌破开盘价。

这次66套房源被放到法拍平台上拍卖，还是因为债务纠纷。

根据北京市第二中级人民法院（2025）京02执50号裁定书，嘉兴鼎航等4家投资企业向法院申请强制执行，要求上海融创等6家关联企业支付股权回购价款。

在冻结划拨银行存款后，还不足以偿还3.89亿元的债务，法院就依法查封了上海枫丹丽舍名下的这批房产。

除了未来金融城，融创在上海还剩下多少资产呢？

上海一直是融创最重要的“粮仓”，不论是土地储备的质量，还是项目销售回笼的资金。

还记得8月底融创宣发的一系列关于上海壹号院今年累计销售金额超220亿元的好消息吗？

融创集团今年1-9月全口径的销售金额是317.7亿元，这么算下来，光上海壹号院一个项目，就给融创集团贡献了将近70%的销售业绩。

但是，这220亿元，并不都是融创的。至少从股权关系上看，融创所占的比例，其实并不超过10%。

上海壹号院2024年8月首期开盘入市，到今年8月一共推出了五批房源，累计销售金额约240亿元。

项目的操盘方正是融创，背后还有两个股东——中信集团和新湖中宝。

2020年，融创以38亿收购了亚龙项目50%权益，正式与新湖中宝联手开发亚龙项目。同年，新湖还为项目引入了中信信托。

收购完成后，融创就出现债务危机，不得不将项目股权抵押出去。

现在，项目的开发主体是上海亚龙古城房地产开发有限公司，由上海新湖城市开发有限公司、上海灏珑企业管理合伙企业共同持有，二者的持股比例分别是94.12%、5.88%。

进一步穿透股权结构可以看出，上海壹号院项目股东名单复杂，融创的持股比例大概不到10%。

如果按照股权比例，上海壹号院热销最大的受益者，既不是融创，也不是新湖，而是中信。

当然，还有另一种可能，那就是，融创只是把上海壹号院的股权抵押给了其他“股东”，这些“股东”实际上只是债权人，项目销售回款后，债权人拿到钱，股权就回到融创手里。

那么，项目大赚，融创就能大赚。

我们大概算笔账：新湖收购上海壹号院时的代价是将近12亿，融创后来收购项目一部分股权时的代价是38亿，后来，中信信托和华融资产给上海壹号院投入的纾困资金是40亿，几个大股东方在上海壹号院的资金投入已经90亿了。

如果再加上项目的开发成本以及这么多年的资金成本，至少到目前为止，上海壹号院热销的220亿元中，能给融创带来的资金收益，非常有限。

类似的项目，还有融创在上海外滩边的另一个顶豪项目，外滩壹号院。

2022年12月，孙宏斌在融创总部与华融、中信信托、上海浦发银行等签订框架协议，获得了超过120亿元的注资，用于项目的整体开发、建设及运营。

同时，融创必须将外滩壹号院二期项目的7%股权转让给中信集团旗下的中信信托和华融资产，自身股权降至3%。

去年外滩壹号院二期三次开盘累计销售额达215亿元，这样的销售盛宴，融创既是项目开发的深度参与者，又更像是一个利益分配的“旁观者”。

纵观全国，孙宏斌手里还能快速销售变现的项目已经不多了，上海是最重要的阵地。

但是，即使手握两个上海黄浦区的顶豪项目，这两个项目的回款和收益，相比融创背负的庞大债务，只是杯水车薪。

看着那些亿万富豪在外滩壹号院和上海壹号院排队抢购、一掷千金，孙宏斌也早已没了当年的意气风发。