整治新房“偷面积”

21世纪经济报道记者 张敏近日，人民网领导留言板收到一条投诉，一位自称北京市丰台区某房地产项目的业主，投诉该项目存在违建现象。具体表现为，开发商将原始规划时的阳台封闭，变成卧室，并以超出产权承载的面积进行交付。

投诉人指出，这种情况“严重危害业主住房安全性”。

将阳台封闭改建成卧室，能够增加房屋使用面积，提高得房率。但按照规定，开放式阳台只算一半面积，封闭式阳台则需按全面积计算。此外，封闭阳台还需满足承重、消防、保温等审批要求。因此常见的做法是，按照开放式阳台报规，待验收后再封上。

封闭阳台只是增加使用面积的办法之一。由于不完全计入面积，开发商还会在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上面做文章，在不改变产权面积的情况下，增加使用面积，进而实现开发商卖“好房”、购房者获赠面积的“双赢”结果。

由于不具备合规性，这类做法也被称为“偷面积”。

近年来，随着住房从数量发展转向质量提升，监管部门大力倡导“好房子”建设。但在实际操作中，以“好房子”为名而行“偷面积”之实的情况时有发生。专家指出，一些房地产项目以超过100%，甚至超过120%的得房率为卖点，不仅有悖常规，亦存在诸多隐患。

如今，这种情况正在得到整治。今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市以发布文件、强化审批等形式，对商品房建设中的技术要点进行规范。其中，成都在5月发文规范后，于10月10日再度下文予以强化。

随着“偷面积”空间受限，“好房子”正在回归。

飙升的得房率

按照住建部于2013年修订的《建筑工程建筑面积计算规范》，建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。但半封闭空间、设备空间等，在满足一定的条件下，可减半计算。

具体来看，结构层高在2.2米以下的地下室、架空层、落地橱窗等，可按1/2计算建筑面积；窗台与地面高差不足0.45米，且结构层高高于2.1米的飘窗，也按照1/2计算建筑面积；开放式阳台面积同样减半计算。

在实际操作中，这些空间所占的面积越大，“节省”的建筑面积就越多。从经济效益上看，开发商可减少相关税费的缴纳，购房者则可获赠更多的使用面积。

北京某上市房企资深操盘手向21世纪经济报道表示，这种做法并未违规，但由于钻了制度的空子，业内也称为“偷面积”。

他表示，房地产开发中的“偷面积”现象由来已久。其中，在飘窗上做文章是最常用的办法。开发商会做一个较低的平台，即低台凸窗，同时控制飘窗的高度，即可实现飘窗面积减半计算。按照同样的思路，在隐藏式衣橱的设计中，也可实现“偷面积”。

他还指出，新房项目中经常见到的超大入户花园、大阳台、大露台、半地下室，都能“节省”建筑面积。“这些设计在近几年特别常见。”

该人士表示，在建设“好房子”的思路下，很多城市出台住宅设计新规，通过放宽设计尺度，鼓励所谓高品质、高得房率项目入市。加之新房市场竞争日趋激烈，开发商“偷面积”的动力更足。

近年来，商品房（尤其是别墅类产品）的得房率有明显提高的趋势。在监管较为严厉的一线城市，不少项目仍然打出了超过120%的得房率。而在二三线城市，一些项目的宣传得房率可在180%以上，甚至超过200%。

而按照常规的设计标准，普通住宅的得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品可以做到95%以上。一旦超过120%，就被称为“超高得房率”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，监管缺位的情况也不容忽视。过去由于地方卖地压力大，加上高得房率能刺激短期拿地和新房销售，部分地方短视行为占据主导，对开发商“偷面积”、违反规划设计标准等现象睁一只眼闭一只眼。

房价“杀手”

正如李宇嘉所言，在当下的市场，高得房率项目的竞争力要更强。

随着房地产市场深度调整，在项目竞争中，价格已经不是唯一的卖点。但依靠“偷面积”获得高得房率后，既可以增加设计空间，优化户型，也能凸显性价比，产品力明显提升。

多位房企人士表示，在销售宣传中，“超大赠送面积”“超高得房率”的说辞仍然行之有效。再贴上“好房子”“第四代住宅”的标签，项目的竞争力会更上一层楼。总体来看，高得房率项目的销售情况，要明显好于其他项目。

但在硬币的另一面，过度追求得房率，已经导致行业出现内卷式竞争，并开始引发关注。

今年9月8日，长沙市房地产交易行业协会发文指出，自去年4月实施《优化房地产开发项目规划管理若干措施》以来，市面上涌现出很多以“高得房率”为卖点的产品，部分项目甚至打出“得房率超100%”营销口号，此类宣传易引发误解及争议，一定程度上误导了消费者。

该文件表示，国家正积极倡导以“好房子”建设为导向，推动住宅向绿色、低碳、智能、集约化方向发展。在此背景下，亟需引导房地产开发企业从片面追求“高得房率”，转向更加注重项目整体品质与可持续发展。

当前，片面追求“高得房率”的情况并非个案。有房企人士表示，在产品层面，很多指标不能量化，唯独得房率是实实在在的卖点。因此，提高得房率成了很多项目的首要任务，甚至唯一任务。

对于购房者来说，高得房率带来的，也并非全是好处。正如前述投诉本小区项目“违建”业主的遭遇，通过“偷面积”获得较高得房率的项目，有可能存在一定的安全隐患。这显然违背了“好房子”政策的初衷。

另一个“副作用”也不容忽视。

李宇嘉指出，高得房率项目在综合性价比上的绝对优势，对旧规下的新房、二手房造成了降维打击。近期二手房挂牌量增加，新房和二手房交易价格下跌与此有关。

这一观点得到了广泛认可。北京某资深房地产营销人士向21世纪经济报道表示，新房偷面积越严重，对老房子的挤压就越狠。他表示，项目得房率提高多少，周边的存量新房和二手房价格，就将出现等比例的下降。

回归“好房子”

今年以来，各地对“偷面积”的监管明显加强。

5月7日，成都印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》，要求“板率”增加值不得超过1.5%。也就是说，开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。此外，新规要求层高误差值限制在0.15米以内，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。

10月10日，成都再次发文明确，住宅的阳台、飘窗、入户花园等水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。

9月26日，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》指出，户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米。沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

年中，广州、北京也先后出手整治。

广州对飘窗设计、结构柱面积核算、花池功能、内部天井尺寸等，都进行了规范。北京则延缓并收紧了多个项目的报规。其中，朝阳区某高端住宅项目，早先宣传的得房率为97%，规划获批后，同户型的最高得房率降至93%；通州区某项目在报规后，花池被砍掉。

多位受访者指出，预计将有更多的城市对此进行规范，随着“偷面积”乱象被遏制，短暂的“面积红利期”也将面临终结。

值得注意的是，相比原有的规定，不少新规仍然预留了较大的设计尺度。比如，按照成都市的最新规定，阳台无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算。小区多项公共设施也不再纳入容积率、建筑密度计算。这些条款都比原有规定更加宽松。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道表示，在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观、居住体验等需求的满足，这说明政策的导向正在向“好房子”回归。

她指出，“好房子”政策对提升居住品质有着重要意义，对短期楼市的改善作用也值得肯定。要最大限度地发挥作用，核心在于执行过程的规范和执行尺度的把握。随着政策的纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归。