老旧小区高层“一键回家”难实现 加电梯为何频频被“卡”？｜封面深镜

封面新闻记者 边雪

在成都一座老旧居民区里，住在三楼的刘阿姨常年背着重物上下楼梯，每次出个门都如同小爬山。她曾暗自期待，哪天住的小区能加一部电梯。然而，在她的小区里，几年前的一次加梯尝试，以“合意率不同意”为由而搁浅。

加装电梯，这个看似直白的民生诉求，在很多老旧小区却经常在“意见不统一”“资金缺口”“标准不明”“责任不清”等一连串障碍前止步。

住宅老旧电梯更新改造是“关键小事”，更是“民生大事”。2023 年以来，中央和地方多次强调：“有条件的既有住宅要积极推动加装电梯”，《中华人民共和国无障碍环境建设法》自 2023 年 9 月起正式实施，也将老旧小区加梯作为落地举措之一。

政策出台三年后，这个政策愿景与基层落地之间，仍隔着一道道坎。

第一道坎：意愿征集 与 “一票否决” 的困境

2018年，成都市首个老旧院落加装电梯工作落地。直至今日，各老旧小区加装工作仍在如火如荼地进行。

然而，“加梯项目”必须通过多数业主表决。根据成都实行的《既有住宅加装电梯条例》，申请既有住宅自主增设电梯，应就是否增设电梯征求本单元全体业主意见，由本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

一位从事城市规划的从业者告诉封面新闻记者：“加梯之所以难，很多时候是利益分配的问题。高层住户愿意出资、愿意出让墙面空间、愿意承担管理，但低层住户可能担心施工扰动、噪声、后续费率、采光等。若没有一个机制化的协调平台，这种矛盾就难以调和。”

在这种背景下，许多加梯提案在意愿阶段就夭折：开始阶段动员困难、拉票费时、有的居民对“将来费用”担忧重重。

一楼反对安装电梯。（受访者供图）

在福建厦门，2025年更新的工程规划许可豁免清单将“既有住宅小区内增设电梯”列入豁免范围。

第二道坎：巨额资金缺口与补贴机制不均

加装一台电梯，从结构改造、机电安装、管线迁改，到安全验收、后期维护，各种费用叠加。若按近年多个城市经验测算，一部电梯的建造成本可能在 40 万元至 60 万元不等。

北京市为此推出了市级奖补措施：每部电梯可获市级补贴 48 万元（其中建安补贴 24 万、管线改迁补贴 24 万元）。北京市政府 这种高额补贴极大减轻了业主薪酬压力。

杭州则在地方出台的老旧小区加梯政策中设立“项目补助、管线补助、考核补助”三项资助机制。单部电梯最高有 20 万元补助，管线迁改最高补贴 5 万元，加上每完成一台加梯还给予 8,000 元考核补贴。

对此，四川出台《关于健全“一老一小”服务体系的实施方案》，明确统筹省级财政既有住宅加装电梯专项资金给予奖补，同时支持符合条件的业主提取住房公积金和住宅专项维修资金用于既有住宅加装电梯；把电梯更新纳入公积金提取范围，强化财政补贴与公积金支持双轨并行，进一步加大对适老化适儿化设施改造的支持力度。

在天津，住房公积金管理中心在2025年发布新政，明确既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造可提取住房公积金。“我家住在六楼，加装电梯分摊8万元，提取公积金解决了大半资金压力。”天津市南开区居民孟女士告诉封面新闻记者。

然而，在多数地区，这种补贴仍是“有条件、有数量限额、有财政能力支持”的状态。换言之，到补贴名额用完，许多想加梯的小区仍需自筹大量资金。

一个中型六层楼小区，在最基础的模式下谈加梯，每户负担金额可能高至万元。家住顶层6楼的住户高先生告诉封面新闻记者，自己所在六层，每户承担费用超过 1 万元。“每个月也许电梯费几百元可以承担，但最开始那笔装修费，很多人难以下决心。”

第三道坎：标准、施工、安全与后期运维壁垒

即使意愿达标、资金可筹，技术与工程的“可行性”也可能成为阻碍。

许多老旧楼房结构年代悠久、墙体强度、楼间距、外部空间等条件复杂。加梯施工要考虑楼体结构承重、外立面改动、避让管线、水电燃气迁改、消防通道、施工安全等多重制约。

例如，若楼与楼之间距离太近，电梯外机房可能侵占他人采光；楼道狭窄的楼房，在施工时可能对周边住户通行造成影响；管线密集地段还涉及水、电、暖、燃气管线迁移。这些“不可预见的细节”往往在项目设计阶段就为加装电梯制造了困难。

“在安装电梯前的房屋安全评估工作中，可能会出现部分房屋不具备加装条件的问题，如原房屋存在安全隐患，或原房屋未设置构造柱与圈梁，导致钢结构电梯井道无法与原建筑主体结构形成有效连接，需对原房屋采取加固或改造措施以达到加装需求后，才能继续进行电梯安装工作。”从事房屋安全鉴定工作多年的牛先生告诉封面新闻记者。

老旧小区安装电梯。（受访者供图）

此外，标准与规范不一也带来风险。广州在 2024 年推出了全国首个省会城市地方标准《既有住宅加装电梯技术规范》，对施工选型、入户方式、结构、安全要求等作出详细规定。

工程完工后，电梯运营维护、检修标准、日常维修机制、运行费用分配也必须事前明确。在无维护经费、无管理主体情况下，加梯后的电梯有可能长期闲置、不运行，形成资源浪费。

律师：加装电梯共性产权与责任分担的博弈

作为关系民生的 “幸福工程”，加装电梯绝非 “多数人同意就能干” 的简单事。依法装、和谐装。 老小区加装电梯的本质，是多数人便利与少数人权益的平衡，更是民生需求与法律规则的契合。

“我们单元低楼层邻居反对，是不是就装不了电梯了？”从 “想装” 到 “能装” 的距离，往往隔着法律规则、权益平衡与合规审查的多重考验。北京市京都（深圳）律师事务所罗映律师告诉封面新闻记者：“一个单元 12 户，8 户同意装电梯，为什么还说程序不对？这是加装电梯中最常见的疑问。答案的关键，在于是否满足《中华人民共和国民法典》第 278 条规定的 ‘双三分之二参与表决 + 双四分之三同意’的法定标准。”

罗映表示，首先，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，加装方案需获得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。比如某单元共 12 户，若仅 8 户参与表决（未达到 “双三分之二” 参与标准），即便这 8 户全同意，表决结果也不合法。

此外，加装电梯需先过 “安全关”。“电梯加装的房屋，必须委托有资质的机构出具《结构安全鉴定报告》，确认楼栋地基、墙体承重、抗震等级等符合加装标准。若楼栋本身存在结构隐患，即便业主全同意，也可能因 “安全风险” 被住建部门否决，避免后续发生电梯坠落、墙体开裂等事故追责。”罗映告诉封面新闻记者。

对于数以亿计仍居住在老旧多层住宅的居民来说，加装电梯意味着更便利安全的生活，也是提升民生福祉的重大民生工程。

要让“加梯”从零星工程变为常态设施，政府、社区、业主、专业机构必须形成合力：“老旧小区加装电梯承载着高层业主，尤其是老年人、残疾人的出行期盼，但其推进过程必须以保障他人合法权益为前提。作为业主，无论是支持还是反对加装电梯，都应坚守法律底线：发起者需履行安全义务与协商义务，受影响者需理性维权而非暴力阻挠。”罗映直言，唯有通过依法协商、规范施工、合理补偿，才能让这项民生工程真正实现 “邻里和谐、居有所安”。