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京西再改的「院子梦」，在泷悦玖宸实现了

最近楼市有一个共识：改善客户的选择太少。

手握千万，唯一的选择就是大平层。

但根据徐老师的了解，很多买房人，都有一个院子梦。

大概是都市生活的压力，加上预制菜事件的发酵，这种憧憬越来越强烈，大家希望工作之余，能拥有一个院子，养花种菜，过上更闲适的生活。

但限墅令以来，带院子的住宅要不贵，要不远，主城区的独栋至少半亿起步；而买得起的别墅都快远到河北了。

终于，最近一个新盘的出现打破了这一僵局。

一个多月前，中国电建在京西墅区，打造了一个半山院子——泷悦玖宸。

对于想拥有自己的小院的买房人，绝对是一个全新的选择。

先说基础指标，这个项目的容积率是1.05，在容积率不允许低于 1 的北京，已经是相当低密舒适的社区了。

低密社区的好处，就是人均绿地面积大，院落的面积也大。

因此，泷悦玖宸能做到家家有院。

为了验证它的历史地位，徐老师甚至盘点过，过去五年，北京卖的两百多块住宅用地，这是最低密的项目。（数据来源：天朗房网）

虽然也有那么一两个项目和它容积率相当，但是因为开发商的成本顾虑，也只是做成了洋房。

因此，泷悦玖宸的出现，徐老师愿将其称之为北京对买房人的一次“历史性补偿”，因为这是目前北京唯一的半山院子。

大家可能还注意到另一个词——“半山”。

确实，泷悦玖宸在北京最宜居的西山区域，三面环山的同时，又兼顾了不少城市配套。

比如有买房人测试过，不管是开车到五棵松还是中关村，走京昆线、莲石东路很方便，一路畅通，红绿灯不超过4个。

这就是西山的魅力，既亲近自然，又靠近城市的烟火气，这也是开发商中国电建会选择把这块地打造出院墅的原因。

从社区平面上看，整个项目北高南低，借用山势，让社区每户的观山的景观面，相互之间不但不会遮挡，还自然而生形成了逐级而上的仪式感。

接着，说我觉得最亮眼的部分：产品。

泷悦玖宸的户型，分上下叠两款。

先看下叠样板间的设计，建面约409㎡，使用面积约510㎡，上下共5层。其中地下3层，地上2层。

下图是下叠样板间的入户门和归家路线，分别给人拾级而上和独门独院的隐秘感。

这种拾级而上和独门独院的隐秘感，源于泷悦玖宸的半山地形优势，利用山地高差，设计师实现梯台式退让。让视野完全没有遮挡，完全实现了独门独院的隐私感。

同时，由于刚才提到的半山地势，让每户都有院子，甚至有的院子能达到200平的面积。

下叠的设计，是一个南向院落。

我在院子里坐了一会儿，脑海里浮现出的场景，很像日本电影《茶之味》里，一家人并肩团坐在前廊的木台阶上，互问一句 “喝茶吗”，平淡清新的氛围犹如茶香令人回味。

想象一下，在阳光正好的午后，大人在随性交谈，小朋友围坐着，分享一个冰淇淋蛋糕。

草坪+庭院的设计，让下叠的业主家里老人遛娃时，不需要走出很远。一方院子就是一片天地，父母也不必担心娃乱跑，多了一份私属感和安全感。

看完院落，进入室内，是一个超大的开放会客空间，整体面宽8.9米，整体面积估计能到120平，这个尺度非常夸张，完全是大平层里横厅的设计。

无论从采光面还是空间感，和市面上的同类产品，都拉开了巨大差距。

更让人惊讶的是，采光和空间感如此大的会客厅，实际上，居然是负一层。并且会客厅与院子对景，让视线可以直接延伸到院子，坐在会客厅也能瞥见庭院的绿意。

刚才我们提到了依山而建的退台设计，不仅给了业主一个宽敞的院子，还给了业主一个非常惊喜的室内首层空间。

这就是泷悦玖宸的独特所在。

并且，这一层在房本和房价上属于地下空间，但在体验上和地上层有同款的采光和空间。

非常巧妙地把地下3层，地上2层的下叠，变成了下2上3的体验感。

再往上一层，是餐厨空间和老人房。

这一层做了除了足够的柜子收纳外，还有非常宽绰的操作台，带上下水，在这一层，一家人可以一起做饭和吃饭，切个果盘或者煮个咖啡，都变成非常顺手。

再来看楼上的主人层。

主卧面宽达到5.2m，加上露台面积，整个套间的面积约81㎡，同时把衣帽间做的极致奢华，约30㎡的女王衣帽间，主打五个字，“女王仪式感”。

比爱马仕的VIP室大多了，像是酒庄的酒窖那么大，能看得出来，泷悦玖宸的设计师太了解女主人的需求了。

并且，在主人层，利用缓坡地形，大横窗和山景的存在，让主人躺在床上，就仿佛枕在风景之上。

在家里就能轻松带来「在度假」的错觉，最近北京雨水越来越多，在卧室里凭栏听雨的生活，在泷悦玖宸变得触手可及。

旁边的儿童房，不仅也做到了套房设计，除了一个大床外，还摆得下衣柜和全屋定制的橱柜。 给孩子足够的独立玩乐空间，给童真更多的可能。

能感受到，泷悦玖宸捕捉了每一位家庭成员的需求，并给了足够的空间去实现它。

必须补充一下，刚才提到的地上层，层高都是按照好房子标准3米3去做的，空间感绝对不压抑。

项目的更大惊喜，在地下部分。

除了已经地上化的会客层， 当我以为会客厅，厨房层和休息层已经是全部，从起居室乘电梯向下，额外的两层，打开了这个户型的新世界大门。

如果是前面是功能层，那地下两层的优势，就在家庭私享层。

这个由仓储升级的家庭私享层，利用局部超高挑空，和超强大采光，让层高和光线体验，与地上空间无异。

样板间设计了一个桌球台和各种收纳，但实际上这只是私享层的其中一种可能性。

其实，它还可以作为健身房、巨型影音室、儿童游乐场，甚至私人水族馆。

上叠， 则是另一种体验。

泷悦玖宸设计的上叠样板间，建面约356㎡，使用面积约460㎡。

地上3层，和下叠一样，面宽也能到达约8.9米，包括客厅层，卧室层，阁楼层。

地下2层，分别是功能层和休闲层。

从功能上，上叠和下叠类似，但院子上，却拥有了双重庭院，北侧的入户花园和南侧的景观露台。

一个能够养花休闲，另一个能够俯瞰西山。入户动线设计很科学，与下叠邻居互不打扰。

当然，这样的产品出现，大家会担心一个问题，那就是项目位置会不会不方便。

但泷悦玖宸显然不是一个远离城区的项目，项目连接着莲石快速路，从项目出发，到西二环金融街，甚至只有1个红绿灯。

轨道交通方面，项目能通过地铁S1线，换乘一号线，六号线等等东西贯穿线，通达北京各个区域。

并且，由于西边一直是大院养老的聚集地，医疗资源也很丰富，301医院，天坛医院和302医院，都是很顶级的医疗资源。

购物方面，从项目能去龙湖天街和中骏世界城。整体配套很均衡，属于对西山山脉和城市资源均衡很好的板块。

之所以关注这个项目，还有一个契机。

前几天，有位粉丝深夜给徐老师发来私信，她手握千万预算，海淀的大平层，陆续看了几个，都是单价12万，总价2000万起步，垫脚去够又太吃力。

聊天言语间已然有些崩溃，当下的北京买房人，在三世同堂叠加二胎趋势，很多家庭的居住空间吃紧了。

大平层也不够住，这位粉丝是当下北京改善买房人的一个缩影。

这时候，泷悦玖宸的出现，我觉得是一个契机。

最重要的，是价格。

泷悦玖宸的总价是790万起步。

这个价格，在北京来说，不过是初级改善的价格，但在西山山麓，就能买到一套半山叠墅。

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