北京楼市：警惕！二手房挂牌的“真实谎言”

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昨天后台收到一位海淀粉丝的咨询，看完我特别能理解她的心情——三个月前她把自家150平的次新平层挂出去了，报价1700万，后来中介电话就没断过，不是问看房时间，就是绕着弯子说“现在市场不好，你这价格太高，得降降”。

直到昨天上午，中介小哥的一句话彻底戳中了她：“1500万差不多可以快速成交”，粉丝彻底绷不住了。

这套房是她2017年买的，买入价1600万，加上装修、税费、中介费，总成本1750多万；1500万的价格出手，也就意味着账面上直接亏损150万！谁的钱也不是大风刮来的，她实在没底，过来咨询我该怎么办。

说实话，最近不少粉丝都遇到过类似的情况，一被中介说“市场差、价格高”，就开始恐慌，怕现在不“割肉”，以后更卖不上价。但别急，咱们得先冷静下来，看看你的房子到底值不值得“割肉”。

我先给这位粉丝的房源做了个全面“问诊”，结合她的实际情况，最后明确告诉她：别跟风卖，你的房没到要降价的地步！

为啥这么说？先看两个关键前提：

第一，她根本不着急用钱！卖房的初衷，不过是看到身边朋友都在“割肉”，自己也慌了，怕以后价格更低。这种“别人卖我也卖”的恐慌情绪，一旦蔓延就很容易被市场带节奏，反而容易亏在最低点。

第二，她的房子是实打实的“A类房源”。这点太关键了！我给她看了北京大中介的最新挂牌数据，14万套虽然看着吓人，但符合“房龄20年以内+面积100㎡以上+普通住宅（非商业）”的房源，城六区加亦庄总共才10722套，在没有剔除“无效房源”的前提下，她的房子已经冲进前7.6%！放在海淀，更是妥妥的第一梯队。

要知道，现在北京楼市不是“所有房子都难卖”，“好房子依然有市场”。她这套次新平层，不管是房龄、面积还是地段，都是刚需和改善客群眼里的“香饽饽”，只要不着急变现，完全没必要跟着降价。

反而有些房子，我劝你别犹豫，该降价赶紧卖，哪怕少赚点，也比砸在手里强。这类房子大多有个共同点：产品本身硬伤太大，跟市场好坏关系不大，早卖早省心！

第一类：“破大塔楼社区”。比如那种两梯10户、三梯12户的小区，户型非正南正北，采光通风差到爆，物业管理更是形同虚设，高峰时段等电梯出行效率很低；而且得房率低，实际使用面积小，住进去又挤又压抑。最近这类房子的价格跌幅特别大，越往后越难卖，不如趁早出手。

第二类是“公寓小区”。先不说人员多杂——要么住满租客，要么一半房源被用来开公司，日常管理乱得像菜市场，居住体验根本没法提。更关键的是政策限制：刚需买房，最看重的就是能不能落户、能不能对口好学校，可公寓基本都卡着这两点，满足不了核心需求，谁愿意买？想成交，只能靠降价，但越拖越难卖。

第三类是“硬伤房”。楼座差、临街、楼层差、采光差、朝向、户型差、税费高、房龄老等，都是硬伤房的一些典型特征，这类房子在市场好的时候也会比同小区的正常房源价格低，市场不好的时候，更容易成为滞销房源，不是大家买不起，是真的没人愿意在预算内挑个“有毛病”的房！

最后想跟大家说，其实很多时候，咱们被中介“PUA”、被市场带节奏，根本原因就是两个：不懂市场，也不懂自己的房子。以为所有房子都在砸盘，以为中介说的“价格高”就是真的高，最后慌慌张张降价，白白亏了几十万甚至几百万。

所以大家一定要记住：卖房前先搞清楚自己的房子是什么“段位”——是第一梯队的优质房源，还是有硬伤的滞销房？多了解市场真实数据，多找专业的人咨询，别被恐慌情绪牵着走。毕竟买房卖房是人生大事，一步错可能就是几百万的损失，可不能马虎！