哪些人在北京购买物业大宗资产？自用买家涌入，抄底投资主导

2025年三季度，北京物业大宗资产交易市场表现如何，呈现哪些特征？10月15日，据世邦魏理仕统计，2025年第三季度，北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75%。整体市场延续上半年的谨慎态势，交易规模仍以5亿元以下的小体量为主。

从交易特征来看，三季度，“抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中小体量、收益型标的。从交易双方来看，新兴企业买家成北京物业投资市场的关键力量。

“抄底型”投资需求集中释放，偏好中小体量、收益型标的

据仲量联行报告，2025年第三季度，北京物业投资市场延续了对零售物业、长租公寓与产业园区的侧重。三季度产业园区的交易亮点为康桥生命科学基础设施核心基金一期成功收购康桥大兴生命科学园。该基金是康桥医疗健康产业设施平台成功募集并设立的首支人民币医疗健康不动产基础设施基金，总规模达9.25亿，引入国际知名保险机构作为战略投资人，专注投资中国优质生命科学产业基础设施。

世邦魏理仕的报告也显示，按照交易金额，三季度，办公（商务园区）占比达到38%。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，园区之所以受关注，核心在于REITs（房地产投资信托基金）概念，通过REITs 可实现资本退出，意味着资产未来流动性更强，“REITs对资产价格起到了一定的锚定作用”。

同时，世邦魏理仕指出，三季度，“抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中小体量、收益型标的，季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层。

“从总交易额来看，这个季度不算多，但交易数量不少，原因是相当多交易都是5亿元及以下的小体量规模，且多为法拍交易，属于抄底性交易。” 孙祖天补充，这类交易的参与方多为个人资本或民营企业，用于资产配置。

企业买家占比达73%；物业投资更看重运营表现

对应到买方结构，三季度企业买家占比高达73%。

从具体交易来看，企业买家贡献了8笔交易，延续了对稀缺优质资产的配置需求。其中包括某教育企业在西北旺产业带和某内资企业在望京购入办公自用，体现出自用型需求的稳步落地。

以往，机构买家是房地产大宗资产交易的主要力量，如今随着企业买家崛起，机构买家表现如何？

孙祖天介绍，机构投资者仍在积极寻求和推动投资交易机会，且标的物业类型更趋广泛，但在评估资产时更趋重视运营方资管能力和现金回报表现，如某险资将大兴生物医药基地的一座生命科学专项园区纳入其新设的人民币不动产基金，同时卖家仍保留项目的运营权。卖家为某国际知名的外资地产基金，在其近年的调改和运营下，该项目具备稳定的现金流和产业集聚效应。

孙祖天进一步解释：“这说明现在的投资者，尤其是机构投资者，选物业时格外关注资产自身的资产管理能力、现金流运营表现，需要有较强的运营商加持。生物医药园区运营门槛高、专业性强，若想维持未来回报，必须有强有力的资产管理能力支撑。”

仲量联行的报告显示，从买家结构来看，内资、外资买家都展现出一定参与度，其投资逻辑聚焦于资产现金流的安全性与长期资本价值。年初至今，除景顺参与的长租公寓交易项目及康桥大兴生命科学园交易项目外，未出现其他外资机构参与的交易案例。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“整体而言，北京大宗交易市场呈现内资主导、聚焦特定细分赛道的特征，绝大多数机构投资人更看重资产的稳定性、安全性以及运营能力。”

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩指出：“越来越多以自用或资产长期配置为主要需求的企业买家不断涌现，成为支撑北京不动产大宗交易市场活跃度的关键力量。区别于关注资产现成收益和短期投资回报，这类买家更多从宏观周期和战略布局角度，着眼于核心资产的跨周期长期配置价值。北京市场具备宏观基本面坚挺稳健、优质资产供给稀缺等属性，尤其是核心区域优质资产，令此类买家抱有较大信心。另一方面，随着各类具有不同领域资源的买家涌现，协同在资产管理链条各环节具有专业能力的合作伙伴，合力盘活存量资产、提升运营效率，使资产潜在价值得到挖掘和释放，在带动市场信心修复的同时，也为未来交易活跃度的回升奠定良好基础。”

地产公司卖家占比69%，释放积极信号

此外，从卖方结构看，三季度地产公司在总金额中占比69%，主要原因仍在于开发商加速回款需求。三季度，北京录得一笔具有代表性的交易，某地产公司将其持有的通州板块一处在建综合体的50%股权及相关债权转让。此外，三季度出清的底商法拍资产中，也有相当部分来自地产公司，为市场带来更多流通资产。

孙祖天表示：“三季度地产开发商物业出清速度较快，占据了交易量的大部分，这是一个积极信号。前一阶段，地产商面临较大资金压力，虽有出售物业的需求，但受市场对房地产信心不足影响，一度‘有价无市’；如今交易回升，我们有理由认为这是市场信心触底回升的前兆。”

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 岳彩周

校对 穆祥桐