代建江湖生死局：“放水养鱼”VS“精耕细作”

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大家好，我是地产高富帅。

身边不少地产经理人近期都在关注代建业务，这一特殊时期非主流业务已经成为房企养活团队的法宝，代建江湖已经有超过50多家主流房企入局。

顾名思义，代建从字面理解就是就是乙方，没有出资的前提下充当开发商角色，投资方与开发商完全隔离，项目销售根据利润大家分成。

代建赛道已经进入蓝海，不管是国企央企还是民企，都希望能分一杯羹，如今代建行业已经进入早期房地产高周转时代，拼价格成为基本面。

传统的开发商其实多数来说并不具备代建底层逻辑，无外乎是很多房企暴雷了，缺乏资金支持，但是团队又不得不需要保交付任务，拓展相当于接了一些外面的杂活。

前提基本面还是为了养活一帮原开发商团队，起码要够付团队工资，如果运气好，销售的不错，说不定还能分点奖金，这就是这两年很多房企杀入代建的基本初衷。

代建分水岭：要数量 还是要质量

在如今代建赛道里面，已经成建制与成体系化作战的也只有绿城管理一家，基本上垄断了政府代建的这一特殊赛道，在江浙可以说是独步天下。

这也就得益于绿城这块金字招牌，早期绿城属于产品思维较深的开发商，这就是成就绿城管理如今行业地位的核心。

所谓代建，为何要代建，除去很多政府工程，加上很多暴雷房企脱困的基本诉求以外，如今商业代建领域仍然看中的是其开发商的团队竞争力。

如今不管是绿城也好，蓝城也罢，还是依托于早期绿城在产品营造方面的绝对竞争力，绿城很多时候就代表着项目的溢价空间。

绿城管理作为行业唯一的上市公司，随着中原建业的即将退市，绿城管理在行业地位达到了巅峰，市场上挂着绿城招牌的项目越来越多。

其背后有两个风险点：第一绿城管理如今内部实现合伙人体系，就是挂着绿城牌子，可以独立拿代建项目，收点挂靠费。

第二， 绿城管理本身内部团队都可以直接PK竞争，谁能拿到就算谁的 ，不仅仅是局限于所在的区域公司所在地。

就是如今很多有点资源的高管几乎都在绿城系统创业 ，这也会让与嫡系部队项目存在竞争，普通群众也是看的云里雾里。

很多城市公司甚至出现了代建团队A,代建团队B，再加上挂靠的合伙人团队C,再加上绿城中国的代建团队， 属于傻傻分不清楚，轻重并举也成为这一时期绿城的战略导向。

与绿城管理率先实现合伙人体系不同的是，龙湖在自家的代建赛道，走的是完全不同的路线， 属于开始就在系统化作战，并没有急着快速进入蓝海厮杀。

龙湖集团的C5航道， 对外称呼龙智造，基本上是属于轻资产赛道一家极具体系化沉淀的行业新贵 ，完全摆脱了很多代建商只追求规模，忽略项目质量的通病。

首先从业务模型看， 龙智造覆盖了整个房地产开发的全产业链，并且在商业代建方面更加具备含金量， 在数字化运营与后期服务方面更加突出。

如今很多开发商进入代建领域，首先干的就是压低价格，试图通过数量取胜，先把规模做起来，但是项目质量堪忧，很难有可持续性。

最值得关注的是，总部管理抓手比较少， 只有投资审批基本红线逻辑，在很多合同细节，建造成本产品体系方面并没建立系统化运营思维。

更值得关注的是，龙湖在数字化运营方面早已经在地产与商业赛道杀出重围，因此在代建领域，这一管理利器就更能发挥其核心价值。

从组织管理方面，龙湖龙智造率先采取了双向汇报管控体系 ，就是龙湖的代建赛道在总部设立龙智造本部，统筹管控龙湖全国的代建业务。

总部层面设立建管总， 旗下设立五大中心部门： 投资，营销，研策，供应链，工程 ，保证总部运营管理高效运行。

在区域层面龙湖代建业务设立代建区域总 ， 对外称呼 龙智造 区域总，直接对 龙智造航道总经理汇报。

每个区域随着拓展的项目多少， 整体组织构架较为精简，龙智造区域总直接管理代建项目总与代建建管总 ，代建建管总其实就是之前龙湖地产的运营总角色。

其他投资，研发，营销，成本，招采条线都是由地产地区公司相关团队兼任 ，有效的保证整体项目从投研到营销全条线的系统化管理。

另外龙湖代建业务走的完全零投资策略，属于是典型的代建底层逻辑， 就是利用自家的团队操盘竞争力去拉投资，拉业务。

一边对接投资方，投资方有企业老板，有资管方，有城投等等 ，为这些金主提供好的标的，提供较为系统化的投研分析报告。

这个方面有点老孙创 立的 而今 资本 的视角，如今龙湖几乎绑定了好几个资方： 比如 江苏亚伦 大家投控、中铁城投、中国东方、蚂蚁集团。

其中江苏亚伦可谓是龙湖的老相好，如今在很多城市龙湖操盘的知名标杆项目，其背后金主都是这家江苏民企。

2025年上半年，龙湖龙智造代建项目实现销售额84亿元，这一成绩的背后，是多个标杆项目的“现象级热销”。

可以看到，龙湖代建业务虽然没有做到非常大的规模，但是其业绩比较扎实，整体运营体系可控，属于稳健型思路，没有盲目追求数量。

重资产减少，人员调整加速

可以看到，行业进入存量时代之后，土地投资成为了国企央企军团主导，大多数民营房企由于资金压力，很难能在一二线城市与国央企抗衡。

龙湖地产作为民企之光，守住了民企江湖行业的最后尊严，与杭州滨江已经成为规模房企阵营的最后两大王牌战队。

但是，龙湖也不得为了活下去急速减少重资产投资，特别是很多大城市，已经很少看到龙湖拿地，如今龙湖早已经活跃在代建赛道。

因此，龙湖重资产团队这几年也面临着内部择业问题，是留在代建航道，还是转型商业物业服务航道，还是选择其他机会，每个人都有自己的想法。

随着很多城市业务量的减少，龙湖地产板块的核心中高管也在加速流动，不管是内部流动还是外部择业，在地产下半场已经成为常态。

地产一品塘独家获悉：龙湖近期内部动静很大，地产与代建赛道互通频繁，行业不好，大家也都是咬着牙坚持。

首先早在今年6月，原龙智造副总谭洁调任龙湖地产航道担任东北总经理，原龙智造副总赵书东短暂加盟青特置业之后选择创业，如今已经与龙智造合作。

原龙湖地产航道福建片区总徐智敏接替谭洁，升任龙智造建管总，牵头集团整体代建综合运营业务。

接下来，龙湖地产航道西郑公司撤销，西安归重庆公司旗下管理，郑州归武汉公司旗下管理，西郑公司总经理龙宇飞离职。

原龙湖地产西郑公司研发总颜威杨调任龙智造总部担任研策中心负责人，地产与龙智造人员调动日渐频繁。

龙智造山东区域总何超离职，原龙湖地产烟威事业部取消，烟威事业部总经理王良调任龙智造山东区域总。

龙湖在山东的布局虽然很早，不过在烟台确实项目质量一般，这几年高管流动较大，如今全面取消了事业部平台，回归精细化运营存量时代。

不知不觉，重资产投资板块似乎已经是少数玩家的集中地，多数房企想要继续在本行业有口饭吃，代建赛道是必然躲不开的命题。

只不过如今能在代建领域真正还能可持续发展的，还是少数玩家，这个看势很低的行业门槛，确实也不是随便可以进入的。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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