【重磅】中财办原副主任：稳房地产是提振需求的突破口

· 全文共 2999 字，时长约 6 分钟

· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

置顶推荐：

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

文/刘胜军

近日，《经济观察报》专访了十四届全国政协经济委员会副主任、中央财经委员会办公室原副主任尹艳林。尹艳林谈及了诸多有关经济的重大问题，其观点笔者深表赞同。

尹艳林是资深经济智囊，1990-2005年在国家发展改革委（原国家计委）工作，2005-2017年任职于中央财经领导小组办公室，长期参与经济改革的顶层设计。

在中国经济的诸多挑战中，房地产是最深关注的议题之一。房地产影响面大，牵一发而动全身。能否稳定房地产，对当前稳经济至关重要。

稳经济仍需发力

自2024年9月26日政治局会议以来，中国经济信心面大为改善，在资本市场反映尤为明显（）。但是，经济修复进程依然存在相当的压力和不确定性。尹艳林认为：

——尽管上半年GDP增长达5.3%，显示出中国经济的增长韧性，但受物价持续低迷的影响，名义增长率仍未达预期。名义增长率低于实际增长率，微观主体的感受就不太好。当前投资、消费增速放缓，失业率回升，房地产市场企稳难度加大，这些都反映出宏观经济仍处于比较“紧”的态势。因此，我建议宏观政策要加力。我们有政策储备箱，且在不断研究、补充新政策工具，宏观政策加力的空间是有的，只是看在什么时点下决心。可能会将更多“子弹”留给明年——毕竟明年是“十五五”的开局之年。

去年以来，中央推出了地方债务置换、消费品以旧换新等措施。尹艳林指出：

——如果去年把置换地方政府债务的财政资金用于投资，可能对经济的拉动效果会更好一点。置换地方政府隐性债务，主要解决的是流动性问题，虽然减轻了部分地方政府的还债压力、延长了还债期限，但减轻幅度并不大，也就6000亿元左右的利息负担。当然，置换地方债务有利于增强地方政府投资意愿、提升投资能力。

——去年以来的“两新”政策（新一轮大规模设备更新、消费品以旧换新）起到了提振需求的作用，但现在“两新”政策的边际效应在降低。一些地方政府发放消费券的政策也有所减少，因为消费券需要地方财政支撑，以旧换新也不可能一直持续、扩围（）。

先要稳住房地产

如何进一步稳经济？有人建议促消费，有人呼吁继续大搞投资。尹艳林提出：

——下一步，需要进一步推动投资和消费的“良性循环”。这种良性循环至少有两个点可以抓：一是推进城镇化，尤其要加快推动农民工市民化进程，这一过程中能带动大量投资和消费；二是稳定房地产市场。

——在固定资产投资中，房地产是主要拖累项——要提振投资，需要先稳住房地产投资。同时，房地产也是能极大带动消费的产业，理应成为投资和消费的重要结合点（）。

——但从整个宏观经济来看，仅稳定资本市场还不够。个人认为，稳定楼市的必要性可能要更显著。房地产对投资、消费的带动效应更强、更直接，对改善地方政府财政状况、修复居民和企业资产负债表的作用也更有效、更直接。提振需求需要一个突破口，稳定房地产市场可能就是这个突破口。

——稳定房地产市场的政策要更紧迫一点，目前“消费—收入”负循环的影响已更显著，这会进一步影响购房能力，进而抑制消费意愿。在这一点上，一些经济学研究者的观点可能要更实际一点。中国民众在房地产领域的高资产配置，是长期理性的选择，不能简单认为是“配置比例过高”。

稳地产目前力度不足

去年以来，中央和地方多次出台刺激房地产的措施，包括降息、降首付、取消限购等。但尹艳林认为：

——目前房地产政策的力度是不够的。“9·24”政策带来的改善是局部性的，不是整体性的，且政策效用已经逐渐释放。

——方法主要是思路上的调整。中央已经明确判断“房地产市场供求关系发生重大变化”，这意味着市场已从过去的“需求过热”转向“需求不足”。

理性对待房地产

房地产前些年的确存在显著泡沫，日本当年的房地产崩盘教训更令人警惕。但是，房地产也是国民经济支柱产业、居民财富核心载体，需要理性看待。尹艳林指出：

——我们需要对房地产形成一些新的认识：房地产当然不允许投机，但它应该是家庭重要的资产配置，房地产所具有的金融属性也不应该被忽视。——2021年，房地产行业处于顶峰时，商品房销售面积大约是18亿平方米，现在已降至8亿至9亿平方米。但9亿平方米并非中国房地产市场的需求常态。之所以这么低，有几个短期因素影响：一是收入增长放缓，导致支付能力下降，抑制了部分刚需和改善性需求；二是房价预期走弱，部分城市的房地产政策未及时调整，让一部分投资性需求走弱。实际上，即便考虑到抑制投机性购房、人口结构变化等因素，中国商品房年销售面积也应在10亿平方米以上。

湖北宜昌

期待房地产新模式

2021 年中央经济工作会议首次提出针对房地产领域要“探索新的发展模式”。随着恒大的倒塌，以前的“高周转、高库存、高杠杆”的“三高”模式已不复存在。那么究竟什么是新模式？如何走向新模式？尹艳林指出：

——我个人认为，新模式很重要的一条，就是减少行政力量对房地产市场的干预。这些年，房地产市场是行政干预色彩较浓的领域。新发展模式要厘清房地产市场中政府和市场的角色，这是困扰当前房地产市场一个比较大的问题。总体上，中国房地产市场也属于高水平社会主义市场经济体制的一部分，不是独立于这个体制之外的，整体仍需市场在资源配置中起决定性作用，更好而非更多地发挥政府作用。我们当然要加强住房保障，但不会主要由政府提供住房。

——从市场体制建设角度看，目前房地产市场监管的一些思路反而是和“统一大市场”建设存在矛盾的。比如，各城市分割的属地监管模式，就和统一大市场的基本要求不符。从这个角度出发，我们也应该减少房地产市场的行政干预，让要素更充分地流动。在各项行政干预中，户籍制度对房地产市场的影响格外值得关注，要进一步让房地产与户籍脱钩，特别是调整少数超大城市的住房政策。

——随着房地产新模式的构建，我们有能力更好地抑制投机行为（例如通过税收工具），让其正常的投资属性得到体现（）。

稳地产还有哪些高招？

自从去年政治局会议提出“促进房地产止跌回稳”以来，有关政策出了不少，但房地产至今依然跌跌不休。还有什么好办法吗？尹艳林认为：

——通过政府大规模收储稳房价，难度较大。第一是买不过来，资金需求量太大；第二是不好操作，要谈拢价格难度非常大。

——为此，一方面要进一步推动降准降息，降低购房成本；另一方面，特大城市要加快取消房地产市场的各类政策限制，推动房地产尽快“止跌”，发挥带动扩散效应。

——相应地，房地产调控的政策工具箱，就应该从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”的工具箱。但从现实情况看，工具箱中“抑制工具”较多，“支持工具”较少，即使有部分政策工具，也多以“减少限制”为主。房地产调控思路要尽快完成方向性的调整。如果大家都预期“房价只能跌、不能涨”，预期就会自我强化，进而加大稳房价的难度，“止跌”的目标也难以实现。

城市化会催生大量房地产需求

针对短期内房地产空置率高的现状，提升城市化率是破解房地产难题的根本出路。尹艳林指出：

——目前主要的就业机会还是集中在城市，城市的生活环境对年轻人仍有吸引力。从微观角度看，为追求更好的生活，年轻人还是会从农村向城市汇集、从小城市向大城市流动。以前我们觉得城镇化率到70%就差不多了，但现在看国际上的发展趋势，城镇化率完全可能突破70%这条线，尽管这个过程可能有波折，但城镇化的趋势还在进行中。只要有城镇化，经济发展就有动力：城市建设会带动各类产业（尤其传统产业）发展，目前传统产业占制造业比重依然保持在80%左右；各类服务业的发展，也需要城镇化的持续推进。

——要推动城镇化发展，需要做好两方面工作：一是保障农民在农村的各项权益（如土地、宅基地等），最好能建立“农村权益与进城落户相互促进”的机制，让农村权益成为农民进城的“原始积累”与资金保障；二是进一步推动城市基本公共服务与户籍脱钩、与常住人口挂钩。这方面300万以下常住人口的城市都有政策要求了，做得也比较好。但在城镇化进程中作用最大、吸引力最强的大城市和特大城市，仍有比较大的改善空间。如果这些改革到位，城镇化持续推进将为中国经济注入巨大动力。

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

佛山市经济决策咨询委员会第一届专家委员

致公党上海市经济委员会委员

长江国际商会首席专家

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人

人大·中欧·华东师大校友

▼ 应聘、演讲邀请、商务合作 ▼

请添加微信：tina711