没大拆大建，没一夜暴富，陆家嘴东扩只是炒作？

最近，陆家嘴金融城东侧的崂山新村公布了更新改造初步评估价格，约8万元/㎡。

如果参照徐汇东安新村的补偿标准来推算，陆家嘴一套约20㎡的老破小最终补偿总额大概在220万元左右。

然而，崂山新村的旧改方式并不是征收拆迁，而是“公益性抽户改造”。没有大拆大建，也没有暴富神话。

此次崂山新村公益性抽户，就是不拆迁原有旧房，而是内部改造，同时让部分或全部居民迁出（即“抽户”），来降低原小区的人口密度，释放出的空间用来改善厨卫设施，增加和优化活动空间等。

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如果全部抽户，改造后的房屋收归国有，用作社区配套或保障性住房。

这种旧改方式与征收拆迁不同，有“三不原则”——非征收、非解困，不适用房屋征收补偿政策。也就是说，没有征收拆迁中那些丰富的奖励，最终补偿标准可能适当高于评估价。

本项目也可选择实物安置，房源位于曹路。曹路地域基本在外环外，所以据悉部分住惯了市中心的居民，毫不犹豫选择拿现金。

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陆家嘴的高楼背后存在大片“老破小”，是上海城市更新中最难啃的“硬骨头”之一。

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崂山新村的“抽户改造”模式，为上海其他黄金地段的老旧小区改造提供了一个可行的范本和参考。

有人将本次崂山二村的局部改造，视作陆家嘴东扩正式启动的前奏。

小住认为，陆家嘴东扩这个概念只是炒作，未来2-3年内扩区拆迁基本无望。

首先来看浦东今年拆迁预算约283亿元，预算数全市第二。

虽然预算数很高，但接下去两年浦东拆迁的重心是三林、航头的几个城中村旧改 ！

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这两个项目加起来就超过 100万方 的拆迁体量，哪怕按照 2万/㎡ 的补偿款来算，拆迁成本也已经高达200多亿，占据了今年浦东征地拆迁大部分预算。

况且接下去杨思老街、高行部分社区也要拆迁，又是一笔不小的成本。

所以，目前根 本“没多余钱”给陆家嘴东扩区拆迁...

再来看陆家嘴东扩区的拆迁范围。

据资料显示，陆家嘴东扩区位于目前陆家嘴CBD以东，由浦东大道、东方路、世纪大道、浦东南路合围的四边形区域。

范围示意图

这里有着大量需要旧改的老小区，不少都是建造于上世纪50、60年代，居住条件和生活环境都比较差了，大约覆盖了1.4万户家庭，约62万方的建筑面积。

数据资料整理自贝壳找房

浦东南路以北、以崂山新村为首的老破小居住体验更是一言难尽，不少房子改造后用于出租。

崂山一村实景图

逼仄的小房间，窗景是许多人梦寐以求的陆家嘴三件套。

参考徐汇的东安新村，陆家嘴东扩区征地成本应该会是千亿级别，成本实在是太高！

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未来一段时间内1.4万户家庭拆迁梦可能要落空了！

第三，陆家嘴东扩区这个概念早在2007年陆家嘴集团就已经有初版方案。

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在2022年《对浦东新区第026号提案的答复》中正式提及，但已经过去3年了，一直都未有任何进展，现在大部分都还停留在各大自媒体炒作阶段...

当下陆家嘴地区现有商办空间都不能满负荷运营。

今年1季度，陆家嘴办公楼空置率约12%，租金水平一直在降。

来源于高力国际

陆家嘴东扩预计可新增650万平方米国际化高品质空间，消化这些空间颇为不易。

多种因素影响下，实现陆家嘴“东扩梦”，并非如想象那么简单。

随着“公益性抽户”模式的落地，或许暗示着陆家嘴东扩可能转向渐进式更新，而非推土机式的重建。

一直在期待靠拆迁暴富的朋友可能要失望了...