你见过哪家龙头房企的董事长，上任不到9个月就突然“跑路”了？

你见过哪家龙头房企的董事长，上任不到9个月就突然“跑路”了？

万科董事长辛杰上任才260天就闪辞，因“个人原因”辞职，新董事长换成了深铁集团的黄丽萍。这可是万科，曾经的地产优等生，现在手里攥着近万亿债务的巨头。“个人原因”这四个字到底藏着多少不能说的秘密？是扛不住1500亿到期债务的压力，还是赶上了什么风口浪尖？大家先收藏，今天就从万科这事看懂整个房地产行业的真实处境。

可能有人对辛杰和黄丽萍还不太熟悉，先给大家补补课。辛杰今年59岁，从沈阳工业大学毕业后南下深圳，一路做到深铁集团的一把手，去年才临危受命，接下了万科董事长的担子。而新上任的黄丽萍比辛杰小两岁，拥有工学高级学位背景，是教授级高级工程师，从1999年就进入深铁，从业务主管做到总经理，2021年起是万科的董事了。说白了，这两人都是深铁系的自己人。

但为啥偏偏在这个节骨眼上换帅？

我们先看看万科现在的烂摊子到底有多糟？

2024年，万科亏了大约500亿，是A股当年亏损最多的公司。2025年上半年，结合行业趋势预估，万科大概又接着亏了100到120亿。可能有人对这个亏损没概念，换成实际的你就有感觉了：我们大概预估一下，这相当于每天要亏损掉近7000万，比很多中小房企一年的营收都多。

更要命的是债务。看看行业统计，万科2024年末总负债大约是9500亿，2025年原计划到期债务超1500亿元。虽然目前还了一部分短期债，但现在万科手里才700来亿元，根本不够还债。惠誉2024年把它的信用评级降到了CCC+，这在金融圈里，跟高危违约品没区别，谁还敢借钱给他？

我们都知道它有深铁兜底。没错，今年开始，深铁已经给万科输了近150亿血，光是上半年就4次借款，最近一次更是给了60多亿，利率比市场还低不少。但国资不是无底洞，大家知道吗？

深铁自己日子也不好过。深铁2024年被地产板块拖累，也在亏钱，据债券募集书披露，它的净利润同比下滑明显。就像一个本身就缺钱的人，硬要砸锅卖铁帮朋友，能撑多久呢？

这时候再看辛杰的辞职，就不是简单的“个人原因”了。我们梳理一下时间线：7月，中央巡视组进驻深圳，市属国企老大都得去开会，辛杰肯定在场；9月，网传万科员工按手印讨薪，要公司退股权，点名让辛杰回应，他却一声不吭；10月直接辞职。

而且辛杰这个年纪太敏感了，59岁，正是国企领导的一道坎，加上他之前任职的工程建设、招投标领域都是现在的反腐重点。合肥、宁波的地铁系统都查出了窝案，北京甚至有副市长因此被判了12年。至于辛杰背后到底有啥事儿，跟万科有没有关系，有关部门肯定会查清给大家公布的。

当然，也不能排除压力太大、扛不住的可能。辛杰执掌万科这260天，正好是最难的时候。虽然万科上半年回款率超过百分之百，还盘活了200亿资产，但销售金额在降，经营现金流还是负的。这现在直接干到辞职，可能确实有点压力山大。

再看新上任的黄丽萍，她跟辛杰风格完全不一样。辛杰爱穿亮色皮夹克，既低调又有点张狂；而黄丽萍是纯技术出身，从工程师做到总工程师，一辈子跟基建打交道，是个实打实的技术派。深铁系让她当董事长，明显是想稳扎稳打，毕竟黄丽萍在深铁待了20多年，对深圳的地产和基建太熟了，而且她已经当了4年万科董事，不用花时间磨合。

黄丽萍的日子能好过吗？她面前摆了三座大山：首先是还债，下半年还有200多亿境内债要还，深铁怕是没力气再输血了；其次是卖房子，怎么把销售拉起来是个难题；最后是转型，万科想搞轻资产重运营，卖了不少项目股权，但这玩意见效慢，短期内救不了急。不过黄丽萍也有个优势，她在基建和长租公寓领域的经验，正好能跟万科的业务结合。之前万科和深铁搞的机器人地铁配送，就是往这个方向发力。

说到这儿，肯定有人想问，万科会不会步恒大、碧桂园的后尘？我觉得大概率不会。

第一，万科的债务结构比恒大健康，2027年没有境外债到期，而且已经还了大部分短期债；

第二，深铁和深圳国资的支持是实打实的，不像有些房企没人兜底；

第三，万科的经营性业务还在增长，上半年物业服务收入大约是180亿，涨了3.1%，物流、长租公寓也没掉链子，毕竟这些东西是长期的。

要说就凭这个让万科马上好转，也不现实。从万科这事，我们能看透现在房地产行业的三个真相，投资前记得收藏起来，帮自己避雷：

第一，国企兜底不是万能的，深铁自己都亏损，能帮万科一时，帮不了一世，房企最终还是得靠自己卖房子赚现金流；

第二，行业真的变天了，以前靠拿地建房就能赚钱的时代过去了，现在拼的是运营能力，像物业服务、物流这些抗周期的业务，以后会越来越重要；

第三，政策和监管的影响越来越大，中央巡视组一进驻，行业就有大动静，合规经营比啥都重要。

另外，别觉得外面闹得沸沸扬扬，大家不用心慌。如果你是万科的业主，不用太担心交房，上半年万科交付了4.5万套房，资金再紧张，保交楼还是底线。如果你想买房，现在万科也有一些折扣房，但一定要看清楚项目的资金情况，别踩坑。

现在的房地产已经是现金流稳定、运营能力强的公司占领高地了，逐渐取代了那些高负债、高周转、高杠杆的房企。万科现在走的轻资产路线，其实就是在往这个方向转，虽然难，但这是唯一的出路。黄丽萍能不能带着万科走出困境，我们可以拭目以待。