首创新盘拿了北京销冠

壹

看惯了一众豪宅频繁登顶北京楼市销冠，在10月6日~12日的销售排行榜上，排在第一的，位于北京市大兴区禧悦兴城多少显得有些“出跳”。

京楼销售排行榜的数据显示（《》），10月6日~12日，禧悦兴城网签199套，网签金额5亿元。无论是套数计，还是以网签总金额计，禧悦兴城都是这一周的“销冠“，而且，2025年至今，北京楼市能一周网签近200套的项目，几乎不超过三个，这还算上了禧悦兴城。

无论市场，抑或同业，对禧悦兴城都很陌生，似乎是“天上掉下来个大项目”，突然就出现在市场上了。这种陌生感来自三个方面：

其一，没听说过拿地。禧悦兴城是个大盘，体量不小，地块面积也不小，但从来没有在土地公开市场上听说有这么大地块出让、成交。

其二，没有预热动作。与当下北京楼市惯常的打法不同，禧悦兴城入市之前，没有任何铺垫、剧透，上来直接就卖，一卖就是网签199套。

其三，直接就是现房。禧悦兴城整个项目当下都已经是现房，签约客户直接领钥匙入住，无需等待，看房是什么样，交房就是什么样。

这一切，可以用网红车评人陈震的一句话概括：这你受得了么？

市场觉得陌生，一点也没错。这种陌生感，也从一个侧面说明了禧悦兴城的来历不太寻常。实际上，禧悦兴城原来是保障房项目，最初用于定向安置，后来经过批准，转成商品房销售。

既然是保障房，自然无需在公开土地市场上交易；既然最初用于定向安置，也就必须得是现房。既然是“经批准转为商品房”，那么，市场铺垫预热的动作必要性也不大。从这三个维度理解，禧悦兴城的突然出现，也就顺理成章。

说到底，这就不是一个纯市场化的项目，运营手法自然也就不同于纯市场化的项目。所以，也没必要全部用市场化的逻辑去理解。非要生搬硬套，不免自寻烦恼。

如此特殊性的项目，不是普通开发商能干的。禧悦兴城的开发商是首创。虽然最近若干年在市场上声量不高，首创置业还从香港退市，但这并不影响首创是首都北京最重要国企之一的“身份“带来能力——禧悦兴城以近乎“突袭”的风格，拿下上周销冠，就很能说明问题。

其实，首创在开发领域是换了个活法：不搞高杠杆、高周转的开发了，转而走资源型的城市开发、运营路线，禧悦兴城就是个开始。

贰

禧悦兴城在大兴，更具体说，是在大兴新城，五环沿线，六环以内。向西有北京交通大动脉京开高速，区域内还有地铁19号线，除此之外，这个项目有一项比较独特的交通支持条件，大兴机场线。

这条线路在大兴新城设有一站，就在禧悦兴城旁，距离约200米，步行时间约5分钟，搭乘机场线大概7分钟就能一站达到三环草桥站，便捷换乘10/19号线。换句话说，虽然是在五环沿线，但实际上从小区出发，步行+地铁约10几分钟就直接到三环，而后通达城区各地。

大兴机场线的存在，让禧悦兴城成一块北京三环沿线的“飞地”。更直白一点说，就是五环沿线的价格，对应约等于三环的城市功能、生活便利度。我们之所以这么直白地讲这句话，是因为这实际上是禧悦兴城“突然”拿下北京楼市上周销冠最重要的底层逻辑之一。这也是一种非常“实在”、“真诚”的价值逻辑，这种价值体系，在当下市场其实非常稀缺。

同时，又因为之前提到的“特殊性”，使得禧悦兴城的配套“有相当水平”。众所周知，保障性住房都有很强的政策性，因此，一些市场手段和方式较难办到的事情，保障性住房项目往往能够通过政府协调占到先机。

就拿学校来说，任房子再贵、再高端，学校的学位政策、建设进度、开学日期，都是自成体系，都有很强的不确定性。但保障性住房不一样，因为政府施政行为的某些目标，教育配套就可能现行落地，或者确定性极强。

禧悦兴城是从保障房经批准“转”来的，就享受到了这种“前期优势”。教育上，北京小学大兴分校东校区、北京汇文中心大兴分校、大兴区第十幼儿园都已经落定。可以说，在中小学方面，禧悦兴城在一定程度上的目标，是看向东西城这样的核心区的。

在商业、生活配套方面，得益于北京市南城行动计划、大兴新城建设的深入，大悦春风里、荟聚、泰禾中央广场、龙湖天街、凯德MALL等已经成熟运营商业综合体，可以提供很好的生活支持配套。

禧悦兴城自身还有约6500平方米的商业配套，这一点不容忽视。这个问题要从两个层面看待：第一，首创层面。首创是首都头牌国企，资源整合和动员能力都很强。所以，在社区商业配套方面，会有很大的支持作用，商业招得进来，运营得下去，可以给居民生活提供服务，提升便利性。

第二，现房和大盘。社区规模和建设阶段，决定了商业的市场性支撑因素。大项目、多居民，使得商业可以良性经营下去，而不是像期房、小项目那样需要“养”的过程。而配套商业的良性运行，正是会提高禧悦兴城居民生活的便利性。

这又一次说明了禧悦兴城价值体系中非常独特的一部分：泛政策性红利。这是很特殊的，但却是实实在在的。单周销冠的成绩，说明购房者已经读懂并且认可了这种红利。

叁

弱市之下，“学习和思考”之风在北京楼市盛行。每单一个销冠项目或热点项目出现，同业都不免要学习思考一番，尤其是产品、示范区。我们觉得，“路数”与大部分豪宅销冠项目不同的禧悦兴城，在当下更有思考的价值。

因为禧悦兴城在某种程度上折射着北京楼市供应结构中存在的潜在矛盾问题。

禧悦兴城有五种户型，一居65平方米，两居89~90平方米，三居114平方米。目前成交中，一居大约两成，两居大约7成，占总成交量的90%。而且，有大约15%的客户，同时购买比邻的一居室和两居室，也就是买两套。

这个迹象非常非常值得关注。

北京长期限购，市场上行期，购房资格宝贵。因为绝大部分人实际只有一次购房机会，从功能使用角度，就倾向于一步到位。开发商顺应这个需求，考虑到家庭结构变化，抚养关系变化等因素，导致北京楼市供应结构在很大程度上“三居化”，空间又不能过于逼仄，套型面积也就随之“中大型化”。

北京房价单价高，套型面积“中大型化”后，总价自然水涨船高。由此，就形成了一个以总价相对高、套型以三居及以上为主的新房供应结构。于是，在相当长一段时间里，无论是从价格因素考量，还是从产品结构考量，北京新房市场都变成了一个以改善型购买主导的市场。

这样的供应结构中，一居室供应很少，甚至两居都不太多。但是，不应该忽视，刚需首置的需求并没有消失，仍真实存在那里，他们需要的是中小套型，总价相对较低的产品。在这样的供应结构下，刚需首置的需求实际上在新房市场中常年以来没有去处。

禧悦兴城的供应结构，恰恰“对”上了这种需求。同时，楼市政策优化又是契机：五环以外购房不再限套数，使得买一套一居、一套两居成为可选项。这种购买方式，一定程度上是家庭养老需求，既能与父母共居，又能保持合理的距离感。这些产品分布的因素，满足的其实都是刚需。

常年限购之下形成的市场供应结构中，少有这样的产品，禧悦兴城的产品结构打到了这个空档上，一方面销冠业绩的成因得以解释，另一方面，也从侧面说明刚需首置的多年来积攒下的需求很大，需要满足。北京市卡在这个时点上，批准禧悦兴城转成商品房，也恰恰从结果上“照顾”到了这部分需求，也是让“人民”得了实惠。

这种供应结构的问题，值得所有市场主体仔细考虑和研究。

禧悦兴城的网签价大约在29000元/平方米左右，这个价格意味着最低不到180万，就可以完成“上车”，而且还配齐了通勤、教育、商业生活三大支持。从某种程度上说，这也是“人民城市为人民”思路的一种体现。

毕竟刚需首置也是人民的组成部分，这个供应结构的问题，到了解决时候，也有了解决的契机。

我们相信，这个道理，首创懂得，监管部门懂得，人民也懂得。

★★攸克近期文章推荐★★

(点击图片即可阅读)