改善型需求成楼市压舱石

来源：滚动播报

（来源：中国消费者报）

■本报记者 孙蔚

　　刚刚过去的国庆中秋假期，既是检验楼市温度的试金石，也折射出行业转型期的深层变化。当出行潮与看房需求交织，全国楼市整体表现平淡，部分核心城市在利好政策与开发商促销的双重作用下，展现出不错的市场活力，尤其是改善型需求成为市场的压舱石。

城市分化加剧

核心城市量价齐稳

　　麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年国庆中秋假期重点14城新房日均成交量为449套，较2024年国庆假期日均成交量下降27.2%，楼市整体延续调整态势。分城市来看，14城中，北京、青岛、杭州3城日均成交量较去年同期有所上升，其余11城均呈现下降态势。二手房方面，2025年国庆中秋假期重点8城日均成交量为239套，较2024年国庆假期日均成交量下降38%，较2023年上升16.4%，成交水平高于2023年，但不及2024年。

　　长假期间，楼市最突出的特点莫过于城市间的冷热不均。北京、深圳等核心城市凭借产业支撑与人口吸引力，其新房成交量实现同比增长，而非核心城市则面临成交承压的挑战。

　　中指研究院数据显示，国庆中秋假期（10月1日—8日），北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%；深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，同比增长22%。上海市场呈现出新政利好释放的特征，大浦东、宝山等区域表现突出。这种热度背后，是核心城市优质供给与刚性改善需求的精准匹配。

　　与之形成对比的是广州、成都等城市短期成交略有承压。数据显示，广州新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年国庆假期下降4%；杭州日均成交0.18万平方米，在高基数影响下同比降幅明显；成都新建商品房日均成交0.29万平方米，同比下降5%。

　　中原地产首席分析师张大伟对记者表示，今年国庆假期比往年多1天，加上网签数据的滞后性可能导致对比数据存在偏差，但非核心城市的市场调整态势仍较为明显，这些城市库存压力相对较大，市场去化依赖政策持续发力与需求端信心的修复。

改善型需求主导市场

品质化成竞争关键

　　房地产市场深层次变革体现在结构转型方面，这个假期，改善型需求的主导地位愈加凸显，购房者对户型设计、社区配套、房企品牌的要求显著提高，推动市场从“有没有”向“好不好”转变。

　　上海楼市的成交数据最能体现这一趋势。长假期间，上海成交排名前十的楼盘中，有3个单价超10万元的高端项目，排名第一的建发海宸以成交25套居于榜首。同时，榜单中出现4个均价低于每平方米6万元的首次改善型项目。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者分析认为，这种“高低端双线活跃”的格局，说明改善需求已覆盖不同价格段，无论是终极置业还是品质升级，都将居住品质放在首位。“8月底的政策利好具有延续性，叠加房企在核心城市布局的优质地块逐步入市，改善型产品的供应增加与需求释放形成了良性互动。”曹晶晶说。

　　从产品端看，绿色建筑、智慧社区、全龄段配套成为改善型楼盘的标配。北京金茂满曜项目的工作人员对记者表示，该项目的恒温恒湿系统、社区图书馆与儿童活动空间是吸引客户的重要因素；上海龙湖御湖境则凭借园林景观与物业服务提升项目竞争力。这种产品力的竞争，倒逼房企从高周转转向精耕细作，也让消费者获得了更优质的居住体验。

　　值得注意的是，长假期间，二手房市场仍以以价换量为主。曹晶晶预计，10月份二手房交易活跃度将温和回升，但价格调整态势短期难改，二手房的议价空间仍较充足，尤其是房龄较长、配套一般的房源，降价仍是促成成交的主要方式。

出游影响线下看房需求

市场全面修复还需助力

　　根据文化和旅游部数据中心测算，今年国庆中秋假日8天，国内出游达8.88亿人次，较2024年国庆节假日7天增加1.23亿人次。长假因素对人们的看房行为产生一定的分流影响，线下看房需求有所减少。

　　曹晶晶表示，假期楼市表现平淡主要有以下几方面原因：一是消费者购房态度仍旧谨慎，对市场持观望态度。二是出游高峰对消费者看房行为产生一定影响，大批居民选择外出旅游、返乡探亲，在一定程度上压制了线下看房需求。三是2024年9月推出的政策给当年国庆假期楼市成交带来高基数，导致今年楼市表现同比有所降温。

　　张大伟认为，国庆假期的市场表现既反映了前期政策的效果，也预示着未来行业发展的方向，短期需通过政策优化稳定市场预期，长期则需依靠需求结构升级与供给质量提升实现可持续发展。

　　展望第四季度，麟评居住大数据研究院认为，市场仍处于调整阶段，信心的全面修复还需要政策支持与经济基本面改善的双重助力。

　　从市场端看，房企的战略调整已初见成效。上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，为市场带来新增供应。这种向核心城市聚焦、向改善产品倾斜的策略，既符合市场需求变化也降低了企业的经营风险。张大伟表示，核心城市因新增供应增加和置业需求的支撑，“好城市+好房子”仍有一定的市场机会，而三四线城市需面对人口外流与库存高企的双重压力，调整周期可能延长。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，第四季度是楼市交易旺季，开发商要冲刺全年业绩，必然会在优质房源供应、促销政策推出等方面有所动作。各地近期也在积极储备政策，假期前后多地都在稳步推进房票安置，加大购房补贴力度、拓展公积金提取的用途，进行商办车位去库存、存量土地收储等动作。基于此，预计第四季度各地楼市交易会明显好于第三季度，全年将呈现“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。